北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告杜某文、赵某杰向本院提出诉讼请求：1．确认原告杜某文与林某馨于1993年签订的契约有效。2．请求确认位于北京市顺义区m号宅院内房屋（北正房6间、东厢房6间、西厢房6间）归二原告所有。诉讼中，原告杜某文、赵某杰撤回其第二项诉讼请求。
事实和理由：1993年原告杜某文与林某馨订立《契约》，双方约定原告购买位于北京市顺义区m号宅院作价人民币五仟元，写字时一次付清。落款有买卖双方及证明人签字。后续林某馨将该宅院和该宅院的集体土地建设用地使用证，登记人赵某辉，交付给原告。
在2012年左右，原告拆除老正房5间和耳房2间，出资新建正房6间、东厢房6间，西厢房6间。赵某辉与林某馨系夫妻关系，双方育有五女一子，分别是原告二赵某杰，被告一赵某强，被告二赵某兰，被告三赵某花，被告四赵某云，被告五赵某英。
杜某文与赵某杰系夫妻关系。赵某辉在1995年左右去世，林某馨在2002年左右去世。原告系本村村民，符合农村房屋买卖之法律规定，故原告为维护自己的合法权益，请求依法判决。
被告辩称
被告赵某英辩称：不同意原告的诉讼请求。本案案由错误，根据原告提交的契约中所记载的内容，转让的是房屋使用权并非产权，案由不应为农村房屋买卖合同纠纷。原告提交的契约上没有赵某辉本人签字确认，该契约内容是对赵某辉、林某馨夫妻共同财产即m号宅院内房屋使用权的处分，该院内房屋属于赵某辉、林某馨夫妇唯一财产，性质为不动产，根据法律规定，夫妻关系存续期间不动产的处分属于重大事项处分必须夫妻双方共同签字认可才具有效力，原告契约上只有林某馨单方签字，因此契约该为无效，请求法院驳回。
根据原告提交的证据契约上的内容比较简单，写的非常清楚为长期使用看管，可以明确看出林某馨签署契约的目的在于让原告长期使用该房同时可以拆除建新，根据我们了解的情况，法庭也对该院房屋进行了现场勘验，根据院内房屋情况，契约签订时的正房五间和耳房两间已经被原告翻新改建，因此该院内目前房屋包含了该院内原房屋的价值，不属于二原告完全所建造的房屋，另赵某辉、林某馨去世后唯一的遗产也就是院内的原房屋一直未分割，因此原告无权主张该院房屋产权归其所有，请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院查明
赵某辉与林某馨系夫妻关系，双方共育有六名子女，分别为赵某杰、赵某强、赵某兰、赵某花、赵某云、赵某英。赵某辉于1995年去世，林某馨于2002年去世。赵某辉的父母均早于赵某辉去世，林某馨的父母均早于林某馨去世。杜某文与赵某杰系夫妻关系，杜某文系北京市顺义区×××镇××村村民，户口性质为农业。
涉诉宅院位于北京市顺义区m号，该宅院的集体土地建设使用证登记在赵某辉名下。现该集体土地建设用地使用证原件由杜某文、赵某杰持有。后杜某文、赵某杰拆除原有建筑并在涉诉宅院内新建房屋，现涉诉宅院分为南北两个院落，其中北侧院落内有北正房六间、东厢房两间、西厢房两间，南侧院落内东厢房四间、西厢房三间、西厢房南侧厕所一间。赵某英另称杜某文、赵某杰是在原有房屋基础上翻建，包含了原有房屋的价值。双方确认涉诉宅院内东侧建筑修建于20世纪70年代。
杜某文、赵某杰主张购买涉诉宅院，为了支持其主张，其提交以下材料：
1．1993年的《契约》，证明杜某文于1993年签订农村房屋买卖合同且已经履行完毕。该《契约》载明：赵某辉、林某馨有正房伍间，耳房贰间，共计柒间。经赵某辉、林某馨与杜某文、赵某杰协商，自愿把正房伍间、耳房贰间及院内树木卖给杜某文、赵某杰，长期使用看房，可以拆旧建新，任何人不得干涉。共作价人民币伍千元整，写字时一次性付清。卖房人签字：林某馨。买房人签字：杜某文。写字人：高某德。证明人：赵某兰、赵某花、周某1。一九九三年一月二十二日写字。”
赵某英对该《契约》的真实性不认可，并称该契约上赵某花、周某1是后签的并且契约上并没有写明将房屋卖给杜某文，只是处分了使用权。赵某强、赵某兰、赵某花、赵某云认可该证据的真实性和证明目的。
2．《集体土地建设用地使用证》，证明涉诉宅院登记在赵某辉名下，契约签订后该使用证一直在杜某文、赵某杰处，说明双方履行协议内容。赵某英认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，并称该《集体土地建设用地使用证》在二原告处并不等于宅基地使用权变更为杜某文，杜某文长期居住在顺义所以具备条件将该使用证据为己有。赵某强、赵某兰、赵某花、赵某云认可该证据的真实性和证明目的。
