房产律师解析：一房多卖导致的合同无效官司

来源：创始人   作者：创始人   时间：2024-09-18

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

请求确认二被告签订的房屋买卖合同无效。

1994 年，案外人林晓波购买了涉案房屋。1998 年，林晓波因经济犯罪导致涉案房屋一直未能办理过户手续。2017 年 1 月，林晓波委托他人违规办理了房产证，并以明显不合理低价将涉案房屋出售给赵宇航。2017 年 3 月 21 日，涉案房屋登记至赵宇航名下。

2. 原告的前期诉讼及房屋再次流转情况

原告发现后立即提起诉讼，请求确认林晓波和赵宇航之间的买卖合同无效。在诉讼期间，赵宇航将涉案房屋转移登记至孙晓婷名下。

原告认为二被告恶意串通，损害原告利益，故请求确认二被告签订的房屋买卖合同无效。

不同意原告的全部诉讼请求，称其与孙晓婷是合法交易。在原告第一次起诉赵宇航和林晓波的时候，赵宇航已经给孙晓婷做了网签，孙晓婷也向赵宇航支付了购房款，赵宇航也向孙晓婷交付了涉案房屋。

不同意原告的诉讼请求，称涉案房屋是通过合理合法手段购买。2018 年 4 月购买涉案房屋，购房款 540 万一次性付款，且不知道涉案房屋存在纠纷。

1. 房屋买卖合同及补充协议情况

2018 年 4 月 5 日，赵宇航（甲方）与孙晓婷（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵宇航向孙晓婷出售涉案房屋，通过 M 中介公司成交，房屋总价款 5401000 元（房屋主体价格为 200 万元，装饰装修作价 3401000 元）。乙方应于合同签订当日向甲方支付定金 10 万元（通过自行交接方式划转）。

乙方采取贷款方式支付房屋成交总价款，拟贷款金额为 80 万元。双方一致同意，乙方分两次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，于产权转移登记前 2 个工作日，乙方向甲方分别支付人民币 120 万元（资金通过资金监管方式划转）和 3301000 元（资金通过资金存管方式划转）。

双方曾达成两份补充协议，确认涉案房屋上的学区名额未被占用、支付定金等情况。2018 年 6 年 9 日，双方达成第三份补充协议，约定房屋总价款由 5401000 元变更为 5150000 元，付款方式变为一次性付款，于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，乙方向甲方分别支付 385 万元（资金通过资金存管方式划转）和 120 万元（资金通过资金监管方式划转）。

2018 年 4 月 5 日至 4 月 8 日，孙晓婷的爱人向赵宇航分三笔转账 10 万元。2018 年 6 月 12 日，孙晓婷向北京 M 中介公司资金托管转账 385 万元。2018 年 6 月 13 日，孙晓婷向资金监管账户转账 120 万元。赵宇航认可收到上述全部款项。此外，孙晓婷提交 M 中介公司的业务收据，证明其支付中介费 109370 元。

2018 年 6 月 15 日，涉案房屋登记至孙晓婷名下。孙晓婷称现由其占有使用涉案房屋且处于出租状态。

2018 年 5 月 9 日，徐晓辉曾以房屋买卖合同纠纷为由将林晓波及赵宇航诉至本院，请求确认合同无效并将涉案房屋过户登记至徐晓辉名下。本院作出判决书，认定林晓波与赵宇航之间不存在恶意串通，无法认定合同无效，但林晓波将涉案房屋出售给赵宇航的行为属于无权处分，且赵宇航不属于善意的受让人，故原告有权从赵宇航处追回涉案房屋，考虑到涉案房屋已经转移登记至孙晓婷名下，驳回了原告的全部诉讼请求。林晓波不服提起上诉，北京市第三中级人民法院作出判决书，驳回上诉，维持原判。

