北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告吴某霞向本院提出诉讼请求：1.确认吴某霞与赵某超之间于2016年签订的《存量房屋买卖合同》无效;2.赵某超返还吴某霞本案所涉房屋，配合吴某霞将涉案房屋登记至吴某霞名下;3.本案的诉讼费由赵某超承担。
事实与理由：赵某超系吴某霞之孙。北京市西城区F号房屋原属于吴某霞所有。2016年2月26日，吴某霞与赵某超签订《存量房屋买卖合同》，约定吴某霞将涉案房屋出售给赵某超。吴某霞与赵某超签订房屋买卖合同的目的就是为了帮助赵某峰办理银行贷款。事实上，吴某霞在房屋买卖合同中没有收到任何购房款，赵某超事实上也没有向吴某霞支付过任何房款。因签订购房合同取得的银行贷款事实上由赵某峰使用并还款。
吴某霞与赵某超签订的房屋买卖合同不是真实的意思表示，应当认定为无效，赵某超因无效合同取得的房屋应返还吴某霞。故吴某霞特起诉至法院，望判如所请。
被告辩称
赵某超辩称，不同意吴某霞的诉讼请求，首先，涉案房屋买卖合同是吴某霞、赵某超的真实意思表示，赵某超已经按照合同约定向吴某霞支付了135万元的房款。至于吴某霞将款项作何用途，与赵某超是否是真实意思签订买卖合同没有冲突。吴某霞在第一次庭审中明确表示认可涉案合同的效力，赵某峰在派出所报案时也陈述涉案房屋是吴某霞出售给赵某超的。现吴某霞主张涉案房屋买卖合同不是双方真实意思表示，但未提交相应的证据予以证明，应承担举证不能的责任。
其次，涉案房屋已经办理了存量房买卖签约，缴纳税费，银行批贷，产权变更等一系列手续，房屋所有权已经发生了变更，诉争房屋的买卖价款符合当时当地指导价的要求，房屋买卖合同合法有效。
第三，涉案房屋买卖价款低于市场价，是因为吴某霞、赵某超双方的特殊关系，并且通过银行贷款的方式购买房屋是合法合规的，不存在骗取贷款的情形。
第三人赵某峰述称：同意吴某霞的诉讼请求，认可吴某霞所述事实与理由。2015年我为了改善改善居住情况，在与家人协商一致的情况下，于2015年10月16日，与案外人宋某君通过中介公司签订了房屋买卖合同，购买了一套位于北京市西城区（原宣武区）的三居室房屋（以下简称：m号房屋），总价款6844500元。为了支付该套房屋的购房款，我出售了两套房屋，即2015年10月26日，我与案外人杨某涛签订房屋买卖合同，将我名下的北京市西城区房屋（以下简称W号房屋）出售给杨某涛，房屋售价3880000元，2016年1月18日完成过户；
2015年12月10日，我与案外人贾某贤签订房屋买卖合同，将我名下的北京市朝阳区房屋（以下简称：D号房屋）出售给贾某贤，房屋售价1480000元，并于2016年1月26日完成过户。以上两套房屋售价共计536万，与m号房屋售价差148万，我在购买m号房屋时贷款150万就可以解决。但2016年1月底，我妻子陈某芝户口所在地宣武区**拆迁，需要资金买房，且资金缺口比较大。为了购买拆迁安置房，我与陈某芝就商量协议离婚，W号房屋的售房款我与陈某芝各分得一半，同时陈某芝自愿留出50万，作为赵某超结婚之用。于是2016年2月2日，我通过手机转账支付陈某芝1440000元，并于当天办理了离婚手续。
这样一来，我购买m号房屋的资金缺口就大了，当时购买m号房屋的网上签约价格只有285万，最高按照总房款的70%办理贷款，我实际只能贷款199万。因为我名下的两套房均已出售，没有办法违约，所以我就和原、赵某超商量一致，就涉案房屋签订一个形式上的买卖合同，取得银行贷款，用以支付m号房屋的购房款。涉案房屋的购房合同签订后，取得的银行贷款135万元直接由吴某霞账户转至赵某峰账户，之后每月还贷的钱都是赵某峰提前打到赵某超账户，再由银行从赵某超账户扣款。办理银行贷款时赵某超在上学，没有固定的收入，当时提供给银行的收入证明是虚假的。2020年5月1日，银行发现该情况后，多次联系赵某超，赵某超一直不接电话。后银行和赵某峰沟通，由赵某峰偿还剩余贷款。
