北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某兰向一审法院起诉请求：1.判令解除吴某兰与刘某旭、周某贤签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令刘某旭、周某贤返还吴某兰支付的定金100000元；3.判令刘某旭、周某贤赔偿吴某兰损失95000元；4.判令刘某旭、周某贤支付违约金500000元；5.判令刘某旭、周某贤承担本案诉讼费用。
周某贤上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。一、一审法院认定违约金过高，被上诉人的实际损失为9.5万元，一审法院判决40万元违约金超出实际损失。
吴某兰辩称：同意一审判决，不同意周某贤的上诉意见。
刘某旭述称：同意周某贤的上诉意见。
A公司述称：同意一审判决。
法院查明
2021年6月7日，周某贤作为甲方（出售人），与吴某兰作为乙方（购买人）、A公司作为丙方（居间方）签订《买卖定金协议书》，约定：就甲方出售涉案房屋给乙方而收取购房定金事宜达成如下协议；涉案房屋产权人：周某贤；乙方，确认以662万元整的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费；甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担；乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计10万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）；甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还；甲乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件；
甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费95000元整。在该协议A公司落款处，签合同时由A公司经办人赵某雄手写“甲方配合房屋满五年且唯一”字样。
同日，吴某兰向周某贤转账支付购房定金10万元，周某贤向吴某兰出具收据。
2021年6月8日，吴某兰作为买受方（乙方），与周某贤、刘某旭作为出售方（甲方）签订《北京市存量房务买卖合同（经纪成交版）》，约定：甲方所售涉案房屋建筑面积共54.30平方米，该房屋是甲方家庭唯一住房，甲方购房时间满五年；甲方和乙方通过A公司居间介绍成交；房屋成交价格为467万元，房屋家具、家电、装饰装修以及房屋的配套设施设备等作价195万元，上述价款由买受人一并支付给出卖人，买受人向出卖人支付定金10万元；本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担；
如甲方承诺该房屋为家庭唯一住房，须在交税时保持家庭唯一住房状态，如违反上述约定，造成增加的税费由甲方自行承担；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起146个自然日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议；因甲方原因致使乙方未能在产权转移之日起7个工作日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定；第十一条第二款约定，如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。
同日，吴某兰作为乙方（买受方），与周某贤、刘某旭作为甲方（出卖方）、A公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定：涉案房屋成交价格467万元，房屋家具、家电、装饰装修以及房屋的配套设施设备等作价195万元，总计为662万元，由乙方一并支付给甲方，此价格为甲方净得价不含税；乙方于2021年6月7日向甲方支付定金10万元；乙方于产权转移登记手续办理前1日向甲方支付首付款456万元；剩余房款186万元乙方以银行贷款的方式支付给甲方；甲方应在签署本协议后132个自然日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日（并不迟于2021年10月17日前）将其原贷款一次性还清；
乙方同意配合甲方办理解除抵押手续，并除本次交易购房款以外另行承担7万元（此费用在接到丙方通知后当日以银行转账的方式支付给丙方）垫资费用，双方须配合丙方在办理完毕提前还款后20个自然日内办理完毕产权变更手续；甲方同意乙方已商业贷款方式支付购房款；甲方应在接到丙方的评估通知三日内配合评估公司对房屋进行评估；……甲乙双方应当在产权变更手续办理当日自行办理物业交割手续，丙方陪同，交割当天甲方结清该标的房屋的所有费用，乙方将物业保证金5万元，以银行转账方式支付给甲方；……；甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋价格的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；
甲乙双方达成的其他约定：由于甲方个人原因，需要在网签前变更出售方，现经甲乙丙三方友好协商同意，在网签前出售方由原甲方（周某贤），变更新甲方（刘某旭），变更后的新甲方（刘某旭）完全承担并无条件履行原甲方（周某贤）就此房屋交易签署的所有条款，并在变更前原甲方（周某贤）已收取的房款无条件变更为新甲方（刘某旭），乙方无需再向新甲方支付该部分房款。变更新甲方的时间最晚不迟于（2021年10月20日），甲方及新甲方签字后生效。
同日，吴某兰作为乙方（购买方），与周某贤、刘某旭作为甲方（出售方）、A公司作为丙方（居间方）签订《居间服务合同》，……同日，吴某兰向A公司支付信息服务费95000元。
