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借名买房效力——子女出资购房折算父母工龄属于借名买房吗

来源:未知   作者:未知   时间:2021-11-05


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
原告周某华向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告针对北京市东城区一号房屋借名买房口头协议依法成立并生效;2、判令被告配合原告将上述房屋所有权过户至原告名下;3、诉讼费由被告负担。
事实与理由:原、被告为父女关系。北京市崇文区一号房屋原系原告父母承租的公房,该房内有原告、原告之子张某军、被告、被告之妻周母、第三人周某文的户口。2001年3月4日周母去世。2001年7月上述房屋进行危改拆迁,当时房屋由周某文一家居住,被告居住在朝阳区的公租房。被告及周某文放弃回迁安置,想要现金补偿,询问原告是否愿意出资购买。原告在京无房,所以决定购买。
按当时的拆迁政策,现金补偿款为17.8万元,经原、被告与周某文协商,达成口头借名买房协议,原告支付周某文20万元,取得上述房屋后续安置购房的全部权利义务,被告配合原告前期挂名、走手续。原告支付所有购房款、公共维修金、税费及银行贷款等费用。被告配合原告办理拆迁及贷款等手续,2003年8月原告办理了涉诉房屋的收房、验房等手续,并交纳了相关费用,一直居住使用涉诉房屋。被告在涉诉房屋具备过户条件后,曾按照口头借名买房协议将房屋过户至原告名下,后通过诉讼撤销了原告的房产证。为维护原告合法权益,原告起诉,诉如所请。
 
被告辩称
被告周父辩称,涉诉房屋系被告拆迁取得,产权明晰,不存在借名买房。原、被告未达成过借名买房的口头协议,原告仅以其垫付购房款项并居住使用涉诉房屋就认为取得房屋产权没有法律依据。被告系因原告自外地回京没有住房,才出于亲情让原告长期居住房屋。另双方之间进行过买卖合同纠纷的诉讼,已对涉诉房屋经过处理,本案属于重复诉讼。综上,被告不同意原告的诉讼请求。
第三人周某文述称,原、被告之间不存在借名买房关系,第三人只打过一次电话给原告,告知拆迁情况,但从未与其一起办理过拆迁手续。另第三人与原告签订的声明是原告书写,第三人在原件上签名。原告给过第三人款项16万元,但与被告无关。第三人不同意原告的诉讼请求。
 
