支付违约金或者双倍退还定金，真的就能单方解除合同吗?
《合同法》开宗明义，为了保护合同当事人的合同法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。同时明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
从合同维护交易稳定性角度出发，合同为双方协商一致的结果，任何一方不得单方解除，除非有约定或法定的解除权。
最近，本人在接受咨询以及办理案件过程中，发现很多关于房屋买卖合同解除、拒绝履行等情形。现本人总结如下几点经验，供各位参考。
一、合同签署后，是否可以单方解除
合同签署后，任何一方不得擅自解除，除非约定了单方解决权或者具备了法定的解除情形。
二、以支付违约金形式或双倍返还定金形式，解决合同
此点的意见同上述意见，不能单方解除。
三、仅支付了少部分定金，卖方违约
如果仅支付了定金，也签署了买卖合同，则应当按照约定履行，即使未支付定金，如果没有特别情形出现，任何一方也不能擅自解约。
四、他人代签，合同能否解除
区别情形对待，如果能够证明房主本人同意或构成表见代理，则合同仍旧不能解除。若既非房主本人签署，也非表见代理，则合同根本未成立，根据不具备履行的基础。
五、未取得房屋房产证，签署的合同是否有效
房屋房本未取得的情况下，房主与买方签署了房屋买卖合同，合同对双方仍具有法律约束力，任何一方不得擅自解除。
六、网签的买卖合同与非网签的买卖合同不一致，是否可以确认合同无效
一般情况下都是为了避税而发生“阴阳合同”，此时关于价格条款是无效的，但并不影响其他合同条款的效力(其他条款仍有效)，合同仍旧不能擅自解除。
七、夫妻一方签约，合同是否无效
夫妻一方签署房屋买卖合同，合同有效。如果确实无法履行的，则出卖人需要承担房屋差价损失。
八、房主不得擅自解除合同，是否就意味着合同必然履行
房屋买卖合同的履行非常复杂，每一个程序的履行都是非常重要的。如果确实需要出卖人配合履行行为的，则一般情况下，比较难以履行。此时需要具体分析具体的情况，这就是房屋买卖合同与其他合同履行的不同。
九、房屋买卖合同诉讼是否与其他合同一样，无需专业的律师介入
国家及地方之所以专门颁布的针对房地产的判例、解释以及会议纪要和暂行办法等，就是因为房屋买卖合同诉讼的专业性和复杂性。首先需要律师有专业的行业背景、精湛的诉讼技巧以及专注的工作态度。
十、如果合同不能实际履行，是否需要赔偿差价损失
如果因为房主原因导致房屋买卖合同不能实际履行，则合同一般会被判决解除。但买受人可以主张房屋差价损失，此时，法院一般予以支持。
以上几点，是本人在执业以来承办的房屋买卖合同案件中的一点归纳，仅供参考。因个案有异，每一案件均需要综合考虑法律关系、交易主体、标的物具体情况、付款方式、证据充分性等种种要素，故如有纠纷发生，毕竟涉及金额巨大，建议及时咨询专业律师，以便制定有效的对应措施，避免损失发生。
