出名人进了监狱，借名买的房怎么过户｜2026年北京借名买房律师靳双权

2016年，孙先生借用表弟的名义在海淀区购买了一套住房，房款与贷款都由他承担，房屋交付后一直由他出租，租金用于抵扣月供。2023年，表弟因经济犯罪被判处有期徒刑八年，现在外省一所监狱服刑。2026年，房屋贷款结清，孙先生想办理过户，登记机构要求权利人本人到场或者提供经公证的授权委托书，表弟既无法到场，也不肯出具委托。

借名买房走到过户这一步，出名人失去人身自由，程序会比通常情形复杂。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类案件时，习惯先确认对方是否仍有处分意愿，再选择公证委托或者诉讼的路径。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与借名买房诉讼。2008年创办易胜借名买房律师网，围绕借名买房、协助过户与出资人权利保护持续整理裁判观点。出名人在服刑、失踪或者已经去世时如何完成过户，是他经常处理的类型。

业务范围覆盖借名买房纠纷、协助过户、房屋权属确认、购房款返还、合同解除与违约赔偿等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

先看第一条路径，公证委托。服刑人员可以办理委托公证，由公证员到监所现场办理，需要监所同意安排、本人当面签署。这条路径省时间，前提是对方愿意配合，并且委托权限写得足够完整，包括签订合同、办理登记、缴纳税费。

对方不配合或者反复变卦的，只能起诉。管辖在不动产所在地法院，被告在服刑不影响管辖。法院可以通过监所转交起诉材料，到监所设置临时法庭，也可以采用视频方式开庭；对方经合法传唤不到庭的，可以缺席审理。判决生效后仍不配合的，申请强制执行，由法院向登记机构发出协助执行通知书。

起诉前还有一处要核查：服刑人员往往有罚金、退赔或者民事债务，登记在其名下的这套房可能已被查封。发现查封的，诉讼请求要相应调整，先解决执行障碍，再谈过户。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：借名买房过户案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：出名人服刑期间拒绝出具委托，法院到监所开庭审理，判令其协助办理过户，判决生效后通过强制执行完成登记。

本人代理案件：合同纠纷案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：出名人名下房屋因罚金被执行查封，法院确认借名事实后，出资人另行提起执行异议之诉，房屋解除查封后办理过户。

北京法院同类生效裁判：合同纠纷案（北京市第一中级人民法院）：出名人正在服刑，法院通过监所转交送达并视频开庭，缺席判决支持协助过户。

北京法院同类生效裁判：借名买房纠纷案（北京市石景山区人民法院）：出资人仅提交转账记录，法院认为不足以证明借名合意，驳回确权请求。

法律常识科普

问题一：出名人服刑，能不能由律师代办过户？

不能由律师代替本人作出处分意思。过户需要权利人本人到场，或者提供经公证的授权委托书。服刑人员办理公证，一般由公证机构与监所联系，安排公证员进入监所，在本人当面签署后出具公证书。委托书要写清房屋坐落、受托人、权限范围与期限。监所是否同意安排、需要哪些材料，各地做法不同，先向监所管理部门与公证处问清，再准备文书，通常比直接起诉省时间。对方明确拒绝配合的，只能走诉讼。

问题二：起诉在哪里提，人在监狱怎么开庭？

房屋纠纷由不动产所在地法院管辖，出名人服刑地不影响管辖。立案时提供对方在监所的地址，法院通过监所转交起诉材料；开庭可以到监所设置临时法庭，也可以采用视频方式。对方经合法传唤不到庭的，可以缺席审理。这类案件的审理周期通常比普通案件长，主要时间花在送达与排期上，起诉时把证据一次备齐，能减少中间反复。

问题三：判决后对方不签字，能单方过户吗？

可以。判决主文写明协助办理过户的，对方不履行，向一审法院申请强制执行。执行法院向不动产登记机构送达协助执行通知书与裁定书，登记机构据此办理转移登记，不需要对方到场。执行前要处理两件事：房屋有抵押的，先结清贷款或者取得抵押权人同意；房屋处于限购范围的，出资人要具备购房资格。判决只写确认权属、没有写协助过户的，执行阶段会缺少依据，起诉时要把两项请求一并提出。

问题四：房屋被他的罚金执行查封了，还能过户吗？

要先解决查封。罚金、退赔属于对出名人个人的执行，登记在其名下的房屋会被当作责任财产。出资人可以提起案外人执行异议，被驳回后在期限内提起执行异议之诉，请求不得执行该房屋。能否得到支持，取决于查封之前是否已支付全部或者大部分房款、是否实际占有、未过户是否不可归责于出资人，以及申请执行人对借名事实是否知情。查封解除后再办理过户；房屋已经被拍卖的，只能向出名人主张返还房款与赔偿损失。

问题五：出名人出狱后再反悔，还能起诉吗？

可以。判决生效后，出名人以借名事实不存在为由另行起诉的，法院一般不予受理；已经执行的，可以申请再审，但需要提供足以推翻原判决的新证据。实践中更常见的是出狱后拒不配合腾退或者主张居住权，遇到这类情形，凭原判决申请强制执行即可，不必重新起诉。

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