北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告陈菲诉称：2010年4月25日，原告与被告签订商品房预售合同。合同约定，原告购买被告开发的位于X区X号住宅楼房屋一套，房屋总价款1263450元，被告应于2011年12月31日前向原告交付房屋，若被告逾期超过30日且原告要求继续履行的，被告应自合同约定的交房之日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金。后，被告未能如期向原告交付房屋，并拒绝支付违约金。
原告曾于2012年4月提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金，在被告同意与原告通过协商赔偿原告的损失后，原告于2013年7月撤诉。被告于2013年10月19日交付房屋。原、被告最终于2014年7月达成了书面的《协议书》。但被告至今仍拒承担逾期交房的违约责任。请求：1.判令被告支付逾期交房违约金56853元；2.诉讼费由被告负担。
二、被告辩称
被告X公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。从程序上，本案已经超过诉讼时效。从实体上，原被告已经达成口头及事实上的和解协议，即以被告替原告代缴两年物业费的形式免除被告逾期交房的违约责任，故原告不应当再次主张该项违约金。
三、审理查明
2010年4月25日，原告与X公司签订北京市商品房预售合同。
合同签订后，原告依约向被告交纳了购房款1263450元。因原、被告对房屋是否符合交付条件产生争议，原告未在合同约定的交付期限届满之时接收房屋。2012年3月，原告向法院提起诉讼，要求解除合同并要求被告赔偿违约金等，2013年7月29日，原告申请撤诉。2013年10月，原告实际接收房屋。
2013年7月，北京市第一中级人民法院确认X公司逾期交房违约金的计算截止日期为2012年4月30日。
诉讼中，原告主张曾就违约金进行过多次和解协商，原、被告认可在2013年七八月间进行协商，最终在2013年10月份达成以两年物业费折抵违约金的口头和解协议。现原告因双方未达成最终和解，于2015年7月30日起诉。
四、法院判决
1、被告X公司给付原告陈菲逾期交房违约金45484元。
2、驳回原告陈菲的其他诉讼请求。
五、资深房地产律师靳双权点评
案件探析：
原、被告签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。
鉴于生效判决已经认定被告存在逾期交房的违约行为，并确认2012年4月30日为逾期交房违约金计算的截止日期。
本案争议的焦点为双方是否达成并履行了和解协议以及原告的起诉是否超过诉讼时效。
关于和解协议是否达成的问题。审理中，被告提交的证据不足以证明双方已经达成了以两年物业费折抵逾期交房违约责任的协议。
关于诉讼时效的问题。根据法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告曾于2012年起诉要求违约金，该要求也实质通知到被告。被告自述在双方在2013年七八月间进行协商并于2013年10月达成口头协议。以上事实均构成诉讼时效中断的事由。故，现原告于2015年7月30日起诉要求逾期办证违约金，未超过诉讼时效。故，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，理由正当，应予支持。关于违约金的具体数额，应以原告已付房款为基数，依照合同约定标准据实计算确认。
