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借名买房合同无效,实际购房人可以要求那些赔偿呢?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2018-12-11 17:08


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  马某、王某诉称:2003年马某、王某征得朱某及其父母的同意,双方达成一致:即由马某、王某支付购房款、借用朱某的名字购买房屋,该房屋的所有权归马某、王某。在之后合适的时间再将该房屋办理过户给马某、王某。随后,马某、王某借用朱某的名字办理了该房屋的申请及审批手续。2004年2月27日马某、王某签订了购房合同,购买了位于北京市302号的房屋,房屋面积为173.51平方米,并于2004年3月14日交付了购房款459801.50元。之后对房屋进行装修,并一直在此房屋居住至今。

  马某、王某购买该房屋除支付购房款外,还支出了以下相关费用:产权代办费500元、抵押代办费200元、按揭律师费900元;契税、印花税、证照费7132元;综合地价款17980元;公共维修基金9196元;个人住房保险费1494元;有限电视入网费300元;每年的电梯运行维护费1957.32元、水泵运行维护费249.89元;装修费用近30万元,装修管理服务费520.53元;360000元商业贷款的利息等等。但是,到了该房屋具备可以办理过户手续条件时,朱某却因为看到该房屋的增值巨大而拒绝配合马某、王某办理过户手续,并自2009年起两次以房产证上是朱某的名字为由向法院起诉要求马某、王某将该房屋返还。

  目前北京的房屋价格涨幅很大,马某、王某现在要购买同样的房屋必须要按照目前的市场价格支付购房款,而由于双方达成借名买房合同后,朱某又拒绝履行过户手续,这就给马某、王某造成了极大的损失,朱某应对此违约行为承担全部责任。因此,马某、王某因购买该房屋所支出的购房款、公共维修基金、税费等相关款项,朱某应当依法予以返还;对于该房屋升值所产生的收益、装修损失,朱某应当给予马某、王某赔偿。故马某、王某特向法院提起诉讼,请求:1、判令朱某返还马某、王某购房本金459801.5元、相关手续费等费用59774.1元;2、判令朱某赔偿房屋增值及装修损失2888324.4元;3、本案诉讼费及评估费由朱某承担。

  2、被告辩称

  朱某辩称:同意马某、王某的第一项诉讼请求,部分手续费不同意支付,本金同意给付,但是本金不是这么多,马某、王某代朱某支付的购房款,首付款99801.5元,贷款36万元,截止到2013年12月马某、王某代朱某还了17.55万元。其他手续费马某、王某请求的第七项应当由马某、王某负担,第五、六项应当共同承担,第八项鉴定已经包含,贷款利率没有依据,马某、王某、朱某之间不存在借名买房的关系,双方只是借贷关系,该房屋归朱某所有增值也是归朱某,不存在赔偿马某、王某损失的问题。

  二、法院查明

  2004年2月27日,朱某与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,约定由朱某购买位于北京市302号房屋一套,总价款为459802元,其中首付款99802元,余款36万元为银行按揭。合同签订后,马某支付了全部购房款,并以朱某的名义按月偿还贷款,截至2014年1月20日,马某、王某共计偿还按揭贷款本金177000元,房屋尚欠183000元贷款未还清。房屋交付后,马某与王某对房屋进行装修后居住至今,并支付房屋的产权登记代办费500元、契税、印花税、证照费7132元、综合地价款17980元、公共维修基金9196元、个人住房保险费1494元、有限电视入网费300元、抵押代办费200元、按揭律师费900元。

  2005年1月6日,北京市建设委员会颁发了该房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为朱某,房屋性质为经济适用住房。

  2012年朱某诉至法院,要求确认北京市302号房屋的所有权人为朱某,北京市昌平区人民法院判决位于北京市302号房屋归朱某所有。后马某、王某不服上诉至北京市第一中级人民法院,北京市第一中级人民法院于2012年12月3日做出(2012)一中民终字第14721号民事判决书,判决驳回上诉维持原判。

  庭审中,经马某、王某申请,北京市高级人民法院摇号确定,法院依法委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司对房屋的市场价值进行评估,该公司于2013年12月30日出具一份《房地产估价报告》,该《房地产估价报告》中注明估价对象的房地产总价值为3407900元。马某、王某为此支出评估费8816元。

  另查,马某、王某诉讼请求第1项相关手续费等费用,具体是指产权代办费500元、抵押代办费200元、按揭律师费900元;契税、印花税、证照费7132元;综合地价款17980元;公共维修基金9196元;个人住房保险费1494元;有限电视入网费300元;每年的电梯运行维护费1957.32元、水泵运行维护费249.89元;装修费用近30万元,装修管理服务费520.53元;360000元商业贷款的利息等等。

  原审法院认定的以上事实,有(2013)昌民初字第04939号民事判决书、贷款还款情况、《商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同》、《担保合同》、购房款发票、公共维修基金票据、综合地价款票据等票据、《房地产估价报告》、评估费发票及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)朱某返还马某、王某购房款二十七万六千八百零二元、产权登记代办费五百元、契税、印花税、证照费七千一百三十二元、综合地价款一万七千九百八十元、公共维修基金九千一百九十六元、个人住房保险费一千四百九十四元、有线电视入网费三百元、抵押代办费二百元、按揭律师费九百元,以上共计三十一万四千五百零四元;

  2)朱某给付马某、王某房屋增值补偿金二百三十五万八千四百七十八元四角;

  3)驳回马某、王某的其他诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  经济适用住房是政府提供政策优惠,具有保障性质的政策性商品住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。本案诉争房屋系经济适用房,登记在朱某名下,由王某、马某居住使用,双方并无书面约定,但诉争房屋系马某、王某出资,且购房款等相关票据资料均由马某、王某持有,马某、王某对借名购买经济适用房有合理解释,故法院认定马某、王某与朱某之间存在口头的借名买房约定。该约定违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定,应属无效。

  朱某辩称双方不存在借名买房关系,依据不足,法院不予采信。合同无效后,马某、王某因购买该房屋所支出的购房款、贷款本金、产权代办费、契税、印花税、证照费、综合地价款、公共维修基金、个人住房保险费、有线电视入网费、抵押代办费、按揭律师费等相关款项,朱某应当予以返还。关于马某、王某主张返还的每年的电梯运行维护费、水泵运行维护费、贷款利息一节,依据不足,故法院不予支持。

  关于马某、王某主张的装修费及装修管理服务费一节,因对房屋的市场价值进行评估鉴定时,已包含装修部分,故对马某、王某的该项诉讼请求,法院不予支持。对于该合同的无效,双方均有过错,考虑到马某、王某支付了大部分购房款,朱某与马某、王某达成借名买房合同后又拒绝履行等因素,朱某应对合同的无效承担主要责任,具体比例法院酌情确定为80%,故对于因房屋升值所产生的收益,朱某应按照其过错程度给予马某、王某相应的补偿。



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