一、原告诉称
原告沈茜诉称：2006年5月26日，沈茜与夏瑶签订房屋转让协议，协议约定夏瑶将位于北京市602室以1877441元转让给沈茜。2006年5月20日沈茜住进该房屋至今，且购房款项沈茜已在合同约定期限内全部支付给夏瑶，但经多次催促，夏瑶仍以各种理由推脱不履行过户义务。为维护沈茜的合法权益，现起诉要求：1、判令夏瑶履行房屋转让协议的义务将北京市602室过户给沈茜并承担过户费;2、沈茜同意代夏瑶向某银行偿还银行贷款，沈茜代为清偿后，夏瑶应向沈茜支付所偿还的费用;3、诉讼费由夏瑶负担。
二、被告辩称
被告夏瑶辩称：当时夏瑶不懂房屋政策，按揭贷款的房屋是抵押给银行的，夏瑶没有资格和权利进行买卖，在双方签订合同时，诉争房屋已经抵押给某银行，抵押合同明确约定，没有某银行的同意，夏瑶不能出售该房屋。而且沈茜是外地户口，没有资格购买夏瑶的房屋。夏瑶同意协商解决此事，夏瑶可以退给沈茜钱。房屋交给沈茜后夏瑶一直在尽义务，一直在给银行还贷款。沈茜只给了夏瑶30万元购房定金，其他款项夏瑶没有收到。现在房子夏瑶不想卖了，因为夏瑶除了争议房屋外没有其他住房，现在没有地方居住，只能临时租房，命都快没有了，所以诚信也没法实现。另外，夏瑶认为沈茜的起诉已过诉讼时效，诉争房屋所有权证办下来的时间是2006年12月17日，根据双方签订的房屋转让协议第五条的约定，房产过户手续应当从2006年12月起两年零两个月内办理完毕，也就是说沈茜应当在2009年2月前办理完过户手续，本案诉讼时效应当从2009年2月开始计算，三年的诉讼时效期间已经到期，沈茜的起诉明显超过了诉讼时效。
某银行在法院陈述称：对沈茜与夏瑶签订的房屋转让协议我行不发表意见，诉争房屋是在该行办理的按揭抵押贷款业务，现在诉争房屋的贷款人仍是夏瑶，不存在转按揭的情况，目前贷款尚未偿还完毕，如果沈茜能够代夏瑶清偿该房屋的贷款，该行对办理房屋过户不持异议。
三、审理查明
经审理查明：2006年5月26日，夏瑶(甲方)与沈茜(乙方)签订《房屋转让协议》，协议约定：“第一条：甲方在某银行按揭贷款购买的房产北京市602，建筑面积177.02平米。第二条：毛坯房屋价格每平米9500元，计1681690元，房屋装修费15万元，公共维修基金24216元和契税18160元，房屋保险费3375元。房屋总价格1877441元。第三条：协议签订之日3日内乙方支付甲方认购金30万元，甲方收到款后给乙方出收据。并向乙方预留2万元做为过户手续押金。第四条：房屋交付时间为2006年6月21日。房屋验收交付完毕后，3日内乙方付清房款。如甲方不能在2006年6月21日之前为乙方办理转按揭手续、乙方不能按时付清房款、甲方不能如期装修好房屋并交付给乙方，甲乙双方均有权解除合同。第五条：房产过户手续在甲方办下房产证之日算起2年零2个月之内办完并交给乙方，办理房产证过户费用由乙方承担，办理房产证过户手续(即房产证)交给乙方后乙方退还甲方押金2万元。”
诉争房屋现登记在夏瑶名下。夏瑶未向法院提交诉争房屋的房产证原件，称房产证原件已丢失，夏瑶向法院提交了房产证打印件，该打印件记载房屋坐落于北京市602，房屋建筑面积177.38平方米，房产证填发日期为2006年11月16日。审理中，沈茜、夏瑶及某银行均认可该院即为诉争小区，各方对诉争房屋地址的表述均无异议，对诉争房屋的面积均同意以房管部门测定的177.38平方米为准。
沈茜为证实诉争房屋的购房款支付情况，向法院提交了：1、落款人为夏瑶、落款日期为2006年5月29日的收条，记载：收到沈茜认购金30万元整。2、落款人为夏瑶、落款日期为2006年8月21日的收条，记载：今收到现金157万元整。3、中国农业银行的银行卡取款业务回单，记载户名为沈茜，交易日期为2006年7月28日，转账取款金额为1578000元。4、中国工商银行个人业务凭证，记载2006年8月21日户名为夏瑶、卡号为×××的账户发生额为157万元。5、原×的卡号为×××的工商银行交易明细，其中记载2006年8月21日取款157万元。6、落款人为夏瑶、落款日期为2007年6月26日的收条，记载：收到家具款7000元整。庭审中，沈茜陈述称8月21日的157万元系其先转账至原改省的账户中，再由原改省转至夏瑶的账户。夏瑶仅认可沈茜向其支付了30万元购房定金，对其余的157万元及7000元均不认可，并称其没有卡号为×××的银行卡。后经沈茜申请，法院到中国工商银行调取了户名为夏瑶、卡号为×××的交易明细及该卡号2006年8月21日存款157万元的交易底单，记载：该卡号的户名为夏瑶。经质证，沈茜、夏瑶对法院调取的证据均无异议。夏瑶认可收到了沈茜支付的157万元，但辩称该157万元已经超过了合同约定的付款期限，沈茜已经构成根本违约，而且该157万元不是诉争房屋的购房款，而是另外一套房屋的购房款，当时除了诉争房屋外，沈茜还向其购买了另外一套房屋，但最后另外一套房屋没有交易。夏瑶就其陈述的沈茜向其购买另外一套房屋的情况未向法院提供证据，沈茜对此亦不予认可。
