北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
王某兰、张某斌、张某强、张某君、张某峰、张某芝向本院提出诉讼请求：1.判令张某贤与周某旭、秦某霞口头达成的转让坐落在北京市怀柔区一号房产的行为无效；2.判令周某旭、秦某霞将坐落在北京市怀柔区一号的房产腾退给王某兰、张某斌、张某强、张某君、张某峰、张某芝；3.诉讼费由被告承担。
事实与理由：张某贤与王某兰系夫妻关系，二人共生育五名子女，长女张某斌、次女张某君、三女张某峰、四女张某芝，儿子张某强。张某贤于2017年去世。张某贤的父母于上世纪80年代去世。坐落在北京市怀柔区一号的五间正房系五原告的父亲张某贤和母亲王某兰共同所有的房产。
1997年，张某贤与被告周某旭、被告秦某霞达成口头转让协议，将一号院的房产作价25000元出售给被告周某旭、被告秦某霞。被告周某旭和被告秦某霞系北京市城镇居民，其二人既不是×村村民，也不是×村村集体经济组织成员，无权购买农村宅基地房屋。被告周某旭、被告秦某霞购买农村宅基地房屋的行为违反了我国法律强制性规定，张某贤与被告周某旭、被告秦某霞达成的口头买卖协议自始无效。王某兰、张某斌、张某强、张某君、张某峰、张某芝多次找到周某旭、秦某霞协商，腾退房屋赔偿损失的问题，遭到周某旭、秦某霞的拒绝。
被告辩称
周某旭、秦某霞答辩称：不同意原告的诉讼请求。1.被答辩人作为原告起诉主体资格不适格，被答辩人不具有涉案土地使用权。2.被答辩人提出的“口头达成的买卖协议自始无效”不能成立。涉案旧房屋买卖协议合法有效。3.25年前旧房屋及附属物都已交付，协议已履行完毕。现在被答辩人提出的诉讼请求，早已超过我国法定最长20年的诉讼时效，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。4.被答辩人诉状中请求“腾退房屋”不能成立，没有任何事实和法律依据。
5.被答辩人诉状中称答辩人“购买农村宅基地房屋违反法律规定”是错误的。被答辩人提出答辩人违反的“法律规定”，该“法律规定”对本案买卖房屋的事实不适用，该“法律规定”不具有溯及力。6.被答辩人起诉的目的就是利益驱动下的贪欲行为。同时提出反诉请求，如果法院认为案涉房屋需要返还，反诉被告应赔偿反诉原告380000元。
王某兰、张某斌、张某强、张某君、张某峰、张某芝对周某旭、秦某霞的反诉请求表示同意。
法院查明
张某贤与王某兰系夫妻关系，二人婚后生育五名子女，分别为张某斌、张某强、张某君、张某峰、张某芝。张某贤于2017年9月27日去世。张某贤的父母均先于张某贤去世。1979年9月16日张某贤建房砍伐树木的批示存根及2021年×村委会出具的证明载明张某贤修建了案涉五间北房，享有该房产的所有权。
1997年11月3日，×村委会（甲方）与周某旭、秦某霞（乙方）签订《租赁房基地协议书》，内容为：乙方于97年9月18日经×村委会批准，以25000元的价格购买了村民张某贤的住房五间，及所属院落围墙……
1997年9月18日，张某贤向周某旭出具收条一张，载明：“×村张某贤自家北房五间卖给周某旭贰万伍仟元（25000元）一次将款付清。”
上述事实有原告提交的《租赁房基地协议书》、村委会出具的证明、派出所出具的证明、档案馆调取的证明，被告提交的《租赁房基地协议书》、集体土地建设用地使用证、收条、照片等证据，以及当事人及其诉讼代理人陈述意见在案作证。
裁判结果
一、确认张某贤将位于北京市怀柔区一号房产出售与周某旭、秦某霞的合同无效；
二、王某兰、张某斌、张某强、张某君、张某峰、张某芝于本判决生效后三十日内向周某旭、秦某霞支付补偿款380000元；
三、周某旭、秦某霞于收到前款补偿款后十五日内将位于北京市怀柔区一号的房产腾退给王某兰、张某斌、张某强、张某君、张某峰、张某芝。
房产律师靳双权点评
张某贤将案涉房屋出售与周某旭、秦某霞的行为因侵害了×村集体经济组织权益而无效。合同无效，双方之间因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中转让宅基地及地上房屋的合同无效，周某旭、秦某霞作为现占有人应向王某兰、张某斌、张某强、张某君、张某峰、张某芝返还房屋及宅基地，王某兰、张某斌、张某强、张某君、张某峰、张某芝应向周某旭、秦某霞赔偿相应损失。庭审中原、被告协商一致由王某兰、张某斌、张某强、张某君、张某峰、张某芝向周某旭、秦某霞支付补偿款380000元，法院对此不持异议。
