(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告陈红、杨堃诉称：2016年7月28日，我二人与被告柳枫签署《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定柳枫将其位于通州区杨庄南里1501号房屋出售给我二人，成交价格为388万元。当日，我二人与柳枫签订了《补充协议》约定甲方最迟应于2016年9月2日前办理完毕解除抵押登记手续。在签署上述房屋买卖协议后，我二人按照约定向柳枫支付了定金20万元，但柳枫未在2016年9月2日前完成1501号房屋的解除抵押登记手续，遂诉至法院，请求判令1.解除我二人与被告柳枫签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2.解除我二人与被告柳枫、第三人中介公司签订的《补充协议》;3.被告柳枫返还我二人支付的定金20万元;4.被告柳枫赔偿违约金77.6万元、律师费5.4万元，共计83万元。
二、被告辩称
被告柳枫辩称：双方签订的房屋买卖合同及补充协议约定的违约金过高，超过了原告陈红与杨堃的实际损失，我要求调低;补充协议不是双方的真实意思表示;另我在房屋买卖合同签订当时就明确告知中介公司诉争房屋存在两笔抵押，中介公司的工作人员表示可以通过找第三方借款的方式解除房屋抵押，我才与陈红、杨堃签订合同并收取了定金，现中介公司没有兑现其承诺导致我违约。
三、审理查明
2016年7月28日，原告陈红、杨堃(买受人)与被告柳枫(出卖人)的委托代理人赵成在中介公司的居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由陈红、杨堃购买1501号房屋，成交价368万元，装饰装修及配套设施设备等作价20万元，总价款388万元，其中257万元由陈红、杨堃申请抵押贷款支付。另外，1501号房屋已设定抵押，抵押权人为兴业银行，抵押登记时间为2011年11月16日。
同日，陈红、杨堃(乙方)与柳枫(甲方)的委托代理人赵成、第三人中介公司签订《补充协议》，约定陈红、杨堃应于协议签订当日将第一笔定金10万元支付柳枫，于2016年8月5日将第二笔定金10万元以理房通托管的方式支付，于银行批贷且房产解除抵押后3个工作日内将第一笔首付款106万元以理房通托管的方式支付。柳枫应于2016年9月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且柳枫最迟应于2016年9月2日前办理完毕解除抵押登记手续，所需资金由柳枫自行筹集。逾期履行约定的义务超过十五日的构成根本违约，陈红、杨堃有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，柳枫出现根本违约情形的，应以相当于该房屋总价款的20%向陈红、杨堃支付违约金，中介公司收取的所有费用不予退还，由柳枫直接赔付。并注明该房屋已经设定抵押，抵押权人为张佳，抵押登记日期分别为2013年5月31日和2014年12月16日。
上述协议签订当日，陈红、杨堃向柳枫支付定金20万元。2016年8月，陈红、杨堃与柳枫进行了贷款面签。后因柳枫未依照合同约定日期注销房屋抵押登记，合同未再继续履行。
再查，截至2016年12月15日，涉案房屋尚有抵押登记三笔。
为证明实际损失，陈红、杨堃向法院递交了诉争房屋在网上的挂牌价格及同小区房屋在网上的挂牌价格查询结果，该份证据显示柳枫已委托其他中介公司在网上报价510万元出售，柳枫对此不予认可，但认可其已经委托中介公司另行出售房屋，并称其出售目的是为偿还陈红、杨堃已付款项，但房屋至今未能售出。
四、法院判决
一、解除原告陈红、杨堃与被告柳枫签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
二、解除原告陈红、杨堃与被告柳枫、第三人中介公司签订的《补充协议》;
三、被告柳枫向原告陈红、杨堃返还定金200000元;
四、被告柳枫赔偿原告陈红、杨堃违约金400000元;
五、驳回原告陈红、杨堃的其他诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案原告陈红、杨堃与被告柳枫就买卖涉案房屋签订《买卖合同》及《补充协议》，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同，陈红、杨堃与柳枫均应依约履行合同义务。合同明确约定柳枫最迟应于2016年9月2日前解除诉争房屋的抵押登记，但诉争房屋的抵押登记至今未能注销，柳枫的行为已经构成违约，陈红、杨堃有权要求解除合同并返还定金。
对于陈红、杨堃要求柳枫赔偿违约金及柳枫要求调低违约金的请求，法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。交易房屋是否涉及抵押及抵押借款的数额是影响房屋交易的重大事项，房屋买受人对此应尽到审慎的注意义务，以避免房屋买卖合同因涉及在先的抵押权及合同外第三人的利益而无法继续履行。本案中，诉争合同是因涉案房屋的抵押登记未及时注销而未能继续履行，虽然偿还借款、注销抵押登记是柳枫的合同义务，但二原告在合同签订之时即已明知房屋处于多重抵押状态，且其中还涉及除银行以外的个人抵押，故此次交易存在较大的风险，但从二原告未仔细查阅房本原件、不清楚抵押金额的表述可以看出，二原告对此项涉及交易成功与否的重大事项缺乏关注，二原告显然未能尽到作为一般购房人的审慎注意义务，故法院有权综合考虑合同履行程度、房屋升值利益及二原告实际损失等，酌情调整违约金金额。
因违约金的确定已考虑二原告的实际损失情况，故对于二原告再要求柳枫承担律师费的请求，法院很难支持。
综上，法院的判决是正确的。