经询问，二被告称在进行此次房屋买卖交易之前并不相识，第一次见面是孙晓婷看中了涉案房屋，通过中介介绍，一起谈合同的问题。

根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

原告主张二被告恶意串通，损害其利益。然而，结合二被告提交的证据来看：

交易过程：自 2018 年 4 月，二被告通过 M 中介公司居间成交涉案房屋，孙晓婷看房后通过中介与赵宇航见面协商签订合同，后续还签订了三份补充协议确认相关事宜。

购房款情况：购房款价格并未明显低于市场价值，从最初的 5401000 元变更为 5150000 元，且孙晓婷按约定支付了全部购房款。

房屋现状：涉案房屋已经交付给孙晓婷并由其实际占有使用。

整个交易过程及付款情况均未发现异常之处，所以原告主张二被告恶意串通依据不足，法院难以支持。

涉案房屋自 1994 年案外人林晓波购买后，历经 1998 年因林晓波经济犯罪未办理过户手续，2017 年林晓波违规办理房产证并低价出售给赵宇航，再到赵宇航在诉讼期间将房屋转移登记至孙晓婷名下。如此复杂的产权流转过程，需要仔细梳理各环节的法律关系与证据。

原告主张赵宇航与孙晓婷恶意串通损害其利益，这一主张若被法院采纳，将直接导致房屋买卖合同无效。因此，需要从多方面反驳原告的主张，以证明交易的合法性。

1. 强调交易的合法性与规范性

通过中介公司居间服务，孙晓婷看房后经中介介绍与赵宇航见面协商合同事宜，并签订了多份补充协议。这一系列行为符合正常的房屋交易流程，证明交易并非私下恶意串通的行为。

购房款价格虽有变动，但从最初的 5401000 元到变更后的 5150000 元，并未明显低于市场价值。而且孙晓婷按约定的方式和时间节点支付了全部购房款，包括定金、资金监管、资金存管等多种方式，确保了交易资金的安全与规范。

房屋已经交付给孙晓婷，且由其实际占有使用，甚至处于出租状态，这进一步证明了交易的真实性和完成度。

2018 年 5 月徐晓辉曾起诉林晓波及赵宇航，法院认定林晓波与赵宇航之间不存在恶意串通，虽林晓波属于无权处分，但赵宇航不属于善意受让人，原告有权从赵宇航处追回房屋。此结果可作为参考，侧面证明本次交易中赵宇航与孙晓婷不存在恶意串通的可能性。

仔细收集和整理了房屋买卖合同、补充协议、付款凭证、中介公司业务收据等一系列证据，形成了完整的证据链条，有力地支持了我方主张。这些证据不仅证明了交易的合法性，也让法官能够清晰地了解交易的全过程。

根据“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”的法律规定，结合案件事实，明确了原告需承担举证责任。由于原告无法提供充分证据证明恶意串通的存在，而我方提供的证据足以证明交易的合法合规，从而赢得了诉讼。

在庭审过程中，通过询问环节，让二被告陈述在进行房屋买卖交易之前并不相识，第一次见面是通过中介介绍谈合同，进一步强化了交易的正常性和合法性，消除了法官可能对交易真实性产生的疑虑。

在房屋交易过程中，无论是合同的签订、补充协议的达成、购房款的支付方式与时间节点，还是房屋的交付与使用情况，都要保留好相关证据。这些证据在可能发生的诉讼中能够起到关键作用，证明交易的合法性与真实性。

本案中，中介公司在交易过程中起到了重要的居间服务作用。中介公司的参与、规范的合同签订流程以及相关的业务操作（如资金托管、监管等），都为交易的合法性提供了有力的保障。在类似案件中，要充分利用中介服务的规范流程来维护交易的合法性。

3. 明确举证责任，围绕法律规定构建辩护思路

根据法律规定，恶意串通的举证责任在主张方。在类似案件中，作为被告方，要紧紧围绕法律规定，分析原告的举证是否充分，同时积极收集证据反驳原告的主张，构建清晰的辩护思路，从交易过程、交易价格、房屋使用等多个方面进行论证，以证明交易不存在恶意串通的情形。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

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