本院查明
被告与其妻周母育有三名子女,分别为周某华、周某玲、周某文。周母于2001年3月4日死亡。被告原承租北京市原崇文区后上述房屋遇危改拆迁,2001年6月18日被告向危改单位提出申请,表示“我家老少三代,年龄多比较大,居住确实不便,申请增购一个自然间。”危改部门批准了其上述申请。2001年7月4日,被告(乙方)与北京M公司(甲方)订立《危旧房改造公房回迁购房协议书》,该协议书显示被告为被安置人,甲方对乙方承租的房屋进行危改拆迁,该房内有正式户口5人,安置人口5人,分别是承租人周父、之妻周母、之女周某华、之子周某文、之外孙张某军。根据危旧房改造的有关规定依法自愿购买崇文区一号房屋,建筑面积156.03㎡。甲乙方应按下列各项计算回迁购房款:回迁购房款共计504066元,公共维修基金10081元,分阶段按期搬家后30日内,房价款优惠10000元,实际应向甲方交纳购房款及公共维修基金共计504147元。根据危改底档显示,被告的工龄为1956年5月至1991年6月;周母的工龄为1956年1月至1985年5月。《危旧房改造回迁购房计算表》显示计算回迁购房款时考虑了被拆迁房屋建筑面积、被告和周母的工龄以及是否超过人均15㎡等因素。
2001年7月8日原告书写《声明》一份,内容为“兹有周某文、周某华兄妹就原一号房屋产权问题达成如下协议:原房址为北京市崇文区一号户主为父亲周父,建筑面积28.99㎡。于2001年7月4日实行危改回迁,周某文同意以周某华支付给其人民币20万元为条件,放弃对该房产的继承权,周某华出全款购买并享有对该房产的继承权。”该《声明》有原告及第三人签名。
2003年8月22日被告与该公司签订《危旧房改造回迁购房补充协议书》,实际测定建筑面积为159.8㎡,乙方应补交购房款491元。
2004年6月28日,周父取得涉诉房屋的产权。2010年7月原、被告通过签订《存量房屋买卖合同》,被告将房屋过户至原告名下。2018年3月15日被告以原告采取欺诈手段签订合同为由起诉原告,要求确认上述房屋买卖合同无效。原告在该案中主张其曾分别与周父、周某玲、周某文协商过,涉诉房屋的回迁由周某华出资,该房屋归周某华所有,所以诉争的房屋买卖合同,本质上是履行家庭内部协议。本院经审理认为周某华未能举证证明所谓家庭协议真实存在,亦未能举证证明其与原产权人周父就涉诉房屋的归属问题协商一致。因此,周父、周某华之间不存在希望与对方订立合同的意思表示,更没有同意另一方要约的意思表示。周父、周某华之间的房屋买卖合同不成立。故周父要求确认双方就涉诉房屋订立的房屋买卖合同无效,缺乏依据,本院不予支持。2018年6月判决驳回原告周父的诉讼请求。判决后周父不服,提起上诉。后于2018年8月28日撤回上诉。
2019年1月8日周父不服北京市规划和自然资源委员会房屋行政登记行为,向本院提起行政诉讼,要求撤销于2010年7月14日将涉诉房屋所有权由周父名下转移登记至周某华名下的行为,并撤销周某华领取的被诉房产证。本院经审查后认为,被诉转移登记系以房屋买卖之名而办理的登记,作为该行为重要事实依据的存量房屋买卖合同已被法院生效判决确认不成立,买卖双方之间并不存在希望与对方订立合同的真实意思表示,故被诉转移登记行为的事实基础不存在。对被诉转移登记行为,本院依法应予撤销。
2019年5月27日本院判决撤销北京市住房和城乡建设委员会于二○一○年七月十四日将北京市东城区东花市一号房屋所有权由原告周父名下转移登记至第三人周某华名下的行为,同时撤销第三人周某华领取的《房屋所有权证》。判决后周某华不服,提起上诉。北京市第二中级人民法院判决驳回上诉,维持一审判决。
原、被告及第三人均认可原告交纳了涉诉房屋的购房款,并偿还了贷款等所有与房屋有关的款项及费用。涉诉房屋交付后原告居住使用房屋至今。
 
裁判结果
驳回原告周某华的诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原告在之前的房屋买卖合同纠纷中表示系依据家庭协议而获得涉诉房屋,但在该案的一审判决中法院认定“周某华未能举证证明所谓家庭协议真实存在,亦未能举证证明其与原产权人周父就涉诉房屋的归属问题协商一致。”本案中,原告主张与被告达成口头借名买房合同关系,其虽交纳了回迁购房款并偿还了房屋贷款,且居住使用房屋亦承担了相应的费用,但其未提交充分证据证明原、被告之间存在借名买房的合意,且其自行书写的与第三人的《声明》亦未体现出借名买房关系的存在。涉诉房屋系因被告承租房屋经危旧房改造所回迁的房屋,按照政策规定仅能由被告作为被安置人签订回迁购房协议书,也就是说涉诉房屋并非可以基于一般自由买卖获得。
并且涉诉房屋在计算回迁购房款时考虑了被拆迁房屋建筑面积、被告和周母的工龄以及是否超过人均15㎡等多种因素,因此回迁购房款并不能体现涉诉房屋的全部价值。换言之原告所交纳的回迁购房款及偿还的房屋贷款并不等同于涉诉房屋的全部价值。另被告以老少三代居住不便为由,申请增购一个自然间,才被安置涉诉房屋的细节,也说明涉诉房屋并非原告借名买房,而是危改单位按照政策针对被告申请并考虑其家庭实际居住状况进行审批的结果。
鉴于上述情形,法院认为原告主张要求确认原、被告针对北京市东城区一号房屋借名买房口头协议依法成立并生效;并且基于借名买房的口头协议要求被告配合原告将上述房屋所有权过户至原告名下的诉讼请求,缺乏事实及法律依据,法院不予支持。



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