2020年6月2日，赵某峰前往某银行，还清所有剩余银行贷款。这笔还款的钱是直接打到银行的账户，没有通过赵某超的银行卡。因此赵某超在购房过程中，未向吴某霞支付一分钱，也未偿还一分钱的贷款，其并不存在购房的真实意思表示。吴某霞也未收到一分钱的购房款，吴某霞仅是为了配合赵某峰办理银行贷款。赵某峰为了支付购买m号房屋的购房款，实在没办法，才套取了银行贷款。因此吴某霞与赵某超之间的房屋买卖合同并非双方真实的意思表示，同意确认涉案房屋买卖合同为无效合同。
法院查明
赵某超系吴某霞之孙，赵某峰系吴某霞之子、赵某超之父，陈某芝系赵某超之母，系赵某峰之前妻。
2016年2月26日，吴某霞（甲方）与赵某超（乙方）签订《存量房屋买卖合同》（以下简称：涉案房屋买卖合同），合同约定吴某霞将其名下的北京市西城区F号房屋（以下简称：涉案房屋）出售给赵某超，房屋价款为197万元。其中银行抵押贷款金额为135万元。
2016年3月4日，赵某超（借款人、抵押人）与某银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由赵某超向某银行借款135万元用于赵某超购买吴某霞名下的涉案房屋，赵某超应于2046年3月25日前偿还借款，赵某超以涉案房屋对上述借款提供抵押担保。
2016年3月10日，赵某超取得涉案房屋的所有权登记。
2016年3月17日，涉案房屋抵押给某银行，抵押借款金额为1350000元。
2016年3月25日，某银行将135万元支付至吴某霞名下某银行账号为×××的账户内。2016年3月26日，吴某霞从该账户向赵某峰转款135万元。
2017年7月30日，吴某霞与赵某超及赵某峰签订《房屋买卖补充协议书》，其内容为：“协议说明：吴某霞名下宣武区（现西城区）F号房屋，为1998年赵某峰全款出资购买，登记在吴某霞名下。并已于2006年6月28日在北京市公证处做了遗嘱继承公正，公正此房产由赵某峰壹人继承，有公证书为证。协议内容：一、经三方自愿协商一致同意，将此房产以远低于市场价出售给赵某超。二、网签价格人民币1,970,000元整（大写壹佰玖拾柒万元）。三、买受人赵某超向银行贷款人民币l,350,000元整（大写壹佰叁拾伍万元）。赵某峰按月借赵某超资金，用于偿还房贷至赵某超大学毕业后为止。四、剩余购房款人民币650,000元整（大写陆拾伍万元），买受人赵某超须在大学毕业后按月偿还给利益给与人吴某霞、赵某峰二人。……
五、过户后，吴某霞和赵某峰对此房必须无条件享有居住权。六、过户后赵某峰、赵某超必须共同赡养、照顾吴某霞。七、赵某峰具有参与此房产的处分权利和收益分配权利。八、赵某超不能独自进行任何形式的交易和抵押。不动产权证书由赵某峰代为保管。……违反协议时，须承担违约责任，并配合办理过户原价返还。
另查，2020年6月2日，赵某峰代赵某超向某银行偿还全部剩余贷款，还款分三笔进行，分别为1053249.61元、5583.28元、5565.68元。某银行为赵某峰开具个人贷款还款凭证，其上注明赵某峰代还赵某超房贷。2020年6月5日，涉案房屋办理抵押权登记注销手续，注销原因为：贷款结清。
审理中，赵某超自认涉案房屋贷款均为赵某峰偿还，其未提交证据证明其曾向吴某霞或赵某峰支付任何款项。对于办理银行贷款时开具的收入证明，赵某超认可当时正在上学，但认为其在做兼职家教，有收入。赵某超对于其兼职家教的收入未提交证据予以证明。
审理中，赵某超自认签订涉案房屋买卖合同后，其从未居住使用过涉案房屋，涉案房屋由其他亲属居住，赵某超也从未要求实际居住人向其支付房屋租金。
