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房屋过户已完成但未按时交付房屋该怎么办?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2018-12-18 15:04


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  谷某、范某诉称:2016年8月31日,谷某、范某(买受人)与宋某(出卖人)经第三方存房公司房产经纪人陈某、韩某的居间服务签署了关于北京市丰台区涉诉房屋的《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《房屋买卖合同》),房屋成交价格为68万元,家具、家电、装饰装修等作价为102万元,总计170万元。2016年9月13日,三方共同前往丰台区建委办理产权交易过户,办理中途,被告宋某违约,交易中断。后经丰台区人民法院审理,判决合同有效,按合同价格办理过户及房款支付。2017年8月31日,经丰台区法院强制执行,原告范某、谷某收房。在该民事判决书和民事裁定书中,范某、谷某为守约方,宋某为违约方。按照合同约定,违约方宋某应承担如下违约责任:

  被告宋某承担因其违约产生的违约金17万元。依据《房屋买卖合同》第九条违约条款,除本合同另有约定的违约责任外,任意一方未履行本合同约定义务,经守约方催告后15日内仍未履行该义务,如合同可继续履行的买卖双方须继续履行,违约方按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。

  由被告宋某支付原告范某、谷某在约定交房日期起至实际交付房屋之日因其违约产生的租金损失共计138 800元。双方约定,于2016年9月13日过户当日交付房屋,因宋某违约导致范某、谷某没法按时入住,到2017年8月31日方实际入住。在此期间,原告方仍要继续租房,这一租金损失是由于被告宋某违约造成的,按照谁违约谁承担责任的原则,这笔租金支出应由被告方宋某承担。范某租住房屋的租金为12 000元/月,2016年9月13日至2017年8月31日房屋交付,共计11个月零17天,租金累计138 800元。

  由出卖人宋某交付在房屋交付之前(2017年1月1日 -2017年8月31日)产生的物业费807. 35元及转移其已经缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)。依据《房屋买卖合同》第六条(三),在房屋交付日期之前的物业管理费、燃气费、水费、电费、有线电视费、宽带费等各项费用由出卖人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额无偿转移至买受人名下。

  由被告宋某支付居间服务费18 000元。依据《居间服务合同》第二条1和第五条3,其中第二条1,出卖方向居间方支付居间服务费人民币18 000元。第五条违约责任3、买卖双方任何一方违反本合同第三条或者买卖合同的约定,导致居间方不能履行义务的,居间方不承担责任,且居间方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用,无需退还。如支付居间服务方为守约方,支付方可向违约方追偿该笔费用。居间服务费18000元已经由守约方范某、谷某支付给中介公司。在卖房人宋某违约之后,作为中介公司的经办人,存房的经纪人承诺,如果宋某违约,将退回该笔费用,微信截图为证。据北京市丰台区人民法院民事判决书和北京市第二中级人民法院民事裁定书,已经认定宋某违约责任成立,故中介公司应将该笔居间服务费退还给原告范某、谷某,居间服务费应由违约方宋某支付。

  由被告宋某承担本次诉讼的诉讼费。

  2、被告辩称

  宋某辩称:针对原告诉讼请求一逾期交房违约金的诉讼主张,宋某认为该诉讼主张没有事实和法律依据,请求法庭给予驳回。首先,原告称被告在2017年8月31日经丰台区强制执行收房与事实不符。事实上,被告在2017年7月24日之前就已经把房屋钥匙交付给范某,2017年7月20日,被告经强制执行收到案涉房屋的房屋尾款,收到尾款后,双方一起去房管局办理过户手续,但是过户前需要交纳房屋税费,在缴纳税费过程中,范某觉得税费过高不同意缴税而导致不能办理过户手续,过户未果,但是当天双方又一同到案涉房屋查看,同时宋某还将房屋钥匙交付给范某,紧接着,原告才于2017年7月24日申请强制执行,通过丰台法院办理房屋过户手续,所以宋某是在2017年7月24日前将房屋交付给范某的。

