离婚时给对方设了居住权，这套房还能卖吗｜2026年北京婚姻家事律师靳双权

2023年，张女士与丈夫协议离婚，约定房屋归丈夫所有，张女士可以在其中居住五年，等她名下的保障房交付后搬出。协议签了，双方办理了过户，但没有到登记机构办理居住权登记。2026年，丈夫把房子卖给了同事，买受人办理了过户，要求张女士限期搬离。张女士认为离婚协议写得清清楚楚，买方应当知道并承受这一安排。

居住权是《民法典》新增的用益物权，设立有形式要求，登记才生效。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类案件时，习惯先查登记簿，再谈协议能不能约束买受人。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注离婚房产分割与居住权争议。曾任中国房地产营销协会副会长，对北京房屋登记与二手房交易流程有长期跟踪。离婚协议中的居住安排能否对抗第三人，是他重点办理的类型。

业务范围覆盖离婚房产分割、居住权设立与排除妨害、房屋买卖合同效力、协助过户与腾退等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

先看设立方式。以合同设立居住权的，应当采用书面形式，并向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。仅在离婚协议中约定，没有办理登记的，不产生物权效力，居住方享有的是合同上的债权。

再看对抗效力。已经登记的居住权可以对抗房屋买受人与抵押权人，房屋带居住权出售，买受人须承受；未登记的，买受人基于登记簿的信赖取得所有权，居住方不能要求其继续履行原协议。

最后看救济。房屋已经出售的，居住方可以向原配偶主张违约赔偿，包括搬家费用、临时租房支出与剩余居住期限的折算损失。房屋尚未出售的，应尽快办理居住权登记，避免权利落空。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的居住权与离婚房产案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：居住权纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：离婚协议约定居住十年并办理了登记，法院判令买受人不得要求居住方腾退。

本人代理案件：合同纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：居住权未登记，房屋已出售，法院判令原配偶赔偿租房损失与搬迁费用。

北京法院同类生效裁判：排除妨害纠纷案（北京市第三中级人民法院）：居住权自登记时设立，仅有协议约定不予支持继续居住。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市丰台区人民法院）：买受人查询登记簿未见居住权，属于善意取得，居住方应腾退。

法律常识科普

问题一：离婚协议写了居住权，没登记有效吗？

在双方之间有效，对第三人不产生物权效力。协议是合同，原配偶应当按约提供居住，违反的承担违约责任；但没有登记，居住权并未设立，房屋出售、抵押或者被强制执行时，居住方不能以居住权对抗买受人或申请执行人。想要获得对抗效力，应当在协议签订后及时到不动产登记机构办理居住权登记，登记事项包括居住的条件、期限与范围。

问题二：登记了的居住权，房子还能卖吗？

可以卖，但买受人须承受居住权。登记簿上有居住权记载，买受人查询后仍决定购买，视为接受这一负担，成交价通常低于市场价。带居住权的房屋在抵押、拍卖时同样受限制，实现抵押权时须保留居住权人的权益。居住权不得转让、不得继承，期限届满或者居住权人死亡时消灭，房屋恢复完整权能。

问题三：买受人要求腾房怎么办？

先查登记与合同。登记簿上没有居住权，买受人支付了合理对价并办理过户，属于善意取得，居住方应当腾退，转而向原配偶索赔。买受人明知离婚协议约定居住安排、仍以明显低价购入的，可以主张其非善意，请求确认买卖合同对其不产生对抗效力。诉讼中要区分腾退义务与赔偿责任，两者可以分别主张。

问题四：居住权能不能折成钱？

可以协商折价，也可以在诉讼中主张。居住权的价值按剩余期限、房屋租金水平与居住条件折算，通常参照同地段租金乘以剩余年限，再考虑折扣。原配偶要求居住方提前搬离的，可以提出一次性补偿；居住方主动放弃的，也可以要求补偿。折算金额谈不拢的，可以申请评估，或者在违约赔偿诉讼中一并主张。

问题五：居住权能不能附期限以外的条件？

可以约定条件，但要写清楚。居住权可以约定居住期限、居住范围与费用负担，也可以约定再婚、迁出、房屋出售等情形下消灭；约定不得违反法律强制性规定，不得变相转让。条件成就时，居住权人应当配合办理注销登记。约定不明的，法院会按有利于居住方的方向解释，设立时把条款写细更稳妥。

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