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在限购政策出台前的借名购买的经济适用房合同有效吗?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2018-12-11 17:08


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  张某诉称:杜某2006年因拆迁获得经济适用房购买资格,但无意购买此房产。张某经人介绍于2006年12月24日与杜某商谈,杜某自愿将此房转让给张某。张某除支付开发商全部房款外,另支付杜某5万元。2006年12月25日在双方自愿的基础上一同前往选房,当场选定202号房屋,由张某当场以杜某名义支付开发商全额房款。同时双方签订《房屋买卖合同》,约定杜某将房屋转让给张某,张某支付所有房款及房屋一切税费等支出,购房合同、房产证及所有票据均由张某留存,待该房产具备过户条件后,杜某有义务配合张某办理过户手续。

  合同签订后,张某当场将后续3万元交付杜某。合同签订后张某依约履行了各项义务,并于2007年收楼入住至今。2008年房产证办下来,杜某同意原告保留房产证原件,待规定条件满足后,双方再办理过户手续。2013年11月,此房具备过户条件,但张某多次找杜某商谈过户事宜,杜某均称要求张某再补偿50万元人民币,否则不配合张某办理过户手续。故起诉请求:1、判令杜某配合张某办理202室房产的过户手续;2、判令杜某承担本案诉讼费。

  2、被告辩称

  杜某辩称:不同意张某的诉讼请求,张某如果更改自认的事实,应提供证据,对张某更改事实的行为被告不同意,张某所称与客观事实不符,实际是2006年12月25日双方签订了指标协议后,张某支付3万元后双方一起前往购房,由张某以杜某的名义支付开发商全部房款。起诉书第三段所说没有事实和法律依据,根据原告起诉的情况,双方是在没有确定涉案房屋的情况下进行的交易,实际上是资格转让,根据合同法52条规定,合同是无效的,张某请求过户没有事实和法律依据。

  二、法院查明

  2006年杜某因拆迁取得购买经济适用住房资格。2006年12月24日,双方商谈买房事宜,张某支付了杜某2万元。2006年12月25日,杜某(甲方)与张某(乙方)签订《房屋买卖合同》,约定甲方将202号房屋转让给乙方,乙方向甲方支付转让费5万元,甲方取得房产证后应通知乙方,并出具相关证明材料与乙方办理过户手续。当日张某交齐了剩余3万元转让费。2006年12月25日,出卖人房地产开发公司与买受人杜某签订《北京市商品房预售合同》,约定出卖人将1单元2号房屋出售给买受人,价格为每建筑平米2650元,购房款由张某、

  2008年11月19日,房屋办理了产权证书,登记所有权人为杜某,房屋性质为经济适用房。

  房屋交付后,一直由张某占有、使用。相关的原始购房合同原件、购房发票、契税、综合地价款收据等票据原件均在张某处。

  另查,张某在京购房资格核验结果为初步核验通过。

  三、法院判决

  1、一审判决

  杜某配合张某办理202号房屋的过户手续。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本院认为,本案争议焦点是合同效力问题。

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

  首先,双方的行为属于借名买房。房屋虽系经济适用房,但该经济适用房系杜某因拆迁取得的购房资格所购买。因杜某愿将该购房资格出让给张某,故张某以杜某名义购买了房屋,属于借名买房。

  其次,本案的经济适用房的购房资格是因拆迁取得,并非杜某向国家申请并经严格审核后通过摇号取得的经济适用房购房资格。该经济适用房不属于国家禁止流通物,其仅仅是限制流通物。因此,因拆迁取得的购买经济适用房的购房资格的转让并不侵害社会公共利益,更不是以合法形式掩盖非法目的,该转让行为不违反法律法规的强制性规定,应为有效行为。

  再次,按照北京市对经济适用房的相关政策即2008年4月11日前签订的经济适用房购房合同,且现在亦满五年,符合上市交易条件的,可以支持借名人要求权利登记人办理过户手续。



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