  其次,按照案涉房屋买卖合同第二条第(五)款以及第六条第(一)款的约定,过户时间是在办理完毕该房屋所有权转移登记手续的当日。从原告提交的证据来看,案涉房屋系2017年8月23日转移登记至原告名下,也就是说,被告在2017年8月23日将房屋交付给原告就不违反合同约定。本案中,被告于2017年7月24日前就已经将房屋交付给范某,并未违反合同约定。

  再次,即便按照原告所称的房屋交付时间是在2017年8月31日,被告也无需按照房屋买卖合同第九条第(四)款的约定向原告支付违约金17万。该条款约定“除本合同另有约定的违约责任外,任意一方未履行本合同约定义务,经守约方催告后15日内仍未履行该义务,如合同可继续履行的买卖双方须继续履行,违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任”,从该约定可以看出,适用该违约条款应当同时满足三个条件:1、除本合同另有约定的违约责任外。2、任意一方未履行本合同约定义务;3、经守约方催告后15日内仍未履行该义务。第一个条件的意思是如果合同已经另有约定违约责任的,不能适用该违约条款,本案中逾期交房的违约责任已经在第九条第(一)款中约定,所以我们认为即便确实逾期交房,也应当适用第九条第(一)款的约定,而不应适用第九条第(四)款的约定;我们暂且假设我们是2017年8月31日交房,满足第2个条件。那么我们也不满足第3个条件经催告后15日内仍未履行。因为本案过户的时间是在2017年8月23日,截止至8月31日,才8日,所以我方认为被告无需按照房屋买卖合同第九条第(四)款的约定向原告支付违约金。

  针对原告的诉讼请求二租金损失的诉讼主张,被告认为该诉讼主张没有事实和法律依据,请求法院给予驳回。首先,被告刚才已经说过,按照合同约定,被告应当于2017年8月23日交付房屋,但是被告实际于2017年7月24日之前已经将房屋交付给原告,不存在逾期交付房屋的情形。原告从2016年9月13日开始主张房屋租金损失更是没有任何法律依据。其次,房屋买卖合同第九条第(一)款已经对逾期交房违约责任进行了约定,所以我们认为即便确实逾期交房,但是因合同中仅选择违约金作为违约责任方式,未约定赔偿损失,就应按照违约金的约定执行,法庭不应支持原告赔偿损失的诉讼请求。再次,在2017年7月20日之前,原告仅仅向被告支付定金5万元,而不是整个房屋的对价,所以原告也不会有实际的租房损失。最后,案涉房屋的租金一个月才3000多,原告按照9200的标准主张损失,没有任何依据。

  针对原告的诉讼请求三物业费及专项维修资金的诉讼主张,被告认为如果原告确实替被告缴纳了807.35元物业费,被告同意支付。同时被告也同意将专项维修资金转移至原告名下,但因原告一直未向被告主张,被告也不知该如何转移至原告名下,故一直未果。

  针对原告的诉讼请求四中介服务费的诉讼主张,被告认为该诉讼主张没有事实与法律依据,请求法庭给予驳回。从《居间服务合同》第五条第3款的规定来看,支付方向违约方追偿中介费的前提是“买卖双方任何一方违反本合同第三条或《买卖合同》的约定,导致居间方不能继续履行义务”。根据《居间服务合同》第一条约定居间服务范围包括:1、提供房屋买卖市场行情资讯;2、寻找、提供并发布房源、客源信息;3、引领买受人实地看房;4、协助交易双方协商、洽谈,确定成交意向;5、促成交易双方签署房屋买卖合同。可见,居间方的义务包括该五项服务,本案中居间方向原被告双方提供房源、客源、引领原告看房、协助双方洽谈并最终促成双方签署房屋买卖合同,也就是说中介方已经完成了《居间服务合同》第一条约定的居间服务。所以,不管被告是否存在违约责任,均未导致居间方不能履行义务。另外,事实上房屋买卖合同后来继续履行,原告最终取得了房屋产权登记证明,最终达到了合同目的,所以请求法庭驳回原告的该项诉讼主张。