2021年9月5日，吴某兰指派其前夫王某斌与周某贤，在A公司的工作人员赵某雄主持下，就涉案房屋购买问题进行面谈，谈话中周某贤称没有办法配合使得涉案房屋符合“唯一”条件，要求王某斌“再选个房子”；周某贤提出“我把定金退给你，完了给你一点补偿，……，王某斌表示“这个确实我不能接受，……双方在A公司工作人员调解下，未达成和解意见。A公司认可录音，刘某旭、周某贤不认可录音真实性。
吴某兰称，为购买涉案房屋筹资，其于2021年5月27日将其名下位于丰台区的房屋出售，且为使该房屋满足“满五唯一”条件，于2021年与配偶王某斌办理了离婚登记手续，为此吴某兰提供房屋买卖合同与离婚证佐证。
吴某兰提交短信截图称其于2021年发送短信告知解除合同，并主张其委托律师向周某贤于2021年10月15日发送书面解除通知，但被拒收。
法院认为，刘某旭、周某贤与吴某兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》，以及刘某旭、周某贤与吴某兰、A公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。
刘某旭、周某贤作为房屋出售方，应当按照合同约定履行合同义务。根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，刘某旭、周某贤承诺涉案房屋在缴税时符合“满五唯一”条件，但实际上涉案房屋并不符合该条件；根据面谈录音，周某贤拒绝继续出售涉案房屋，也拒绝按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定，承担增加的税费后继续履行合同，刘某旭、周某贤拒绝出售房屋已构成根本违约，应当承担违约责任。关于刘某旭、周某贤对面谈录音不予认可一节，根据A公司的陈述意见，以及各方庭审陈述及全案证据，该面谈录音所证明的事实具有高度盖然性，刘某旭、周某贤对录音未提供证据予以反驳，法院对刘某旭、周某贤的该项意见不予采信。
刘某旭、周某贤拒绝出售涉案房屋，吴某兰有权解除合同。吴某兰提供的证据不足以证明其已向周某贤、刘某旭有效送达了解除通知，法院依法确认《北京市存量房屋买卖合同》最后一方当事人刘某旭收到本案起诉状之日，即2021年10月21日，为合同解除之日；确认《补充协议》最后一方A公司收到本案起诉状之日，即2022年2月16日，为协议解除之日。
合同解除后，刘某旭、周某贤应当退还吴某兰定金10万元。根据《补充协议》约定，刘某旭、周某贤拒绝出售房屋的，应当向吴某兰支付房屋总价款20%的违约金，A公司收取的费用95000元，应由刘某旭、周某贤赔付给吴某兰。法院认为，吴某兰主张的违约金50万元虽已主动降低，但考虑到本案合同的签订背景、双方履行合同的情况以及吴某兰的实际损失，法院依法酌情降低至违约金40万元。刘某旭、周某贤支付违约金后，足以弥补吴某兰的损失，故对吴某兰要求刘某旭、周某贤赔付居间服务费95000元的诉讼请求，法院不再予以支持。
裁判结果
一、确认吴某兰与周某贤、刘某旭于2021年6月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年10月21日解除；二、确认吴某兰与周某贤、刘某旭、北京中介公司于2021年6月8日签订的《补充协议》于2022年2月16日解除；三、周某贤、刘某旭于判决生效之日起七日内退还吴某兰定金100000元，并支付吴某兰违约金400000元；四、驳回吴某兰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
刘某旭、周某贤与吴某兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》，以及刘某旭、周某贤与吴某兰、A公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。
刘某旭、周某贤作为房屋出售方，应当按照合同约定履行合同义务。根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，刘某旭、周某贤承诺涉案房屋在缴税时符合“满五唯一”条件，但实际上涉案房屋并不符合该条件；根据面谈录音，周某贤拒绝继续出售涉案房屋，也拒绝按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定，承担增加的税费后继续履行合同，刘某旭、周某贤拒绝出售房屋已构成根本违约，应当承担违约责任。关于刘某旭、周某贤对面谈录音不予认可一节，根据A公司的陈述意见，以及各方庭审陈述及全案证据，该面谈录音所证明的事实具有高度盖然性，刘某旭、周某贤对录音未提供证据予以反驳，法院对刘某旭、周某贤的该项意见不予采信。
合同解除后，刘某旭、周某贤应当退还吴某兰定金10万元。根据《补充协议》约定，刘某旭、周某贤拒绝出售房屋的，应当向吴某兰支付房屋总价款20%的违约金，A公司收取的费用95000元，应由刘某旭、周某贤赔付给吴某兰。法院认为，吴某兰主张的违约金50万元虽已主动降低，但考虑到本案合同的签订背景、双方履行合同的情况以及吴某兰的实际损失，法院依法酌情降低至违约金40万元。刘某旭、周某贤支付违约金后，足以弥补吴某兰的损失，故对吴某兰要求刘某旭、周某贤赔付居间服务费95000元的诉讼请求，法院不再予以支持。
对于周某贤主张违约金数额过高一节，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”本案中，买卖双方在买卖合同中约定涉案房屋成交价格467万元，房屋家具、家电、装饰装修以及房屋的配套设施设备等作价195万元，总计为662万元，违约金为房屋总价款的20%，但法院综合考虑到本案合同签订背景、双方履行情况以及吴某兰的实际损失，将违约金数额酌减为40万元，并判决刘某旭于判决生效之日起七日内退还吴某兰定金100000元，并无不当。周某贤上诉主张吴某兰的实际损失为9.5万元，缺乏事实依据，法院不予支持。
