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出现一房二卖应怎么办?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2018-12-13 17:45


  一、出现一房二卖应怎么办

  开发商一房二卖分以下两种情况:

  (一)两次买卖均未完成过户登记。

  在两次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。此时,前后两个买受人处于平等地位,并无位序关系,故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。当这种情况出现的时候,谁先取得登记申请权,谁就有优先的效果。

  (二)开发商先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续。

  在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因第二个合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权,该债权请求权对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物,因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人,故其对该房屋的占有失去法律上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条的规定,出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能履行情况下,买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务,即应承担相应的法律后果。也就是说,合同的标的物已经归他人所有,实际履行已不能,在该种情形下,没有强制实际履行问题。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。

  第二种情况出现的时候,我们可以要求开发商进行损害赔偿。

  二、一房二卖可以要多少赔偿?

  如果开发商将同一个房屋又卖给了第二个买受人并且已经过户登记的话,我们可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定向开发商索要赔偿,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,从而导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  即您可要求卖家赔偿的包括两部分:

  第一部分:赔偿实际损失,即赔偿您现在购买此房的损失,包括房屋的增值部分造成的损失。

  第二部分:惩罚性赔偿,即除了第一部分实际损失外,卖家还必须给您支付惩罚性赔偿,但最高金额不起过您已付的购房款。

  开发商要是有一房数卖的情况,自然无法对所有的购房者都履行出售义务,而要是因此没有买到房,这时候又与开发商是签订了购房合同的话,可以追究开发商的违约责任。另一方面,对于开发商来讲,一房数卖其实也是有很大的风险需要承担,建议开发商最好不要有这样的行为。



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