(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告张栋、刘臣诉称：2015年6月6日，原告夫妻与被告刘建平(代理人刘彬)签订《北京市存量房屋买卖合同》，由原告出资购买刘建平的位于海淀区北洼路2412号房屋，总价款375万元。合同签订后，原告依约向刘建平、刘彬支付了全部房款，并于2015年8月28日办理了产权登记，取得产权证。但是被告迟迟未交付房屋。在房屋买卖过程中刘彬虽作为刘建平的代理人，但按照各方约定购房款都是支付给刘彬，租客的租金也是支付给刘彬。因此，刘彬也应对房屋买卖和租赁合同承担责任，在本案中二被告对原告的诉请承担连带责任。故诉至法院，请求判令1.被告支付逾期交房违约金255000元;2.被告支付逾期交房给原告造成的实际损失28350元。
二、被告辩称
被告刘建平、刘彬并未出庭，亦未作答辩。
三、审理查明
2015年6月6日，刘彬代刘建平(出卖人)与张栋、刘臣(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定买受人购买出卖人的2412号房屋，该房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租，成交价格为260万元，装饰装修及配套设施设备等作价115万元。办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，出卖人于1个工作日内将该房屋交付给买受人，逾期交房在15日之内，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期交房超过15日后，买受人有权退房。
刘彬代刘建平(甲方)还与张栋、刘臣(乙方)签订《补充协议》，约定甲乙双方同意交易房屋价款及装饰装修和配套设施作价总计为375万元，此价格为甲方净得价，乙方于2015年6月3日向甲方支付定金50万元，甲方应于2015年8月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2015年8月20日前办理完毕解除抵押登记手续，乙方于过户前3个工作日内将第一笔首付款180万元以建委资金监管的方式支付甲方，乙方于办理解押手续前将第二笔首付款64万元以非建委资金监管的方式支付甲方，甲乙双方在2015年9月15日前共同办理房屋所有权转移登记手续，在2015年9月16日前自行办理物业交割手续。任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
上述合同签订后，张栋、刘臣陆续向刘建平支付房款。2015年8月28日，涉案房屋转移登记在张栋、刘臣名下。另查，2015年1月11日，刘彬代刘建平与案外人签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋用于办公，租赁期自2015年1月15日至2016年1月14日，月租金6300元。2016年1月19日，刘彬代刘建平与张栋签订《物业查验交接单》，其上载明双方确认交房及物业交割时间为2016年1月19日。
四、法院判决
一、刘建平于判决生效后七日内给付张栋、刘臣逾期交房违约金二十三万四千三百七十五元;
二、驳回张栋、刘臣其他诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
刘彬代刘建平与张栋、刘臣签订《北京市存量房屋买卖合同》以及刘彬代刘建平与张栋、刘臣和链家公司签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。
张栋、刘臣已履行合同义务并取得房屋所有权证。刘建平在签订合同时未告知房屋已出租，直至2016年1月19日才将房屋交付张栋、刘臣。刘建平的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《补充协议》明确约定双方应当在2015年9月16日前办理物业交割，刘建平逾期交房依约应自2015年9月17日起至2016年1月19日止按照每日1875元标准向张栋、刘臣支付违约金共计234375元。
合同约定的违约金足以弥补逾期交房给张栋、刘臣造成的损失，其二人同时还主张刘建平赔偿实际损失28350元，无合同及法律依据，很难得到支持。刘彬作为刘建平的代理人参与房屋买卖，其行为的法律后果依法应由刘建平承担，现无证据表明就以上债务刘彬应与刘建平承担连带责任，故张栋、刘臣要求刘彬承担责任的诉讼请求，很难得到法院支持。
刘建平、刘彬经法院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，法院有权依法缺席判决。
综上，法院的判决是正确的。
