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借名买房效力——父母与开发商签订的临时买卖合同能否是否有法律效力

来源:未知   作者:未知   时间:2021-11-05


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
赵父向本院提出诉讼请求:1.判令两被告协助我们办理位于昌平区一号房屋的过户手续;2.诉讼费由被告承担。
事实和理由:我们夫妇育有两子,即赵某军、赵某华。2001年,我从北京A公司购买昌平区一号房屋。因我们年龄问题,无法办理银行贷款,故借用两被告名义购买了涉案房屋。现银行贷款已全部偿还完毕,房屋所有权证也已经下发。综上所述,我们借用两被告名义购买涉案房屋,该房屋为我们所有,我们有权要求两被告协助办理过户手续。为维护我们的合法权益,特提起诉讼,望法院依法查明事实,支持我们的诉讼请求。
 
被告辩称
赵某华、赵某军辩称,2001年,赵某华看到售房信息后,因自己资金不足,所以联系赵某军一起购买的涉案房屋,贷款是赵某华申请,赵某军作为房屋共有人,办理的抵押手续。如果两原告因为无法办理贷款,完全可以参照我们的购买方式。我们与两原告间不存在借名买房的法律关系,其所述借名贷款不属实。
购房后,我们将房屋交给父母居住也属人之常情,他们在此居住,并不表明房屋的权属问题,涉案房屋是我们购买,并登记在我们名下,故不同意两原告的诉讼请求。
 
本院查明
赵某军、赵某华系赵父、赵母夫妇之子。
北京市F公司(以下简称F公司)成立于1994年2月4日,法定代表人赵父,该公司隶属单位通县城镇北苑生产服务联社(以下简称北苑联社),经济性质为集体所有制。1995年11月8日,北苑联社向北京市工商行政管理局通县分局出具免除赵父经理职务的证明,并任命赵某华为经理,工商行政管理部门遂办理了法人变更登记。
2002年11月21日,赵父作为法定代表人成立了北京J公司(以下简称J公司),股东人员包括赵父、赵母、赵某军。
2001年3月28日,赵父在北京A公司(以下简称《A公司》)的《临时买卖合同》(以下简称《临时买卖合同》)尾部的买方一栏签字,但合同抬头的买方一栏中未标注买房人姓名。上述合同中约定,订购物业为一号房屋(以下简称别墅),建筑面积360.1平方米,私家占地面积2225.8平方米,房价总款为4782128元。
2001年4月6日,赵某华、赵某军作为买受人与A公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议一和《商品房买卖合同》补充协议二,上述合同约定的房屋位置、价款、付款时间及方式等与《临时买卖合同》内容均一致。同年6月5日,赵某华、赵某军作为借款抵押人与贷款抵押权人的银行和保证人A公司签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》约定,贷款额度为334万元,借款期限180个月,自2001年6月5日至2016年6月4日,每月还款本息金额为27432.58元。
2001年4月13日,自F公司在北京市商业银行、向A公司账户转款1189248.15元,该款项用于支付别墅的预付款1142128元及保险、律师、公证、印花和工本费用共计47120.15元。剩余30万元定金,赵某华、赵某军称其从F公司账户内提现后以现金支付,其提交的现金支票存根显示,自2001年2月后,有数十笔、金额为数万元不等的资金流动,用途多为备用金、工资、差旅费等。
赵父、赵母对此不予认可,但就30万元定金支付一节未提供证据。A公司于2001年4月9日出具了以赵某华、赵某军为购房单位的别墅首付款(金额为1442128元)发票。
审理中,赵父、赵母就二人系别墅实际购买人一节,向本院提交交费收据、物业费收据、业委会选票、贷款结清证明、房屋核验申请告知单。其中:
交费收据显示,自贷款办理完毕,A公司按月收取以赵某华、赵某军为抬头的按揭贷款。自2003年1月至2008年6月期间的收据尾部交款人一栏中填写为赵某军;自2008年8月至2013年5月期间的收据尾部交款人一栏中填写为赵母代赵某军交;此后至2016年5月26日期间,以赵某军为交款人的收据为5张,以赵母代赵某军交为交款人的收据为12张。赵某军、赵某华对上述证据真实性无异议,但不认可证明目的,并认为交款人一栏多填写为赵某军,赵母代赵某军交款字迹是因没有时间办理,由赵母代为办理。
赵父、赵母就其有能力支付款项一节提交二人存折及完税凭证、因专利诉讼获赔的民事判决书,赵某军、赵某华认可上述证据的真实性,但不认可上述证据的证明目的,且认为相关证据并非购房时的数据,款项数额并不能证明其系别墅购买人。另,赵父、赵母还提交北京仲裁委员会调解书和F公司2001年的银行明细。上述文书中载明,赵母与北京K公司(以下简称K公司)于2000年5月25日签订的《北京市外销商品房预售契约》解除,K公司在双方2001年3月12日至北京市国土资源和房屋管理局办理完注销手续的同时,退还赵母购房款、定金及利息共计90万元,该调解书签发日期为2001年3月5日。北京市商业银行的交易明细显示,2001年3月21日确有一笔90万元进入F公司的银行账户。
赵某军、赵某华对上述证据真实性无异议,但不认可其证明目的。赵某军、赵某华对其他证据真实性虽无异议,但不认可其证明目的,并表示因赵父为躲避其他案件执行,赵某军、赵某华将别墅交赵父、赵母居住,交纳物业费属使用收费,相关选票不具备认定业主资格。
2016年6月7日,中国建设银行出具了贷款结清证明。期间,赵某华、赵某军于2008年7月11日别墅份额各50%的公证书,并先后于2008年10月20日和2009年3月3日分别取得了别墅各50%的共有权证和土地使用权证。因共有权证书由赵父保管,赵某军、赵某华于2018年重新办理了别墅的不动产共有证书,二人各占50%份额。
庭审中,赵父、赵母称因年龄问题,无法办理贷款,故以赵某华、赵某军的名义购买别墅,相关贷款还款均系从公司提取现款还贷,但对上述陈述未提供相关证据,赵某华、赵某军对此亦不予认可。
 
