简单的说，只要买卖双方不按照合同约定履行合同，即构成不同程度的违约。
本文从最常见的几个违约情形入手，希望能给因合同违约造成损害的守约方一些指引。
1.政策变动导致买方购房资格不具备
解决方案：
出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
政策调控并不属于合同法规定的不可抗力的范围，但由于政策的不确定性，司法实践中，将这种情形下的政策问题类比为情势变更，属不可归责于买卖双方的原因允许当事人解除合同，不用承担违约责任。
2.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或者出卖人又将该房屋出卖给第三人，出卖人违约
解决方案：
买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、要求出卖人赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3.夫妻一方为真实意思的出卖方，夫妻另一方以未在房屋买卖合同上签字为由，不履行将夫妻共有房屋过户，出卖方违约
解决方案：
构成违约，夫妻双方构成连带责任履行合同义务。
如果买房人没有恶意，即不知道且不应当知道卖房人没有代理权(夫妻一方对另一方的代理权)，够构成表见代理。被代理人就要履行房屋买卖合同约定的卖房人的合同义务。
4.买房人贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，买房人构成违约
解决方案：
卖方有权利要求买房人在规定时间现金补足，完成买方的付款义务。另外，卖房人有权解除合同并向买房人主张违约责任。
银行贷款数额较大，一般都会超过总房价的20%。如果买房人所申请的银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人就会构成根本违约。
5.卖房人因房价上涨等原因不履行房屋交付和过户的义务，卖方违约。
解决方案：
买房人可请求卖房人继续履行合同，或者房屋履行不了、放弃请求房屋过户和交付而解除合同并主张损失。如果房屋最终未履行，房价上涨的损失便是是买房人的损失，卖方可以主张。
法律 法 规
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条 当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十五条 当事人可依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”
第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百六十七条第一款 分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
