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借名买房问题——借名买房出名人再次将房屋转让出资人还能要求返还吗

来源:未知   作者:未知   时间:2021-11-05


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某华向本院提出诉讼请求:1、判决确认位于北京市大兴区一号房屋归原告所有;2、判决被告共同协助原告办理房屋登记手续;3、诉讼费由被告承担。
事实与理由:原告与孙某强存在借名买卖房屋关系,原告为案涉房屋实际所有人。2009年10月22日,原告与北京S公司签订商品房预售合同,约定原告购买位于北京市大兴区一号房屋,并于合同签订之日缴纳房款444486元。2010年3月9日,原告与孙某强约定,由其代为购买上述房屋,即以孙某强名义在银行按揭贷款购买房屋,原告(借名人)实际出资、装修、居住。后孙某强与北京S公司签订认购协议书,办理相应手续,其中购房款项均由原告实际承担,具体支付方式为原告将款项转帐至孙某强名下,由孙某强代为支付相关款项。
2017年1月16日,赵某洪要求孙某强将房屋暂时无偿过户至引领G公司名下帮其渡过资金周转危机,后赵某洪在原告不知情的情况下将房屋抵押到典当行且拒不清偿贷款及利息,导致房屋面临被拍卖风险。原告代赵某洪偿还贷款及利息后,多次请求其返还房屋均未果。原告认为被告房产转移过户行为无效,因此提起诉讼。
 
被告辩称
孙某强辩称,一、原告向孙某强借名买房的情况是真实的。当时原告购房时因信用问题,向银行办理贷款的手续不能通过,所以向孙某强借名买房;借名买房后,案涉房屋的装修、居住等情况孙某强均未参与,孙某强名下用于还贷的工商银行的借记卡也在原告手里,一直到贷款全部还清后,原告才将银行卡归还孙某强。二、2017年前后案涉房屋更名的情况,原告的陈述是虚假的。真实的情况是:1、2016年底原告需要用钱,想从外面借款,于是跟孙某强夫妻(孙某强的妻子张某霞是原告的亲姐姐)商量,请求被告夫妇从外面借一笔钱,用案涉房屋做抵押,被告夫妇担心有其它风险,没有同意原告的请求。2、在被告夫妇拒绝为原告借款后,原告告诉被告夫妇,要把房屋过户进行抵押借款,让被告配合办理过户手续,被告同意配合办理过户手续。3、原告决定将房屋更名过户给她女婿赵某洪,因赵某洪不具备购房条件,所以将案涉房屋过户到赵某洪控制的公司名下,并要求被告孙某强全力配合赵某洪办理更名手续,因着急用钱,要求尽决办理。4、孙某强是按照原告的要求,配合办理委托手续,房管局具体办理情况并不清楚,被告没有去现场办理。
  • 孙某强是基于亲戚关系,帮着原告办理借名买房手续的,过户更名也是完全按照原告的指示办理,而且是将案涉房屋更名给原告女婿,所有过程孙某强完全是因为亲情,中间没有获得—分钱的利益,现在原告歪曲事实,将孙某强列为被告,没有任何法律和事实根据。1、案涉房屋的房本、购房合同、发票等所有材料均在原告手中,孙某强从未管理过,案涉房屋转至赵某洪的引领G公司名下时,所有房屋材料均是张某华提供的,房屋过户是按原告的要求,原告不可能不知道该情形。2、原告提交的证据房本可以证明过户后房本仍在原告手中,印证原告知晓过户情形。3、过户更名前,张某华提前归还了银行贷款,数额巨大约106万元,其中50万元是赵某洪转账的,2016年12月27日一次性还清贷款,2017年1月16日颁发了新的房本,仅相差10多天,这些事实充分说明过户是原告和赵某洪商量好的,证明原告明知且要求孙某强办理过户手续。
综上所述,案涉房屋从过户后,实际跟孙某强已经没有任何关系了,孙某强成为本案的被告是不适格的,原告的第—项诉讼请求跟被告没有关系,案涉房屋的所有权只是原告和其余被告之间的争议;原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据,孙某强没有协助办理登记手续的义务。
引领G公司及赵某洪辩称,对原告的诉求及事实理由无异议,同意原告的诉求。
 
本院查明
双方均认可位于北京市大兴区一号房屋系张某华借用孙某强名义于2010年向北京S公司购买,即以孙某强名义在银行按揭贷款购买房屋,张某华实际出资、装修并居住。2017年,上述房屋从孙某强名下过户至引领G公司名下。
庭审中,张某华提交如下证据:证据1、商品房预售合同。证明原告与北京S公司就案涉房屋签订商品房预售合同。证据2、案涉房屋的北京市房屋登记表、房产证。证明该房屋实际归原告所有,房产证等证件材料均在原告处。证据3、原告与孙某强的银行流水记录。证明购买房屋款项由原告实际出资,原告将首付及每月贷款打入孙某强银行卡帐户,由其代为缴纳。
证据4、室内装修工程设计协议与工程收方结算单。证明原告对案涉房屋进行装修设计并结算相关费用。证据5、宅采暖工程资料与供暖协议。证明2010年8月29日,原告及其配偶付对房屋采取地板辐射采暖,并购买相关设备。证据6、家具建材销售合同。证明2010年10月2日,原告及其配偶为案涉房屋购买相应家具。证据7、物业缴费单。证明原告实际居住房屋并缴纳相关物业费用、供暖费用。对上述证据,引领G公司及赵某洪均予以认可。
另查,张某华现不具备北京市购房资格。
 
裁判结果
驳回张某华的诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
双方均认可案涉房屋系张某华借用孙某强名义购买,张某华实际出资、装修并居住,法院不持异议。
双方的争议在于2017年上述房屋从孙某强名下过户至引领G公司名下,是否构成合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中,张某华虽主张被告间房产转移过户行为无效,但未提交充分证据证明被告间存在恶意串通损害其利益的行为,其应承担举证不力的法律后果,故法院对其关于被告间房产转移过户行为无效的主张不予采信。
虽然法院对张某华关于被告间房产转移过户行为无效的主张不予采信,但案涉房屋现登记在引领G公司名下,其与赵某洪当庭均同意将该房屋过户至张某华名下,孙某强亦不对此予以反对,因此,引领G公司与张某华之间对案涉房屋的处分行为完全属于双方的意思自治范畴,双方并无争议,法院亦不持异议。引领G公司与张某华在案涉房屋具备过户条件的情况下即可自行到房地产管理部门办理房屋产权过户登记手续,并不需要孙某强予以配合。
但根据庭审查明的情况,张某华现不具备北京市购房资格,根据相关规定,案涉房屋尚不具备过户至张某华名下的客观条件,故,张某华在本案中提出的诉讼请求,法院不予支持。



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