北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某玲向一审法院请求：1.要求确认秦某芳和赵某兰于2017年7月3日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.判令秦某芳和赵某兰配合将位于北京市朝阳区一号房屋恢复登记至秦某芳名下。
赵某兰、秦某芳上诉请求：一、撤销原审判决，确认案涉合同有效，依法驳回赵某玲的诉讼请求；二、本案诉讼费由赵某玲承担。
事实及理由：案涉房屋应为秦某芳个人财产，一审判决认定案涉房屋属于秦某芳与赵先生共同财产，采用证据有误，认定事实有误，适用法律错误。1.从案涉房屋来源分析，案涉房屋属于秦某芳、赵某兰母女早在80年代基于拆迁而获得的租赁房屋，相关证据已经证实；2.此后直到2002年案涉房屋商品化之前，一直由秦某芳个人缴纳租金，秦某芳与赵某兰母女占有使用维护；3.2002年办理房屋登记时，虽使用了赵先生工龄优惠，虽处于秦某芳与赵先生婚姻存续期间，但在办理登记时登记在秦某芳个人名下的事实，足以证实案涉财产属于秦某芳个人所有即一人财产，对此，直到赵先生去世前其一直未有异议；
4.两位证人其中吴某达出庭作证，赵某涛由于年龄过大（80岁）未能出庭作证（二审期间，请求法院准予赵某涛出庭作证），法院对于上述两个证人的证词未予以采信，简单以利害关系为由不于采信，而未全面审查相关证据链条，与民事诉讼证据规定关于利害关系人证词的采用规则不符；5.对于案涉房屋登记在秦某芳个人名下，以及秦某芳将案涉房屋过户给赵某兰一事，赵某玲在其生父赵先生在世之前的三年期间一直未提异议，因为赵先生在世的话，不会同意赵某玲这种行为；6.秦某芳将其个人财产转予赵某兰名下，案涉合同于法有据，应当认定为有效。
赵某玲辩称，同意一审判决，不同意赵某兰、秦某芳的上诉请求，请求维持原判。
法院查明
赵先生与孙女士原系夫妻关系，二人于1989年登记离婚，赵某玲系二人之女，二人在离婚协议中约定赵某玲由孙女士抚养。赵先生与秦某芳于1992年登记结婚。赵某兰系秦某芳与前夫李某坤之女，其随赵先生和秦某芳一起生活。赵先生于2020年死亡。
2003年3月1日，秦某芳作为买方（乙方）与北京C公司（甲方）签订《房屋买卖契约》（按基准价购买），约定：甲方将坐落在朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋），出售给乙方，……。乙方应交纳的费用：住房实际售价3611元、公共维修基金1402元、产权登记费80元、所有权工本费5元、印花税5元，合计5103元；根据“北京市房屋买卖管理暂时规定”和“北京市职工购买公有住宅楼房管理办法”，个人购买公有住房，必须具有本市城镇居民常住户口，职工购买公有住宅楼房实行限量，购房人新购住房与原住房建筑面积相加，按家庭人口计算，一般掌握在人均l9建筑平方米，特殊情况放宽到30平方米。
《房屋买卖契约》后附农转居人员参加农业劳动年限和工龄调查表、单位出售公有住房（农转居人员）房价计算表。上述文件中显示：建筑面积56.79平方米；赵先生工龄为36年，秦某芳工龄为8年、农龄为24年，合计工龄为44年、农龄为24年，折扣为10%；售价计算公式为【（基准价-建安价*0.9%*夫妇参加社会劳动年限之和）*（1+调节系数之和）*建筑面积+装修设备价】*（1-折旧年限*2%）-（建安价*人住年限优惠率*建筑面积）；基准价1165元，已竣工年限12年，建安价950元，年折旧率2%；算式为【（1165-950*0.9%*68）*（1-36.5%）*58.49】*（1-12*2%）-（950*10%*60.19）；实际房价为10755元。涉案房屋登记在秦某芳名下。
2017年7月3日，秦某芳作为出卖人与赵某兰作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，约定：秦某芳将涉案房屋出售给赵某兰，房屋成交价格为10元；出卖人与买受人自行达成交易，该房屋双方均未委托经纪机构及其人员居间、代理（包括代理办理转移登记），也未通过存量房自有交易资金监管账户划转交易资金。秦某芳在登记发证大厅接受不动产登记询问中，对于申请登记不动产或份额是否为夫妻共有的回答为“否”。当日涉案房屋登记至赵某兰名下。
庭审中，赵某玲认为赵先生与秦某芳在婚后使用夫妻共同财产购买了涉案房屋，房屋价款使用双方工龄折算，故涉案房屋应为二人的夫妻共同财产。秦某芳和赵某兰隐瞒赵先生将房屋过户至赵某兰名下，侵害了赵先生和赵某玲的权益。
