北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告周明诉称：2006年12月28日，原被告双方签署《房屋转让买卖协议》，约定被告将昌平区天通中苑1205号房产出售给原告。合同签署后，原告履行了全部合同义务，但被告在涉案房产满足过户条件后，拒绝配合原告办理相应的产权变更登记手续，构成根本违约，故诉至法院,请求判令被告1.配合原告将位于昌平区天通中苑1205号房产过户到原告名下;2.支付原告违约金15万元。
二、被告辩称
被告李尧辩称：不同意原告的诉讼请求，当庭答辩并提起反诉称：协议未明确写明转让房屋的价格、交付时间等合同成立所需具备的必要条款。双方就该房屋的买卖价格也从未形成口头或书面一致意见，且反诉被告从未向反诉原告支付过任何房屋转让款，双方也从未办理过房屋的交付手续，该合同未实际履行。双方之间仅就买卖房屋意向达成了一致，但对于房屋买卖的价格等关键的合同成立必要条款并未达成一致，因此双方的买卖协议因欠缺合同成立的必要条款而依法未成立，未成立的合同并不涉及法律效力问题，所以反诉被告无权要求反诉原告履行未成立的合同义务或承担违约责任。并要求判令1.反诉原被告双方于2006年12月28日签订的《房屋转让买卖协议》未成立;2.反诉被告返还房屋产权证及购房发票、公共维修基金收据原件。
反诉被告周明辩称：依法成立的合同自成立时生效，双方于2006年12月28日签署的合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应该属于合法有效的合同。合同签署后，原告已经支付了购房款，被告亦交付了房屋，该合同除被告配合过户的相应义务外，其他双方的权利义务已经履行完毕。
三、审理查明
李尧因拆迁取得购买经济适用住房资格。2006年12月28日，李尧与房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定出卖人将昌平区天通中苑1205号房屋以275441元的价格出售给买受人。同日，李尧与周明签订了《房屋转让买卖协议》，约定甲方将涉案房屋卖给乙方，因甲方卖此房产尚未取得房屋所有权证，但乙方已将此房款全款一次付清，所以乙方有对此房屋的全权处理权。甲乙双方积极配合交易过户手续，以上条款如有一方违约，违约方赔付对方违约金人民币壹拾伍万元整。
2007年10月23日，双方又签订补充条款，对如果出售的情况下政府优先回购造成的损失等问题进行了约定。2008年11月20日，诉争房屋办理了产权证书，登记所有权人为李尧，房屋性质为经济适用房。购房发票显示购房款金额为274752元，购房款项系周明直接向开发商支付。
另查，诉争房屋交付后，周明对房屋进行了装修并居住使用该房屋，相关的物业费、水电费均由周明交纳。现诉争房屋的产权证书原件、购房发票原件及公共维修基金票据原件由原告周明持有。周明在京购房资格核验结果为初步核验通过。
四、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理后判决：
一、李尧协助周明办理昌平区天通中苑1205房屋的产权过户手续，相关土地出让金由周明负担;
二、李尧于本判决生效后七日内支付周明违约金五万元;
三、驳回原告周明的其他诉讼请求;
四、驳回反诉原告李尧的诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
双方签订的合同名称为《房屋转让买卖协议》，但从协议内容和履行情况来看，原始购房合同中的房款系通过周明的银行卡直接向开发商支付，房屋交付后由周明进行了装修并居住使用，诉争房屋的产权证书原件、购房发票原件及公共维修基金票据原件由原告周明持有，因此可以推定双方之间实为借名买房关系。
当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中双方签订了书面合同，该合同自双方签字即告成立。李尧称合同因欠缺价款及支付方式等必要条款而未成立，该主张没有法律依据，依据购房发票可以认定出资的数额，因此李尧关于合同未成立的主张不能成立。
因该诉争房屋的原始合同系2008年4月11日以前签订，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。因此对周明要求李尧办理过户手续的诉讼请求，法院应予支持。
关于违约责任，双方合同中进行了明确约定，现李尧不履行过户手续，应当向周明承担违约责任。关于违约金数额，约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中双方约定的违约金超过原始购房合同价款的50%，且原告并未提出充分的证据证明其遭受的损失，故法院有权结合本案的实际情况酌定具体金额。
