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如果没有借名买房协议,怎么认定借名买房事实?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2018-12-14 17:36


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2013年9月,张某1诉称:马某的母亲张某2系张某1之姐。2005年,张某1居住的朝阳区广和里拆迁,张某1因此获得在北京市朝阳区购买经济适用房的指标。当时,因马某急需用房,张某2与张某1商定,购房款由张某2垫付,房屋暂借马某居住,待返还房屋时,张某1无息返还购房款。后,张某2交纳了北京市朝阳区301号房屋的购房款,张某1亦将房屋交付马某居住使用。房屋登记于张某1名下。2011年张某2去世,张某1要求马某返还房屋,但被马某拒绝。故张某1诉至法院,要求确认房屋归张某1所有。

  2、被告辩称

  马某辩称:马某不同意张某1的诉讼请求。马某的母亲张某2、张某1与案外人张某3系姐妹关系。2005年,张某1居住的位于朝阳区广和里的住房拆迁,张某1因此获得拆迁补偿款及购买经济适用房的指标。考虑到拆迁安置的经济适用房是期房,张某1选择放弃经济适用房的指标,用拆迁款购买了张某3之夫位于北京市朝阳区301号的房屋,并将购买经济适用房的指标转让给了马某,双方商定在符合条件时为马某办理过户手续。此后,马某以张某1的名义购买了涉案房屋,并承担了购房款及相关税费。2007年,开发商将房屋直接交付给了马某,马某对房屋进行了装修并入住至今。2009年,房屋价格上涨,张某1反悔,曾找到马某要求补偿。张某1与张某2及马某商量,用×1号房屋置换房屋,马某考虑到亲情,表示如果张某1承担过户费用,其愿意考虑该方案,但最终双方未能达成一致意见。现张某2、张某3已陆续去世,张某1禁不起房价上涨的诱惑,提起诉讼。虽然房屋登记于张某1名下,但出资款均由马某支付,张某1在未支付任何费用的情况下主张对房屋享有所有权,明显错误,请求法院驳回张某1的诉讼请求。

  二、法院查明

  马某的母亲张某2系张某1之姐。2005年,张某1居住的位于朝阳区广和里的住房拆迁,张某1因此获得在北京市朝阳区××小区购买经济适用房的指标。马某以张某1的名义,签署了购买房屋的购房合同等文件,并实际支付了购房款、交纳了相关契税。房屋交付后,马某对涉案房屋进行了装修并一直居住至今。现房屋已取得房屋所有权证书,登记于张某1名下,性质为经济适用房。

  判决后,张某1不服,以自己是房屋的物权登记人为由上诉至二审法院,要求法院确认房屋的所有权归自己所有。马某同意原判。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回张某1的全部诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  公民、法人的合法权益受法律保护。根据房屋的出资、修缮装修、居住使用及目前房屋的登记状况,法院可以确认马某与张某1之间存在借名买房的事实关系。张某1系房屋的产权登记人,但其并未对房屋进行出资,且房屋未由其居住使用。而马某对房屋进行出资,完成购买行为,并在其中居住使用,但其并非房屋的产权登记人。造成今日之状况,系马某借用张某1之名购买房屋所导致。

  现双方虽对于借名买房的原因、具体过程及相应的权利义务各执一词,但借名买房的事实成立无疑。现张某1作为房屋的登记人要求确认房屋归自己所有,其诉请的本质是要求法院确认其享有房屋的实体权利。因目前房产登记人与实际出资使用人不一,对于因借名买房的事实导致的法律后果未有定论,故应先解决借名买房的纠纷,再处理本案争议。



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