怎样签订过渡期购房合同呢?我们建议自拟补充条款。买房签合同是一门“功课”。在新版预售合同尚未推出、旧版预售合同仍在使用时,买房者可借鉴新版合同中的很多条款,自拟补充条款,并以合同形式确定,以达到规避风险的目的。具体可从以下七个方面着手:
1、告知义务条款。为保证开发商美丽的描述成为现实,购房者应把相关的重要信息列出清单,要求其履行告知义务。如商品房预售许可、房屋坐落、建筑结构、层高、暂测面积、土地使用权取得方式、起始年限和经规划部门批准的布局图等。这样,可更全面了解情况,并减轻自己的调查负担。
2、分期付款条款。新版合同提出可按工程进度分七期付款的概念。在签合同时,最好留有一定比例的尾款到交房或过户时支付,以保证自己的利益。此外,需按揭的购房者,可约定按揭贷款办不出时的处理方式:购房者可自行选择贷款银行;贷款办不出或不能贷足额时,应由双方另行协商处理;如协商不成,可退房等;从而降低自己的违约风险。
3、变更规划条款。如今,开发商擅自变更规划引起的纠纷并不少见,主要有三方面:一是仅获得一期开发权,就把第二期甚至第三期的规划也“描绘” 到楼书中;二是利用合同仅约定“小区规划变更时,购房人有权退房”来迫使业主在房价上涨时放弃追究其责任;三是约定极轻的违约责任,来赢取变更规划带来的高额利润。对此,购房者可要求开发商把其描绘的小区规划作为合同附件;同时约定较高的违约金比例;或在选择退款时,附加要求其支付违约金的内容。
4、广告宣传条款。把广告及宣传资料作为合同附件直接粘贴在合同上,要求开发商予以履行。这样,广告可直接约束开发商,有效防止夸大或虚假宣传。
5、补充会所条款。如果小区设有会所,购房者在签合同时要补充会所条款。首先,明确会所面积及其产权归属;其次,约定其服务功能、收费标准、服务范围、是否对外经营等;再次,对会所整体及各部分的交付条件和时间要有具体约定;最后,对开发商违反承诺的违约责任须约定清楚。
6、质量保修条款。对于商品房质量及保修问题,购房者可参考新版预售合同,在补充条款中增加出现质量问题后的处理程序、购房者的权利、开发商的违约责任、争议处理依据等内容。此外,在质量争议解决方式上,购房者应补充“任何一方在出现质量问题争议时,有权委托本市有资质的相应机构进行检测并以此作为争议处理依据”等词句。
7、兜底性违约责任条款。在房屋买卖中,约定一方的义务和责任较容易,但约定违约一方的违约责任却很难。现实中开发商多种违约情形很难预料,唯有约定兜底性的违约责任条款,才能有效防范。
二、签购房合同需要注意什么
正式签订房屋买卖合同时,应具备哪些条件?
根据我国房地产管理的有关法律规定,正式签订房屋买卖合同应具备以下条件:
1、合同双方都必须具有相应的民事行为能力。
(1)购房者必须具有完全的民事行为能力。在《中华人民共和国民法通则》中规定。18周岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动;16周岁以上不满18周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动(包括房屋买卖行为,因为房屋买卖涉及的金额巨大,也很复杂,很明显地与限制民事行为能力人的年龄、智力不相适应)由他的法定代表人代理,或者征得他的法定代理人的同意。不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定监护人代理民事活动。不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人,可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。所以当购房者是无民事行为能力人或限制民事行为能力人,即未成年人和精神病人时,必须由他的法定代理人(即监护人)来代理,或者征得法定代理人的同意,否则买卖行为是无效的。
(2)售房者必须有销售房屋的权利,如果售房者为企业的话,那么在该企业的经营范围中必须有房地产销售这一项,因为企业法人必须在核准登记的经营范围内从事经营。目前各地对商品房的销售实行许可证制度,如北京市对外销的商品房实行外销许可证,内销的商品房实行内销许可证,预售的商品房还要办理预售许可证。售房单位必须办理销售的许可证后,才允许将商品房上市销售。所以,如果售房者销售的商品房未办理有关的销售许可证,那么售房者无权销售商品房。
2、售房者和购房者所签订的房屋买卖合同必须是双方共同意愿的表示房屋买卖合同应该是双方在平等的基础上,共同协商的结果。购房者在选好房后,准备购买时,售房者通常要把事先起草好的房屋买卖合同交给购房者签字。对此,购房者有权对合同中不合理的条款或合同中未明确规定的事项提出修改意见和增加补充协议。依据合同法的有关规定,合同的任何一方都不能用欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意愿的情况下签订合同。
目前,售卖商品房必须使用政府印制的商品房买卖示范文本,其中内容当事人可以根据需要修改、删除和补充。
3、合同的内容不得违反法律和行政法规。
法律和行政法规是国家制定的,具有强制效力,任何单位和个人都必须遵守法律和法规。因此购房者和售房者所签订的房屋买卖合同也必须遵守法律和行政法规。比如购房者和售房者在合同中约定,购房者所应交纳税费一律免缴,该条款就违反有关的税法,因而合同中的此项条款无效。
4、合同不得违反国家利益和社会公共利益。
我国是社会主义国家,国家利益和社会公共利益是第一位的,因此合同的内容不得违反国家利益和社会公共利益,否则就无效。
签订的房屋买卖合同如果违反了上述四项条件,那么该合同就是无效合同(或部分无效合同)。无效的合同不受法律的保护。确认合同部分无效的,假如不影响其余部分的效力,其余部分仍然有效。