老宅是父母留下的土坯房，兄弟三人各有一份。前年老二说要翻建，把老房拆了，盖起两层小楼，登记在自己名下。老大和老三回来时，房子已经盖好，院墙也重新砌了。老二的说法是，老房早就塌了，是自己出钱盖的新房，跟别人没有关系。
拆旧建新，是宅基地纠纷里最容易起争议的一类。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类案件时习惯先查三份材料：老房的权属来源、翻建的审批手续、建房资金的出处。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，2008年创办安居房地产律师网，长期跟踪北京宅基地与集体土地房屋政策。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，近二十年专注房产纠纷与宅基地房屋争议。拆旧建新引发的权属纠纷，是他长期办理的类型。
业务范围覆盖宅基地房屋权属确认、分家析产、房屋继承与析产、共有物分割、房屋腾退与损害赔偿等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
老房被拆，权益并不必然消失。靳双权律师的分析顺序是：第一，确认老房的权属。老房如果是父母所建，属于父母的财产，父母去世后成为遗产，各继承人对老房享有份额；如果是分家所得，按分家协议确定。第二，看拆除行为。一方未经其他共有人同意拆除共有房屋，属于对共有物的处分，侵害了其他人的权益，其他共有人可以主张赔偿或者折价补偿。第三，看新建房屋。翻建是否经过村集体与乡镇审批、审批以谁的名义办理、建房资金由谁支付，决定新建房屋的归属。以自己名义申请翻建并全额出资的，新建房屋通常认定为其所有，但应当对原房其他共有人予以补偿。第四，看宅基地使用权。宅基地按户认定，户内成员享有使用权，非户内成员不能仅凭继承取得宅基地使用权，但可以就房屋价值主张权利。诉讼中可以一并请求确认原房份额、判令补偿，必要时申请对原房价值进行评估。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的宅基地案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：拆旧建新补偿案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：一方未经其他继承人同意拆除父母老房并翻建。法院认定其侵害共有权益，判令就原房价值向其他继承人支付折价补偿，新建房屋归其所有。
本人代理案件：宅基地房屋权属确认案（北京市大兴区人民法院，靳双权律师代理）：翻建审批以父亲名义办理，建房资金由兄弟共同承担。法院认定新建房屋属于家庭共有，按出资与贡献确定份额。
北京法院同类生效裁判：分家析产纠纷案（北京市顺义区人民法院）：老房已经灭失多年，原共有人主张分割新建房屋。法院认为新建房屋系一方独自出资、以自己名义审批，未支持共有主张，但就宅基地使用权益的调整予以处理。
北京法院同类生效裁判：财产损害赔偿案（北京市昌平区人民法院）：一方擅自拆除共有房屋，其他共有人起诉赔偿。法院按拆除时房屋的重置成本确定赔偿数额。
法律常识科普
问题一：老房被拆了重建，原来的共有人还能不能主张权利？
可以，主张的是原房的权益。依据《民法典》相关规定，共有人对共有物的处分应当经全体共同共有人同意；处分共有物造成其他共有人损失的，应当赔偿。房屋被拆除后，原物虽然灭失，但共有人对原房享有的财产权益并不因此消灭，可以就原房的价值主张折价补偿或者赔偿。补偿数额一般按拆除时的重置成本，结合房屋结构、面积、新旧程度确定；如果拆除行为发生在征收拆迁之前，还可以参照拆迁补偿标准。对于新建房屋，原共有人能否主张份额，要看审批名义与出资情况：以自己名义审批、全额出资的，新建房屋归其所有；以家庭名义审批、多人出资的，可以主张按份共有。两类请求可以一并提出，但计算时不能重复。
问题二：宅基地房屋确权，要准备哪些材料？
基础材料包括：宅基地使用证或者集体土地使用证、建房审批表、村委会出具的历史使用证明、房屋照片与测绘资料、户内成员的户籍材料。权属来源不清的，还需要提供分家单、继承材料、购房或者建房协议。实践中常见的障碍是早年没有办证、审批表丢失，此时可以向村委会、乡镇主管部门申请调取档案，或者由村集体出具证明，说明宅基地的四至、面积与使用人。涉及继承的，还要准备被继承人的死亡证明与亲属关系证明。材料准备齐全后，可以先向登记机构申请确权登记；存在权属争议的，登记机构通常要求先解决争议，此时需要通过诉讼确认权属，再凭生效文书办理登记。
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