北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
2015年2月，贾琳琳称：2012年11月30日，我与X房产公司签订商品房预售合同一份，X房产公司将X县X镇X住宅楼X层X单元X号房屋卖给我，合同总价款1134624元，房屋交付日期为2013年8月29日前。双方就交房条件、延期交房的违约责任及其它事项在合同中作了约定。合同签订后，我按约交纳了购房款，但X房产公司未按期交付房屋。现诉至法院，请求判令：1、X房产公司支付自2013年8月30日至2015年5月8日的逾期交房违约金140000元；2、案件受理费由X房产公司负担。
二、被告辩称
X房产公司辩称：我公司只认可逾期交房期限截点到通知贾琳琳收房之日即2015年1月21日。涉案房屋在建设过程中受到了不可抗力的影响，2011年3月X部X局下发通知要求建筑外墙保温材料调整，否则不予消防验收。当时市场上材料供应不足，进而影响了工程进展，涉案房屋的交付也因此受到影响。2012年12月X部X局才将该通知取消执行。根据双方签订的商品房预售合同第26条之规定，因不可抗力致使房屋延期交付的，应全部或部分免除延期交房的违约责任。此外，贾琳琳主张的违约金过高，请求法院对明显过高的违约金予以调整。
三、法院判决
X房产公司给付贾琳琳自2013年8月30日至2015年5月8日逾期交房违约金十四万元。
四、房地产律师靳双权案件点评
法条索引：
当事人应当按照合同约定全面履行义务，一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定时，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。
案件透析：
贾琳琳与X房产公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，依法应受保护。
双方在合同中约定房屋交付的条件包括取得建筑工程竣工验收备案表，X房产公司在2015年5月8日前未取得建筑工程竣工验收备案表，在此之前的房屋交付不符合合同约定的条件，故可认定X房产公司逾期交房。贾琳琳主张X房产公司按照合同约定给付逾期交房违约金，有合同和法律依据，故可以得到支持。
X房产公司以X部X局2011年3月下发的关于建筑外墙保温材料升级的通知构成不可抗力为由，主张免除其相应的逾期交房违约责任。但不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，贾琳琳、X房产公司于2012年11月签订合同，在此之前X部X局的通知已下发，X房产公司对该通知内容应有明确认知，故法院对X房产公司关于不可抗力的抗辩理由，不予采纳是正确的。
X房产公司辩称贾琳琳主张的违约金过高并请求予以适当减少，但X房产公司未提供违约金过分高于造成的损失的相关证据，且违约金数额与逾期交房时间长短成正比，逾期交房时间越长，违约金数额自然越高。故，法院的判决正确无误，合法合理。
提示：商品房买卖中，开发商以各种有理由延期交房已屡见不鲜，民事责任的承担一定程度上有赖于民事活动各方的约定，建议买房时在合同中做好相关责任约定，一旦权利遭受侵害，拿起法律武器，依法维权。