沈茜主张夏瑶自2006年6月起将诉争房屋交付给其使用至今，为此向法院提交了：1、房屋租赁合同，记载合同签订日期为2008年9月29日，出租方为沈茜，见证方为某房产中介公司，出租房屋坐落于北京市602，租赁期限为2008年10月2日至2009年10月1日。2、交纳供暖费、物业费、水费、固定电话费的票据，其中供暖费票据记载开票日期为2007年12月21日、客户名称为夏瑶602、类别为07-08供暖费，物业费票据记载开票日期为2006年6月9日、付款单位为602夏瑶、项目为物业费(05.05.01-06.04.30)，水费票据记载的日期为2006年11月份、地址为602，固定电话费票据记载的付款单位为夏瑶、电话号码为×××、帐期为2007年7月2日至2007年9月1日。夏瑶对房屋租赁合同不予认可，认为系沈茜私自将房屋出租，对上述缴费票据亦不认可，认为真实性其无法鉴别，但夏瑶认可2006年6月以后其没有交纳过诉争房屋的各项费用。庭审中，夏瑶认可诉争房屋自2006年6月起由沈茜使用，其从未居住使用，称沈茜要买房子时其正在装修房屋，双方在房屋装修期间签订的转让协议，签订完协议后于2006年6月将房屋钥匙给了沈茜，但夏瑶辩称将房屋钥匙交给沈茜只是为了让沈茜看房方便，而不是交付房屋的意思表示。
另查，夏瑶于2005年7月22日与某银行签订了个人购房借款合同，将诉争房屋抵押给某银行，借款人(即抵押人)为夏瑶，借款金额为96万元，借款期限自2005年7月22日至2025年7月22日。诉争房屋于2007年10月4日办理了抵押登记。截至本案法庭辩论终结时，诉争房屋所应偿还的贷款总额为554726.65元。经询，某银行当庭表示如果经由法院判决确认可以接受由沈茜代夏瑶清偿诉争房屋在该行的全部贷款本金及利息，债务清偿后其同意协助办理诉争房屋的相关手续。沈茜称2006年时已将房款支付给夏瑶，让夏瑶偿还银行贷款，但夏瑶收到房款后并未偿还贷款解除抵押，导致诉争房屋一直无法过户。
四、法院判决
北京市海淀区人民法院判决如下：
1、沈茜于本判决生效后十五日内向某银行一次性偿还北京市六○二号房屋的全部贷款余额(包括本金和利息)以解除对该房屋的抵押。
2、自北京市六○二号房屋的上述抵押权解除之日起十五日内，夏瑶协助沈茜办理该房屋的产权过户登记手续，将房屋产权过户到沈茜名下，办理该产权过户登记手续所需全部费用由沈茜承担。
3、驳回沈茜的其他诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
本律师认为，就是否协助办理房屋过户手续问题，夏瑶称沈茜尚有157万元房款未付，故双方合同已经解除。对此，夏瑶于2006年8月21日收到了沈茜支付的157万元，夏瑶主张此款为沈茜订购另一套房屋的房款，但夏瑶没有提供证据证明双方还有其他房屋买卖行为，故上述157万元应是沈茜支付的诉争房屋购房款，夏瑶主张双方的买卖合同已经解除不能成立。
就是否协助办理房屋过户手续问题，夏瑶提出沈茜没有北京户口，住所地不在北京，也未提交纳税证明，故诉争房屋无法过户到沈茜名下。但根据查明的事实可知，双方之间的买卖合同签订于北京市实施的限购规定前，且沈茜已经支付了购房款并实际占有使用房屋，故法院判令夏瑶履行协助过户义务不违反北京市关于限购的规定。
就是否协助办理房屋过户手续问题，夏瑶主张沈茜的诉讼请求已经超过诉讼时效。就该问题，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第二款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由该规定可知，办理房屋所有权转移的登记手续系物权变动的公示方式，故该行为具有物权属性。对于沈茜来说，其签订买卖合同的目的是取得房屋所有权。现沈茜已经履行了全部合同义务并占有了房屋，而后若办理了房屋所有权转移的登记手续，即可实现物权，故沈茜要求夏瑶履行协助过户义务系物权请求权，不受诉讼时效的限制，法院未采信夏瑶关于超过诉讼时效的抗辩意见并无不当。
综上所述，法院的判决是正确的。