  针对原告的诉讼请求五诉讼费的主张由法院判决。

  3、第三人述称

  第三人存房公司述称,我公司提供的居间服务已完成,原被告双方的买卖纠纷已经过法院判决确认继续履行,应由实际的违约方承担相应的法律责任。买卖双方于2016年8月31日通过我公司提供居间服务签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》等相关协议,上述协议在签署时为双方真实意思表示,故该买卖合同合法有效,合同履行过程中买卖双方基于合同的履行出现争议导致合同无法正常履行,对此我公司并不存在过错,有权收取居间服务费。《居间服务合同》第五条第3款约定:“……如支付方为守约方,支付方可向违约方追偿该笔费用……”。

  二、法院查明

  2016年8月31日,宋某(出卖人)与谷某、范某(买受人)签订《房屋买卖合同》约定:出卖人所售房屋位于北京市丰台区(以下简称涉事房屋);该房屋规划设计用途为酒店;该房屋未出租;出卖人未将该房屋出租,应于过户当日将该房屋交付给买受人;该房屋成交价格为68万元;该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为102万元,买受人向出卖人于签订本合同当日内支付定金5万元;买受人采取全款付款的方式支付该房屋成交总价款;出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后,于当日/一个工作日内将该房屋交付给买受人;在房屋交付日前发生的物业管理费、供暖费、燃气费、水费、电费、有线电视费、宽带费等各项费用由出卖人承担,交付日以后(含当日)发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额无偿转移至买受人名下;买卖双方最晚应于合同签订之日起120日内,共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

  当日,双方另签订《全款付款方式补充协议》约定:该房屋按套计价,成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价总计为170万元,此价格为出卖人净得价,不含税;出卖人同意将购房款2万元作为物业交接保证金,于物业交接完毕当日支付;买受人于过户之前以资金监管方式支付出卖人购房款68万元;买受人于过户之前向房天下托管方式支付出卖人购房款95万元。

  关于违约责任,《房屋买卖合同》约定:“第九条 违约条款(一)除不可抗力,出卖人逾期交房违约责任,按照下列方式处理:按照逾期时间,分别处理(1和2不作累加)。1、逾期在15日(含)之内,自第六条约定的房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金,合同继续履行;2、逾期超过15日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知到达之日起15日内退还买受人全部已付款,并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。……(四)除本合同另有约定的违约责任外,任意一方未履行本合同约定义务,经守约方催告后15日内仍未履行该义务,如合同可继续履行的买卖双方须继续履行,违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任;如构成本合同解除情形的,使用本合同第十条合同解除条款约定。”同时范某向存房公司支付居间服务费。

  上述合同签订后,谷某、范某依约支付了5万元定金,后双方产生争议,谷某、范某将宋某诉至法院,要求继续履行合同,将涉事房屋交付并过户至其方名下。法院于2017年2月15日作出民事判决书,查明:2016年9月13日,原、被告双方及居间方工作人员共同前往房屋行政主管部门办理相关手续,在排队等候过程中,被告宋某明确表示不再继续出售房屋。判决:一、原告谷某、范某于本判决生效后七日内给付被告宋某购房款一百六十五万元。二、被告宋某于收到全部购房款后七日内协助原告谷某、范某将位于北京市丰台区涉事房屋转移登记至谷某、范某名下。三、被告宋某于收到全部购房款后七日内将位于北京市丰台区涉事房屋交付给原告谷某、范某。宋某不服一审判决提起上诉,后撤诉,该一审判决书生效;

  后谷某、范某申请执行该判决书,2017年8月3日,法院作出执行裁定书,裁定涉事房屋过户登记至谷某、范某名下。2017年8月8日,谷某、范某缴纳了51 000元契税。2017年8月18日,宋某缴纳了165 169.32元个人所得税,缴纳了土地增值税、地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税、增值税等税费合计143 904.47元,支付迟延缴纳增值税、城市维护建设税、土地增值税及个人所得税的滞纳金合计1378.44元。2017年8月23日,上述涉事房屋转移登记至谷某、范某名下。

  庭审中,被告宋某称强制执行过户的原因不在被告方,宋某收到房屋尾款后即与谷某、范某一同去房管局办理手续,当时是范某因为房屋税费太高不缴纳税费,才向法院申请强制执行。谷某、范某认可165万元房款的支付系经过法院强制执行,但辩称实际付款时间为2017年7月6日,对此宋某不予认可,认为应当以其实际收到房款时间为准,实际收到房款时间为2017年7月20日。

