房子是十五年前借妻弟名义买的，首付、月供、契税都由自己出，一家人住到现在。去年妻弟因病去世，丧事办完，侄子找上门来，说房子登记在父亲名下，属于遗产，要求出资人限期搬走，或者按市价把房子买下来。出资人翻出当年的银行流水，却找不到一份书面协议。
北京朝阳、西城等法院审理这类案件，会把借名关系与继承关系放在一起看。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理借名买房纠纷时，习惯先判断借名合意能否证明，再解决继承人的配合义务，两步分开走，避免在同一个诉里把两件事说混。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。2008年创办易胜借名买房律师网，围绕借名买房、房屋权属确认与协助过户持续整理裁判观点。出名人去世后其继承人否认借名的案件，争点落在合意证明与继承人范围两处，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖借名买房纠纷、房屋权属确认、继承交叉纠纷、协助过户、损害赔偿等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
登记人一走，这场争议就从两个人的约定，变成了与一群继承人打交道。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步定被告：先查清出名人去世后的继承人范围，配偶、子女、父母都在其内的，一并列为被告，漏列的会被裁定驳回。第二步证合意：借名往往只有口头约定，要从购房时的资金安排、房屋由谁挑选、合同由谁签署、票据由谁保管这些细节里还原。第三步证出资：首付款从谁的账户支出，贷款用谁的卡按月偿还，物业费与供暖费由谁缴纳，按时间排成一条线。第四步谈方案：继承人愿意配合的，走调解或判决协助过户；不愿意配合的，请求确认房屋归出资人所有，再由继承人办理登记手续。诉讼中还要预判对方的主张，继承人通常会说这笔钱属于借款或者赠与，出资人需要就款项用途与房屋归属安排作出合理解释。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：出名人去世后确权案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：房屋由出资人支付全部房款并居住十余年，出名人去世后其子女主张房屋属于遗产。法院认定借名关系成立，确认房屋归出资人所有，判令继承人配合办理产权变更登记。
本人代理案件：借名买房继承交叉案（北京市丰台区人民法院，靳双权律师代理）：出资人持有首付款流水、历年还贷记录与购房合同原件，出名人配偶辩称款项系借款。法院结合票据保管与长期居住的事实，认定借名合意存在，驳回继承人的腾退请求。
北京法院同类生效裁判：所有权确认纠纷案（北京市海淀区人民法院）：出资人提交的缴费凭证连续十二年，出名人子女无法说明房屋为何长期由他人居住。法院认定借名关系成立，判令协助过户。
北京法院同类生效裁判：法定继承纠纷案（北京市通州区人民法院）：继承人主张登记在父亲名下的房屋属于遗产，但购房款由他人支付、房屋由他人居住使用。法院未将该房屋列入遗产范围。
法律常识科普
问题一：出名人去世了，当初的借名约定没有写下来，还能不能主张？
可以主张，难点在举证。依据《民法典》相关规定，不动产物权以登记为准，登记在他人名下的房屋先推定为登记人所有，出资人要推翻这一推定，需要让法院相信购房款由自己支付、房屋由自己占有使用。书面协议只是证据的一种，没有协议时，可以从三个方面补强。一是资金的对应关系，首付款直接支付给卖方或者开发商，比先转给出名人个人更有说服力；按月还贷的记录，要能看出还款账户与出资人的关系。二是材料的保管，购房合同、发票、契税完税凭证、维修基金票据的原件通常在真正买房的人手里。三是占有的延续性，装修合同、物业与供暖缴费记录、邻居与社区的证言，都能说明谁在住。三项事实指向同一件事，法院才有可能认定借名关系成立。继承人对款项性质提出异议的，出资人还要就当初为何借名作出说明，比如购房资格、贷款条件、家庭安排。
问题二：房子登记在去世的人名下，继承人不止一个，应该起诉谁？
应当把全体继承人列为被告。房屋登记在出名人名下，其去世后，该房屋在法律上属于遗产，由全体继承人共同承受权利义务，协助过户的义务也由全体继承人承担。起诉时漏掉部分继承人，法院通常会追加，追加不成的可能被裁定驳回起诉，程序上多走一遍。被告名单可以通过户籍材料、单位档案、殡葬证明等渠道核对，继承人下落不明的，可以申请公告送达。诉讼请求一般写三项：确认房屋归出资人所有，判令继承人协助办理产权变更登记，过户产生的税费按约定或者法律规定负担。房屋还有按揭未结清的，过户要先取得贷款银行同意，实践中通常先结清贷款、解除抵押，这一步要提前安排资金。房屋已被继承人另行出售或者办理抵押的，还要判断第三人能否取得权利，诉讼策略要相应调整。
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