3．户口本，证明杜某文为农业家庭户口，具备购买涉诉宅院的资格，买卖协议是有效的。赵某英认可该证据的真实性，但不认可证明目的，并称该证据只能证明杜某文具体主体资格，不能证明杜某文签署的这份协议是有效的。赵某强、赵某兰、赵某花、赵某云认可该证据的真实性和证明目的。
赵某英主张杜某文、赵某杰提交的《契约》是不真实的，为了证明其主张，其提交《契约》予以证明，赵某英提交的《契约》与杜某文、赵某杰提交的《契约》的载明内容基本一致，区别在于杜某文、赵某杰提交的《契约》上载明的为“长期使用看房”以及证明人处为赵某兰、赵某花、周某1签字，而在赵某英提交的《契约》上证明人仅有赵某兰一人签字，且载明的为“长期使用看管”。
杜某文、赵某杰、赵某强、赵某兰、赵某花、赵某云对该《契约》的真实性认可，但不认可证明目的，并称赵某英提交的《契约》与杜某文、赵某杰提交的《契约》是一样的，只是缺少了两个人的签字，能证明林某馨将涉诉房屋卖给了杜某文，有无证明人的签字不影响契约的效力，且该契约也已经履行了三十年，另杜某文、赵某杰称提交的《契约》上赵某花、周某1签字是签署《契约》当天赵某花、周某1后补的。
双方确认赵某辉、林某馨自1987年从涉诉村落搬出后一直与赵某英共同居住生活直至去世。
另，赵某英主张林某馨要将东西厢房留下自用，故未将东西厢房写入契约中，杜某文、赵某杰、赵某强、赵某兰、赵某花、赵某云则称东、西两侧的建筑物只是棚子，契约也只是写了房子，故没有将涉诉宅院东西侧的建筑物写入《契约》。
裁判结果
确认原告杜某文与林某馨于一九九三年签署的《契约》有效。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。本案中，杜某文、赵某杰与赵某英分别向法院提交《契约》，比对两份《契约》的内容，区别仅在于杜某文、赵某杰提交的《契约》上载明的为“长期使用看房”以及证明人处为赵某兰、赵某花、周某1签字，而在赵某英提交的《契约》上证明人仅有赵某兰一人签字，且载明的为“长期使用看管”，但该两份《契约》均明确载明“经赵某辉、林某馨与杜某文、赵某杰协商，自愿把正房伍间、耳房贰间及院内树木卖给杜某文、赵某杰”，且结合两份契约的落款处均明确写明林某馨为卖房人，杜某文则为买房人，可知林某馨与杜某文就涉诉宅院形成的为农村房屋买卖合同关系，故对赵某英主张的林某馨仅转让的房屋使用权的主张，法院不予采信，杜某文、赵某杰以农村房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，案由适用正确。
关于赵某英主张的林某馨将涉诉宅院内东、西厢房留下自用的主张。因双方提交法院的《契约》上均明确载明“赵某辉、林某馨有正房伍间，耳房贰间，共计柒间”，由此可知林某馨与杜某文就涉诉宅院内房屋的认知达成一致意见即涉诉宅院内能成为农村房屋买卖合同标的物的房屋仅有北正房五间和耳房两间。至于涉诉宅院内东、西侧的建筑物，结合建筑物形成于20世纪70年代，距签署《契约》已三十余年左右，较为破旧，且根据双方当事人陈述的涉诉宅院内东、西侧建筑物的用途，参考农村房屋交易的习惯，故法院认为杜某文、赵某杰陈述的涉诉宅院东、西两侧建筑物未写入《契约》的原因更符合常理，林某馨系将整个涉诉宅院内的房屋出售给杜某文，故对赵某英主张的林某馨将涉诉宅院内东、西厢房留下自用的意见，法院不予采信。
关于赵某英主张《契约》上仅有林某馨签字，没有赵某辉的签字，应属无效的意见。虽然涉诉《契约》上并没有赵某辉的签字，但结合赵某辉、林某馨长期共同生活在一起的事实，且赵某英亦未提交相应证据证明在签署该《契约》后赵某辉持有反对的意见，可知赵某辉对该《契约》系知情并且同意的，故该《契约》系赵某辉与林某馨共同的真实意思表示。
综上所述，本案中杜某文、赵某杰提交的证据与客观事实之间能够相互印证，可以认定杜某文与林某馨存在农村房屋买卖合同关系，加之杜某文为涉诉×××集体经济组织成员，其取得涉诉宅院宅基地使用权并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，故对杜某文要求确认其与林某馨于1993年签署的《契约》有效的诉讼请求，法院予以支持。
