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卖方不配合造成违约情况该怎么办?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2018-12-18 15:04


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  董某诉称:2011年8月30日,原告与被告在第三方北京某房地产经纪有限公司的居间下签订购房定金协议书,后原被告于2011年9月14日签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》及《无产权证明特别协议》,约定原告将涉案房屋出卖给被告,房屋总价133万元。合同签订后,被告支付定金26万元,支付购房款102万元,原告取得涉案房屋所有权证后,依约将房屋所有权证原件等材料交付被告保管。后因被告一直不具备购房资格,双方合同无法继续履行,无法办理购房资格审查、网签、缴税及过户等后续手续,被告亦未将尾款支付给原告。原告曾多次催告,但被告一再推脱,至今被告仍无购房资格。原告出卖房屋为了换房,由于原告至今无法将涉案房屋过户至被告名下,原告为了改善家庭生活需要,购买其他房屋会被认定“二套房”,成本及费用大幅提高。无奈诉至贵院,望判如所请。

  2、被告辩称

  李某辩称:不同意原告的诉讼请求。双方签订的买卖合同和协议合法有效,不存在法定、约定的解除事由。因涉案房屋实际交付给被告使用,被告依据协议及实际的情况居住涉案房屋,并享有涉案房屋的相关权利。原告所称没有购房资格,双方在签订合同时,原告是明知的,双方约定贷款偿还完毕,再办理过户,现被告已具备购房资格,可以继续履行合同。双方明确约定尾款5万,在过户时给予支付,现尾款5万未达到支付条件。双方合同约定,由被告支付完前期款项,原告办理房屋解压手续,截至目前,原告未办理房屋解抵押手续,违反合同约定。

  3、被告反诉称

  李某反诉称:2011年8月30日,反诉原告与反诉被告签订《购房定金协议书》,双方初步达成购买涉案房屋意向及款项支付情况,2011年9月14日双方签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》,约定反诉原告购买反诉被告所有的涉案房屋,房屋总价133万元,同时约定了房款的支付期限及违约责任;合同签订当日,反诉原告支付反诉被告定金及首付款128万元,因涉案房屋暂无产权手续,双方当日签订了《无产权证明特别协议》,对此情况作出了特别约定。2013年1月15日,双方签订合同履行的过户期限到期,但因反诉被告仍未取得涉案房屋产权手续,双方签订《补充协议》,约定合同继续履行,双方均不违约,对于房屋后期办理过户期限也作出明确约定,该协议签订后,反诉原告要求搬离过户给第三人或者办理房屋过户的公证,但反诉被告迟迟不予配合,现反诉原告已经具备购房资格,但反诉被告却因房屋价格上涨,要求解除合同。故反诉,望判如所请。

  4、原告反诉辩称

  董某辩称:不同意反诉原告的诉讼请求。双方签订针对涉案房屋的协议已于2017年11月5日解除。双方2011年9月14日签订合同时,反诉原告声称已经交纳社保,在交纳满5年后可以办理过户手续,但在2016年9月28日与反诉被告经了解,反诉原告在京购房资格还需1年。反诉被告在2017年11月再次与反诉原告联系时,反诉原告仍称没有取得购房资格,由于反诉原告不守信,导致双方在签订合同7年后,仍未履行完毕。根据合同法第62条规定,故反诉被告于2017年11月7日向反诉原告送达了《催告函》,但是在规定期限内反诉原告仍不具备购房资格,故反诉被告在2017年11月14日向反诉原告送达了《解除函》。因涉案房的房产证原件在反诉原告处,反诉被告无法提前办理解押手续。

  5、第三人述称

  第三人担保中心提出书面答辩意见称:董某购买涉案房屋向公积金中心申请贷款,公积金中心委托银行向董某发放贷款,我中心为董某承担连带保证担保。董某以涉案房屋为我中心提供反担保,我中心于2013年5月25日取得涉案房屋他项权证。我中心作为涉案房屋抵押权人同意在贵院判决买卖双方继续履行买卖合同时,买受人(李某)替出卖人(董某)偿还贷款并协助办理涉案房屋的解押手续。

