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借名买房的实际出资人能要求过户吗?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2018-12-11 17:09


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2013年5月,张某诉称:2007年9月8日,我出资购买了203号房屋,暂时登记在丁某名下。2009年8月31日,我与丁某签订《协议书》,约定在2013年1月25日前将房屋过户给我,但丁某至今未履行,现要求丁某将203号房屋转移登记至我名下,诉讼费用由丁某负担。

  2、被告辩称并反诉

  丁某答辩并反诉称:1、203号房屋系我与我的父母共同申请,现房屋登记在我名下,我对房屋拥有所有权,应受法律保护,我与张某之间不存在借名登记的关系;2、我与张某之间的《协议书》应为无效协议,张某要求转移登记没有相应依据;3、《协议书》内容违反了公平公正原则。综上,不同意张某的诉讼请求。我对203号房屋享有所有权,依法应当受到法律保护。

  虽然我与张某签订了《协议书》,但该协议书应为无效。首先,张某不符合购买经济适用房的资格,《协议书》不符合关于转让划拨土地使用权时应该按照国务院规定报相关人民政府批准的规定,应属于未生效;其次,依据相关规定,我与张某签订《协议书》时,203号房屋尚不能进入市场交易,违反了相关法律强制性规定;再次,经济适用房本身已无法满足数量众多的申请者的需求,故经济适用住房的转让涉及社会公共利益,因此《协议书》损害了社会公共利益。协议无效后,张某应当将203号房屋返还给我。综上,我要求确认《协议书》无效并返还房屋,诉讼费用由张某负担。

  二、法院查明

  2007年9月8日,丁某与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定:丁某购买203号房屋,价款440000元。2007年10月25日,丁某取得契税完税凭证。丁某与中国银行股份有限公司北京阜成门支行(以下简称阜成门支行)签订《楼宇按揭担保借款合同》,该合同上丁某的签字日期为2007年9月21日,阜成门支行的签字日期为2007年10月26日。2007年11月20日,丁某取得房屋所有权证书,房屋性质为经济适用房。203号房屋的房屋所有权证上记载该房屋设有抵押,设立时间为2008年1月30日,抵押权人为阜成门支行。

  2009年8月31日,张某(甲方)与丁某(乙方)签订《协议书》,约定:甲方为与乙方结婚居住,于2007年9月8日由甲方实际出资购买了登记在乙方名下的203号房屋,现双方已和平分手,就该房屋双方确认归甲方所有,并由乙方配合过户于甲方名下的相关事宜,经友好协商达成如下协议:1、该房屋购买总价款440000元,甲方实际支付300000元,剩余房款140000,以乙方名义向银行贷款支付,该银行贷款一直由甲方按月偿还至今。此外购买该房屋通过北京链家房地产经纪有限公司成交,支付中介费19800元以及过户产生的税费均由甲方支付,乙方无实际出资。甲乙双方无其他债权纠纷。

  2、该房屋性质为经济适用房,现甲方虽也申请核定经济适用房的资格,但为产生不必要的税费,双方约定待该房屋按相关法律法规可以上市交易时,再过户给甲方,过户时所产生的补交土地收益以及税费由甲方承担,乙方积极配合。该房屋于2007年10月25日取得契税完税证明,2007年11月20日取得房产证,按《关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》的相关规定,该房屋于2012年10月25日后可以上市交易,双方约定在2013年1月25日前由乙方配合甲方过户至甲方名下......

  3、其他约定:现该房屋由甲方居住,涉及房屋之证件由甲方持有,在房屋转移登记甲方名下之前,甲乙双方均应相互配合、协助任一方因该房屋产生的需另一方配合的必要事宜,配合事宜包括但不限于乙方需使用房产证,甲方需提前偿还银行贷款、变更银行贷款人及使用乙方身份证等。

  另查,203号房屋目前由张某居住使用。

  再查,2007年9月28日,阜成门支行更名为现名称。

  审理中,张某主张其与丁某之间原系恋爱关系,关系存续期间其出资使用丁某名义购买了203号房屋。双方关系破裂时签订《协议书》,约定了转移登记事宜,确定了转让203号房屋时的权利义务,现要求丁某继续履行《协议书》,将203号房屋转移登记至其名下。丁某认可张某支付了首付款及贷款用于购买203号房屋,《协议书》约定的确是转让关系,

  但丁某反诉主张:首先,签订《协议书》时张某没有购房资格,转让行为没有经过相关部门批准,协议未生效;其次,签订《协议书》时203号房屋尚不能上市交易;再次,转让经济适用房侵害了公共利益;最后,当时买房是为了结婚,恋爱期间丁某还为张某流产,双方结束恋爱关系后丁某借住在亲戚的房屋,因此《协议书》内容明显有悖民法公平公正的原则。综上,丁某反诉要求确认《协议书》无效,并基于合同无效要求张某返还房屋。

  张某表示《协议书》不违反法律、行政法规强制性规定,且张某拥有购买经济适用房资格,认为《协议书》应为有效,故不同意返还房屋。张某对上述主张提交《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》佐证。该表载明核准时间为2007年9月28日,有效期一年。丁某对上述核定表真实性不予认可,并且主张该核定表不能证明张某在签订《协议书》时具有购买经济适用房的资格。经原审法院向北京市住房和城乡建设委员会核实,该委员会表示核定表系真实的。张某表示如果转移登记,同意一次性偿还贷款,具体数额以金融中心支行出具的数额为准。关于反诉,张某、丁某表示本案中只处理合同效力以及腾退房屋问题,其他问题暂不处理。

  二审审理中,张某表示同意负担203号房屋过户所需负担的税费及需要补交的土地收益。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)张某向中国银行股份有限公司北京金融中心支行申请一次性结清贷款(具体还款数额以中国银行股份有限公司北京金融中心支行依据《楼宇按揭担保借款合同》计算后出具的数额为准);

  2)中国银行股份有限公司北京金融中心支行于贷款还清后十日内协助张某、丁某消除203号房屋上的抵押权;

  3)丁某于203号的房屋的抵押权消除后十日内协助张某将上述房屋的所有权转移登记至张某名下;

  4)驳回丁某的反诉请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案争议焦点在于《协议书》效力如何认定,法院认为依据现有证据《协议书》应为有效。首先,丁某主张《协议书》未经相关部门批准,尚未生效,没有相应依据,法院不予采信;其次,从现有证据可以认定203号房屋最初的购房合同系2008年4月11日之前签订,而且张某、丁某签订的《协议书》中约定了限制上市交易期限届满后办理房屋所有权转移登记,且法庭辩论终结前203号房屋已具备上市交易条件;再次,《协议书》不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形;第四,丁某主张《协议书》内容违反公平、公正原则,但未提交相应证据予以证明。

  综上,法院认定《协议书》系有效协议,对丁某反诉要求确认《协议书》无效,不予支持,对丁某要求张某返还房屋,亦不予支持。因《协议书》有效,且目前转移登记的期限已经届满,故对张某要求转移登记的诉讼请求,法院予以支持。消除抵押权系转移登记的前提,依据《协议书》及双方当事人陈述,可以认定张某应负责偿还第三人借款以消除抵押权。现张某表示同意按照第三人出具的数额偿还借款,法院不持异议。在抵押权消灭后,丁某应协助张某办理房屋所有权转移登记。



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