又查，2015年10月16日，赵某峰（买受方）与案外人宋某君（出售方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定由赵某峰购买宋某君名下位于北京市西城区（原宣武区）的三居室房屋，房屋价款6640000元。其中定金100000元，商业贷款1500000元，赵某峰分两次向宋某君支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于过户前两个工作日内，赵某峰向宋某君支付3690000元，第二次于过户前两个工作日内赵某峰向宋某君支付1350000元。宋某君应当在产权转移当日拿到全部房款后三日内将房屋交付赵某峰。本次交易应缴纳的所有税、费由赵某峰负担。
2016年3月15日，北京市西城区地方税务局第二税务所按2850000元的价格为赵某峰代开了购买m号房屋的发票。同日，赵某峰缴纳了m号房屋各项税费85500元。
2015年10月26日，赵某峰与案外人杨某涛签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将赵某峰名下的北京市西城区房屋出售给杨某涛，房屋售价3880000元。2016年1月18日，北京市西城区地方税务局第二税务所按1680000元的价格为杨某涛代开了购买m号房屋的发票
2015年12月10日，赵某峰与案外人贾某贤签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将赵某峰名下的北京市朝阳区房屋出售给贾某贤，房屋售价1480000元。2016年1月26日，税务所按1450000元的价格为贾某贤代开了购买D号房屋的发票。
2016年2月2日，赵某峰与陈某芝签订《离婚协议书》，约定赵某峰与陈某芝自愿离婚，W号房屋已出售，所得房款388万元为夫妻共同财产，各得194万元，陈某芝自愿出资50万元作为赵某超结婚之用。赵某峰一次性给付陈某芝144万元，在本协议签订之日付清。当日，赵某峰通过银行转账向陈某芝支付144万元。
裁判结果
一、确认原告吴某霞与被告赵某超于2016年签订的《存量房屋买卖合同》无效;
二、自本判决生效之日起七日内，被告赵某超配合原告吴某霞办理北京市西城区F号房屋的过户手续，将上述房屋过户至原告吴某霞名下。
房产律师点评
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。本案的争议焦点为吴某霞与赵某超之间是否存在买卖房屋的真实意思表示。
本案中，吴某霞与赵某超签订涉案房屋买卖合同后，吴某霞在取得的银行贷款的第二天即将135万元的款项全部给付赵某峰。贷款期限内，赵某超从未偿还过银行贷款，所有贷款均由赵某峰偿还。赵某超也未提交证据证明其曾向吴某霞或赵某峰支付过任何购房款。涉案房屋买卖合同签订后，赵某超并未实际居住使用涉案房屋，亦未向居住、使用涉案房屋的他人收取租金，因此其并未实际掌控涉案房屋。
根据吴某霞与赵某超及赵某峰签订《房屋买卖补充协议书》约定，赵某超不能独自进行任何形式的交易和抵押。不动产权证书由赵某峰代为保管。因此法院认定吴某霞与赵某超之间并无实际发生涉案房屋所有权转移的真实意思表示，赵某超也无向吴某霞支付涉案房屋购房款的真实意思表示。法院认定吴某霞与赵某超签订涉案房屋买卖合同，系为帮助赵某峰套取银行贷款而虚构房屋买卖事实订立的房屋买卖合同，该合同应属无效。赵某超认为其与吴某霞之间存在真实房屋买卖的意思表示的辩称意见，法院不予采信。
无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
因涉案房屋买卖合同无效，赵某超基于该房屋买卖合同取得的涉案房屋应返还吴某霞。现吴某霞要求赵某超将涉案房屋登记至吴某霞名下，于法有据，法院予以支持。
