北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李女士向一审法院起诉请求：1.赵某鹏给付李女士北京市东城区一号房屋售房款1275000元；2.本案诉讼费用由赵某鹏承担。
李女士上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，将本案发回重审或依法改判支持李女士一审诉讼请求（因李女士已经在一审期间收到案外人支付的20万元户口迁出保证金，故一审诉讼请求第一项变更为：赵某鹏给付李女士北京市东城区一号房屋售房款1075000元）；赵某鹏承担一审、二审诉讼费用。
事实和理由：一、一审判决认为“李女士发送短信中提到“那就按你说的，这房子按三份分，……把房子给卖了”，上述短信内容系李女士、赵某鹏对出售案涉房屋及相关售房款如何分配达成的协议，不违反法律规定，且李女士亦认可曾答应给女儿赵某兰一份，双方将案涉房屋出售后，赵某鹏亦已按照协议约定将相应的售房款支付于女儿赵某兰，故一审法院对上述协议内容不持异议，予以确认。”属认定事实不清、适用法律错误。
短信内容中并未指明“房子按三份分”，那一份具体是给谁，且该短信内容并不是李女士最终的意思表示。李女士多次向赵某鹏追要二分之一房款，明确表示反悔，就要二分之一房款（有微信证据证明），这足以推翻了之前“房子按三份分”的意思表示。李女士在未追要到房款的情况下，于2月10日通过微信表示“我反悔了，我就1/2”，并立即于2021年3月8日聘请律师，3月18日向北京市东城区人民法院起诉要求赵某鹏给付1275000元房款，但是因赵某鹏户口迁至大兴区，被东城区法院2021年6月份做出的裁定驳回。后李女士于2021年6月起诉至北京市大兴区人民法院，即本案的一审诉讼。
李女士追要二分之一房款的意思表示和立案起诉的行动是连贯一致的，李女士以语言表示、实际行动表明了要求赵某鹏给付二分之一房款的真实意思。一审判决中只对短信内容予以认定，对于李女士提供的证据和陈述的事实在判决书中只字未提，属于认定事实不清。一审判决只记述对赵某鹏有利的证据，对李女士提供的证据视而不见，不能全面客观的还原整个案件事实。李女士即使有赠与意思表示，也已经行使了撤销权。
二、赵某鹏在明知李女士追要二分之一房款的情况下，还私自将房款转给第三人赵某兰，侵犯了李女士的合法权益，所以赵某鹏应将1075000元房款给付给李女士。三、一审判决适用《民法典》第465条“依法成立的合同，受法律保护”、509条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”属适用法律错误。四、李女士的女儿赵某兰，自2017年就不再与李女士联系，李女士撤销赠与的行为也合情合理。
被告辩称
赵某鹏辩称，不同意李女士的上诉请求及理由。同意一审判决，赵某鹏本来是不想要出卖案涉房屋的，但是李女士要挟赵某鹏要求出卖案涉房屋，各方都同意将出卖房款分成三份，但是后来李女士反悔。案涉各个时间节点都能说明当时各方同意将房款分成三份，且没有违反法律道德，是李女士不诚信，请求维持一审判决。
赵某兰述称意见与赵某鹏一致。
法院查明
李女士、赵某鹏1994年经人介绍认识，1995年育一女赵某兰，1997年4月8日登记结婚。2017年李女士以离婚纠纷为由将赵某鹏诉至北京市东城区人民法院，要求离婚并依法分割夫妻共同财产。2017年9月18日，该院作出调解书，确认：“一、李女士与赵某鹏离婚；二、登记在赵某鹏名下坐落于北京市东城区一号房屋由双方共同所有，每人各占上述房屋二分之一的产权份额；三、双方就本案无其他争议。”
李女士主张离婚后，其曾向赵某鹏主张分割案涉房屋，但赵某鹏不同意出售房屋，其于2020年向北京市东城区人民法院起诉要求分割并拍卖案涉房屋。赵某鹏主张当时其告知如想卖房，必须分三份，其与李女士就此进行了协商，李女士向其发送短信，提到“那就按你说的，这房子按三份分，把房子给卖了”，后来李女士撤诉，双方一起将案涉房屋出售。李女士认可当时其向赵某鹏发过上述短信，其是曾答应给女儿一份，但短信只能证明当时双方就此事进行了沟通协商，并没有达成最后的协议。
2020年10月25日，赵某鹏、李女士在北京某中介公司居间介绍下与案外人金某婕、孟某强签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》（包含《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《网上签约授权委托书》及《房屋交易保障服务合同》等），约定将案涉房屋出售给案外人金某婕、孟某强，交易房屋价款及家具家电装饰装修和配套设施作价总计为人民币615万元。