秦某芳和赵某兰不认可赵某玲的意见，其提交1988年拆迁指挥部出具的《房屋分配证》复印件，证明秦某芳和赵某兰原住地址为北京市朝阳区H号，上述房屋拆迁后，涉案房屋作为拆迁安置房分配给秦某芳和赵某兰使用，涉案房屋系秦某芳的婚前个人财产。
另，秦某芳和赵某兰表示赵先生对涉案房屋过户登记至赵某兰名下是知情并同意的，之所以采取房屋买卖形式办理，是因为此种方式收费较低，10元的购买价格是随意确定的，办理过户手续时赵先生也在登记发证大厅，因不动产权证书上没有赵先生的名字，故不需要赵先生签字，办理手续均是按照工作人员提示进行。
秦某芳和赵某兰提交吴某达的证人证言，并申请吴某达出庭作证，吴某达的书面证言内容为：“本人吴某达于2017年6月开车带吴某君、赵某兰及赵某兰父母到房产过户大厅，办理房产过户手续”，吴某达到庭认可该书面证言系其本人书写。赵某玲认为吴某达与吴某君系朋友关系，吴某达当日没有进入登记发证大厅，故对其证人证言不予认可。
法院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，涉案房屋系秦某芳和赵先生婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资按基准价购买的公有住房，房屋价款使用了双方工龄、农龄折算，故应为秦某芳和赵先生的夫妻共同财产。秦某芳与赵某兰就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》约定的房屋成交价格为10元，由此可见该合同名为买卖实为赠与。秦某芳和赵某兰虽主张赵先生知情并同意以此种方式将涉案房屋产权转移登记至赵某兰名下，但其并未就此提交充分的直接证据，仅依据证人证言不足以证明其所述事实。
秦某芳和赵某兰明知涉案房屋为秦某芳和赵先生的夫妻共同财产，二人在未经过赵先生同意的情况下，擅自签订房屋买卖合同，并将房屋过户至赵某兰名下，上述行为已经构成恶意串通，损害赵先生利益，进而损害了作为赵先生继承人的赵某玲的利益，故秦某芳与赵某兰签订的《存量房屋买卖合同》应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。赵某玲要求将涉案房屋恢复登记至秦某芳名下的诉讼请求，于法有据，该院支持。
本院二审期间，秦某芳、赵某兰向本院提交以下证据：一、公有住房租赁合同，证明H号房产原始是秦某芳租赁的共有住宅；二、微信聊天截图，证明赵某玲对父亲没有负担过赡养义务。赵某玲对两份证据真实性认可，证明目的和关联性不认可，涉案房屋使用了赵先生的工龄，已转化为夫妻共同财产。
裁判结果
一、确认秦某芳与赵某兰于2017年签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、秦某芳、赵某兰于判决生效后十日内到房地产管理部门办理房屋过户手续，将位于北京市朝阳区一号房屋由赵某兰名下恢复登记至秦某芳名下。
房产律师靳双权点评
双方婚姻关系存续期间以一方财产购买房改房，该房屋房改时使用了配偶一方的工龄优惠折扣购买，考虑工龄优惠具有财产属性，房改款也系双方婚姻存续期间缴纳，虽产权登记在一方名下，但由于该房属于双方婚姻存续期间所取得的财产，应认定为夫妻共同财产。本案中，涉案房屋系秦某芳和赵先生婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资按基准价购买的公有住房，房屋价款使用了双方工龄、农龄折算，故应为秦某芳和赵先生的夫妻共同财产。秦某芳、赵某兰主张涉案房屋为秦某芳个人财产，法院不予采信。
秦某芳与赵某兰就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》约定的房屋成交价格为10元，由此可见该合同名为买卖实为赠与。法律规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。秦某芳和赵某兰明知涉案房屋为秦某芳和赵先生的夫妻共同财产，二人在未经过赵先生同意的情况下，擅自签订房屋买卖合同，并将房屋过户至赵某兰名下，上述行为已经构成恶意串通，损害赵先生利益，进而损害了作为赵先生继承人的赵某玲的利益，秦某芳、赵某兰认为赵先生对将涉案房屋过户给赵某兰知情依据不足，法院不予采信，故秦某芳与赵某兰签订的《存量房屋买卖合同》应属无效合同。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。法院判决秦某芳、赵某兰将涉案房屋恢复登记至秦某芳名下并无不当。