裁判结果
驳回赵父、赵母的诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
当事人就自己的主张,有责任提供证据加以证实,没有证据或证据不足以证明其所述的,由当事人承担举证不利的法律后果。
首先,赵父、赵母提交的《临时买卖合同》仅具有购买意向性质,文本中明确载明,签订正式购买合同后,《临时买卖合同》即失效,而购买别墅的最终实际签约人为赵某华、赵某军。在没有双方关于借名购买别墅的相关文字约定的情况下,法院无法根据《临时买卖合同》认定双方间存在借名买房的事实。
其次,在出资方面,别墅的购房总款为478万余元,其中118万余元的购房款及其他费用源于F公司的银行账号,赵父、赵母虽称该账目中的90万元系购买其他房屋的退款,但既然是赵母个人购房,其退款为何会退至F公司账户?这不得不让人对F公司资产与赵父个人资产存在混同产生质疑,即赵母所称90万元在流出时是否就出自F公司账户。贷款归还问题上,房产公司出具的收款收据多显示交款人为赵某军或赵母代赵某军交的字样,而代交一词可理解为代理,无法证实所交款项的归属。
再次,赵父、赵母提交个人银行账户明细和完税凭证并不足以证明购房款的交纳,换言之,即有无资金实力和是否实际付款是两个不同的概念。赵母虽称每次交款都是其自公司账户提取后以现金支付,但对此未提供证据;而赵某华、赵某军提交的取款存根,亦同时说明公司财产与个人财产混同的混乱财务状况。
最后,赵父、赵母现虽实际使用别墅,但出于家庭成员的考虑,其在此居住的可能性不是不存在,这也就解释了二人持有房屋所有权证、票据等与别墅有关文件的原因。
综上所述,赵父、赵母现有证据不足以证明本案诉争双方间存在借名登记的约定,其主张办理权属转移登记的诉请,法院不予支持。



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