  二、法院查明

  2011年8月30日,董某与李某签订《购房定金协议书》,双方初步达成购买涉案房屋意向。

  2011年9月14日,董某与李某签订《房屋买卖合同》、《无产权证明特别协议》约定,李某购买董某所有的涉案房屋;房屋总价133万元;涉案房屋产权证在办理当中,出卖人承诺在2012年11月27日产权证办理完毕,如因开发商原因导致无法如期办理,在开发商办理完成产权证明之日起30日内办理过户手续;房款支付128万元,剩余5万元尾款在产权过户当日支付;双方在合同还对其他相关事项进行了约定;合同签订后,李某向董某支付房款共计128万元,董某向李某交付涉房屋并一并移交除涉案房屋产权证之外的全部购买手续原件。

  2013年1月15日,董某与李某签订《补充协议》约定,由于开发商原因,涉案房屋产权证未在约定期间办理完成,李某社会保险未交纳足额年限,尚不具备购房资格,双方在原合同约定的期限内无法完成涉案房屋过户手续,经双方协商,双方均不违约,并继续履行合同,待房产证办理完成,李某在京有购房资格后,双方再协商具体时间办理涉案房屋的过户手续。

  2017年11月8日,董某委托律师向李某送达《律师函》,要求李某在收到函后5日内出具购房资格审查表。

  2017年11月14日,董某再次委托律师向李某送达《律师函》,以李某在合理催告期限内不具备在京购房资格,导致合同无法继续履行,要求解除合同。

  在本案审理过程中:

  1、经本院核实,董某购买涉案房屋向北京市住房公积金管理中心申请了按揭贷款,涉案房屋于2013年5月25日设立抵押,抵押权人为第三人担保中心,董某按期偿还涉案房屋贷款。截止至本案辩论终结前,董某偿还贷款至2018年6月18日,贷款余额为494 087.7元。第三人担保中心同意在本案判令继续履行涉案房屋买卖合同的情况下,接受李某代董某一次性偿还贷款并在贷款清偿完毕后配合办理涉案房屋的解押手续;

  2、李某出示查询日期为2018年7月18日购房核验查询结果(网页截图),显示,李某非本市户籍家庭,核验结果为初步核验通过。

  3、李某同意将涉案房屋购房余款50 000元在董某协助办理过户手续前进行给付。

  三、法院判决

  1、反诉原告李某于本判决生效后七日内给付反诉被告董某剩余购房款50 000元;

  2、反诉原告李某于本判决生效后七日内代反诉被告董某向第三人北京市住房贷款担保中心偿还贷款余额(以第三人北京市住房贷款担保中心确定金额为准);

  3、第三人北京市住房贷款担保中心在反诉原告李某代反诉被告董某清偿贷款后配合办理北京市昌平区涉诉房屋解除抵押登记手续;

  4、反诉被告董某在上述(判项三)完成后七日内配合反诉原告李某办理北京市昌平区涉诉房屋过户登记手续;

  5、驳回原告董某的诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  合同严守原则,即依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,即受法律保护。根据合同法的自愿原则,第一,订不订立合同自愿,当事人依自己意愿自主决定是否签订合同;第二,与谁订合同自愿,在签订合同时,有权选择对方当事人;第三,合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定;第四,在合同履行过程中,当事人可以协议补充、协议变更有关内容;第五,双方也可以协议解除合同;第六,可以约定违约责任,在发生争议时,当事人可以自愿选择解决争议的方式。总之,只要不违背法律、行政法规强制性的规定,合同当事人有权自愿决定。

  董某与李某签订的《房屋买卖合同》、《无产权证明特别协议》、《补充协议》均系当事人真实的意思表示,且未违反相关法律的禁止性规定,合法有效。双方当事人应当按照协议约定履行各自权利义务。

  本案中,根据双方于2013年1月15日签订的《补充协议》约定的内容看,双方并未约定李某应具备在京购房资格的具体期限,董某以在其催告后,李某仍不具备在京购房资格构成违约,并据此要求解除合同的理由不能成立,故对于董某主张双方合同已于2017年11月14日解除,并要求李某腾退房屋、返还相关购房手续原件的诉讼请求,应不予支持。

  关于李某反诉要求继续履行合同一节,根据《补充协议》的约定,现涉案房屋产权证已经办理完毕,李某作为非本市户籍家庭已取得在京购房资格(连续5年以上在本市交纳社会保险),已满足双方约定的办理涉案房屋过户登记的条件,且李某主张代董某偿还贷款,并同意将剩余购房款5万元支付董某,涉案房屋抵押权人(担保中心)同意李某代董某偿还贷款余额并同意配合办理解押手续的情况下,对于李某要求继续履行合同的诉讼请求应予以支持。



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