赵某鹏主张其与李女士协商，房款615万元，多出的15万元给女儿赵某兰，剩下的600万元分三份，一人200万元，其将属于自己的200万元和女儿赵某兰的那一份都给了赵某兰，赵某兰用这些钱在北京市大兴区购买了一套二手房。据此，赵某鹏提交借记卡账户历史明细清单予以证明。借记卡账户历史明细清单显示赵某鹏获得案涉房屋售房款后于2020年11月25日向女儿赵某兰账户转款18万元，于2021年2月10日向女儿赵某兰账户转款399万元。李女士对借记卡账户历史明细清单的真实性认可，但主张其并未授权委托赵某鹏对外实施任何法律行为，赵某鹏无权单方面擅自处置李女士的财产，应该向李女士返还涉案售房款。
赵某兰表示案涉房屋应有其份额，赵某鹏将李女士发送的短信沟通截屏给其看过，其也同意，后来买房时，其与父母在中介处就此事也进行过沟通确认，确认的方案就是赵某鹏陈述的售房款分配方案，赵某鹏转给其的上述款项确认收到。李女士表示卖房时在中介确实有过协商，赵某兰也在场，但中介告知房屋属于赵某鹏、李女士，赵某兰无法参与卖房过程。
法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李女士主张离婚后曾向赵某鹏主张分割案涉房屋，但赵某鹏不同意出售房屋，其于2020年向北京市东城区人民法院起诉要求分割案涉房屋。赵某鹏主张当时其告知如想卖房，必须分三份，后来其与李女士就此进行了协商，李女士发送短信中提到“那就按你说的，这房子按三份分，把房子给卖了”，后来李女士撤诉，双方一起将案涉房屋出售。
上述短信内容系李女士、赵某鹏对出售案涉房屋及相关售房款如何分配达成的协议，不违反法律规定，且李女士亦认可曾答应给女儿赵某兰一份，双方将案涉房屋出售后，赵某鹏亦已按照协议约定将相应的售房款支付于女儿赵某兰，故法院对上述协议内容不持异议，予以确认。李女士主张上述短信只能证明当时双方就此事进行了沟通协商，但没有达成最后的协议，结合短信内容、李女士之后撤诉及李女士、赵某鹏此后一起出售案涉房屋的事实，法院对此不予采信。
赵某鹏、赵某兰主张卖房时与李女士协商，房款615万元，多出的15万元给女儿赵某兰，但未就此举证证明，法院对此不予采信，故按照此前双方短信中就案涉房屋售房款分配达成的协议，李女士、赵某鹏及二人之女赵某兰各得售房款的三分之一，即李女士应得案涉房屋售房款205万元，现李女士实际已得200万元，故赵某鹏尚应向李女士支付售房款5万元。赵某鹏虽表示已将包括自己应得部分支付于女儿赵某兰用于购房，但因买房人或中介将其余售房款均支付于赵某鹏，其与女儿赵某兰之间就转账于赵某兰款项系何种法律关系，不影响上述给付义务的履行。
二审中，李女士提交微信中介群聊天记录截图，显示其2021年2月10日在微信群中表示其反悔，证明其一直主张案涉房款，将房款分成三份只是协商过程，李女士没有最终同意。赵某鹏、赵某兰不认可上述证据的证明目的，2月10日其在该微信群处于退群状态。
裁判结果
一、赵某鹏于判决生效之日起10日内给付李女士北京市东城区一号房屋售房款50000元；二、驳回李女士的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点是赵某鹏应支付给李女士案涉售房款的数额问题。法院从以下三个方面进行阐释。
关于李女士与赵某鹏是否达成协议及协议内容问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李女士主张其与赵某鹏并未就将案涉售房款分成三份达成一致，李女士应获得案涉售房款数额的二分之一。经查明，因赵某鹏原本不同意出售共有房屋，李女士于2020年起诉要求分割案涉房屋，赵某鹏表示如要出卖案涉房屋，必须将售房款分为三份，双方通过法院进行协商，后李女士向赵某鹏发送短信“那就按你说的，这房子按三份分，把房子给卖了”并撤诉，双方遂将案涉房屋出售。
根据上述李女士起诉、撤诉、发送信息和双方共同出售房屋的事实，足以表明李女士和赵某鹏达成了出售案涉共有房屋、将售房款平均分配给其二人和女儿赵某兰的口头协议。该协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方应全面履行协议内容。
关于李女士与赵某鹏所达成协议的性质问题。该协议系李女士和赵某鹏就共有房产处分达成的协议，赵某兰并非协议当事人，协议中虽包含有李女士和赵某鹏对赵某兰的财产赠与，但该赠与与共有房产出售系互为条件的、不可分割的整体，李女士无权单方撤销。另，李女士提交的微信中介群聊天记录显示，其表示反悔时赵某鹏、赵某兰为退群状态，不能证明李女士在赵某鹏向赵某兰支付售房款前及时作出了撤销赠与的意思表示。综上，法院对于李女士关于撤销赠与的上诉意见不予采纳。
关于李女士应得售房款的金额问题。本案中售房款共计615万元，赵某鹏、赵某兰主张曾就多出的15万元给赵某兰一事协商一致，但未就此举证证明，法院未予采信并无不当。结合现有售房款转账情况的证据，李女士应得售房款金额为205万元，现李女士已经获得200万元，赵某鹏应当向李女士支付售房款5万元，法院判决金额正确。