  谷某、范某为证明其于2017年9月28日才入住涉案房屋,向本院出示2017年9月28日北京某房屋经营管理有限公司第三物业管理分部出具的《证明》一份,内容为:“现有北京市丰台区涉诉房屋业主范某于2017年9月28日在物业办理入住手续。”宋某对上述证明真实性不认可,辩称其于2017年7月24日之前已向谷某、范某交付房屋,何时办理物业手续是谷某、范某自己的事,办理物业手续时间并不代表实际交房时间,称其收到房款后立即联系对方交房,但宋某未向本院出示交房相关证据。原告谷某、范某认可实际交房时间为2017年8月31日。关于公共维修基金,双方均未出示证据。

  谷某、范某为证明其因宋某违约而遭受的房屋租金和物业费损失,向本院出示了范某与案外人赵鸾于2016年7月14日签订的《北京市房屋租赁合同》及转账凭证、物业费发票及明细,其中,该房屋租赁合同载明租金12 000元/月,押9200元付3月,转账凭证显示范某共向赵鸾支付139 200元;物业费明细显示计费标准1.88元/平方米/月,生活垃圾清运费30元/户/年,供暖费30元/平方米,2017年物业费、生活垃圾清运费、2017-2018年度供暖费发票显示价税合计为2851.42元,购买方系范某。宋某认可物业费发票及明细的真实性,但不认可房屋租赁合同、转账凭证的真实性及与本案关联性,认为该房屋与涉案房屋并非同一套,面积位置租金均不同,不具有参考性。

  三、法院判决

  1、被告宋某于本判决生效后十日内向原告谷某、范某支付违约金1万元;

  2、被告宋某于本判决生效后十日内向原告谷某、范某支付租金损失98 000元;

  3、被告宋某于本判决生效后十日内向原告谷某、范某支付物业费807.35元;

  4、被告宋某于本判决生效后十日内协助原告谷某、范某将其缴纳的涉事房屋的专项维修资金(公共维修基金)的余额转移至原告谷某、范某名下。

  5、驳回原告谷某、范某的其他诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,双方签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应依约履行义务。现经人民法院已生效民事判决,涉事房屋已完成过户及交付,双方就延期交付房屋产生争议。关于交房时间,双方于2016年8月31日签署合同时约定为:“买卖双方最晚应于合同签订之日起120日内,共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后,于当日/一个工作日内将该房屋交付给买受人。”但实际情形系2016年9月13日,原、被告双方及居间方工作人员到房管行政部门办理本宗房屋买卖业务,在排队等待过程中,宋某明确表示不再继续履行合同;后谷某、范某诉至法院,经法院强制执行,2017年8月23日,上述涉事房屋转移登记至谷某、范某名下。谷某、范某认可实际交房时间为2017年8月31日,宋某称其实际收到房款即2017年7月20日后立即联系对方交付房屋,但未提供证据佐证。

  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,宋某逾期未办理上述涉事房屋的权属转移登记手续从而导致逾期交房,故宋某应对此承担违约责任。双方对于违约金适用约定内容存在异议,谷某、范某称应按约定适用按总房款的10%主张,宋某称实际过户为2017年8月23日,即使实际交房时间为2017年8月31日,未超过约定的15日;对于违约金一项,双方签署的《房屋买卖合同》约定:“第九条……2、逾期超过15日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知到达之日起15日内退还买受人全部已付款,并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金”。本案中,谷某、范某产生争议时所交付房款为5万元,故本院认为支持的违约金数额为1万元。另,范某向本院提交《北京市房屋租赁合同》及转账凭证证明等称其实际租金损失,违约金不足以弥补损失的,应予以调整,结合范某提交的证据及双方的意见,应对其合理部分酌情予以支持。另,双方约定在房屋交付日前发生的物业管理费由出卖人宋某承担,故谷某、范某要求对方支付物业费807.35元,于法有据,应予以支持;另,双方约定宋某同意其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额无偿转移至谷某、范某名下,且宋某予以认可,故宋某应协助对方转移其已经缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)。关于双方争议的居间服务费18 000元,范某、谷某称其已支付给第三人,但应按合同由对方负担。另外,居间服务费系与第三人之间产生的费用,不属于本案处理范围。



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