房产买卖律师——夫妻一方出售房屋对方不同意交款方式导致最后降价卖出能否要求对方赔偿

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵先生向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴女士向我赔偿损失1037144元；2.诉讼费由吴女士承担。事实和理由：我与吴女士原为夫妻关系，于2008年10月结婚，婚内购买位于北京市通州区一号房屋（以下简称一号房屋）。2018年4月2日，我与吴女士经北京市通州区人民法院调解离婚。2019年4月24日，吴女士向北京市通州区人民法院起诉我共有物分割纠纷一案，并与我达成《民事调解书》（以下简称《民事调解书》），约定由我自行出售该房屋，吴女士配合我办理房屋出售手续。

在调解书作出后，我即积极联系出售该房屋，2019年6月16日，我通过中介公司（以下简称Z公司）提供的居间服务与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定房屋成交价格4390000元，但吴女士拒不配合办理相应手续，导致该房屋最终进入司法拍卖程序，售价仅为3352856元，直接给我造成了1037144元的经济损失。综上，我认为，吴女士拒不履行《民事调解书》中所约定义务，给我造成了巨大经济损失，为维护我的合法权益，向法院提起诉讼。

被告辩称

被告吴女士辩称：我不同意原告赵先生的诉讼请求。赵先生卖房获得多少钱和我没有关系，而且我已经申请执行了，在执行庭我也给了3个月卖房宽限期，这个问题已经解决。

法院查明

原告赵先生与被告吴女士原系夫妻关系，双方于婚姻关系存续期间购买一号房屋。2018年4月2日，赵先生与吴女士经我院调解离婚，双方达成协议一号房屋二人各占50%的产权份额，房屋贷款由吴女士承担。2019年3月14日，吴女士至我院起诉赵先生共有物分割纠纷一案，本院于2019年4月24日组织双方进行法庭调解，调解过程中，双方均同意将一号房屋共同出售，赵先生主张按照房屋挂牌价440万元作为计算基准，由赵先生自行出售，赵先生于2019年12月31日前给付吴女士房屋折价款，折价款的计算法方法为：截至2019年12月31日，一号房屋剩余按揭贷款的金额为37.8万元，赵先生应向吴女士支付房屋折价款数额为182.2万元（440万元÷2-37.8万元），吴女士同意上述意见。

本院于当日为双方出具《民事调解书》，调解协议内容如下：“一、吴女士与赵先生按份共有的一号房屋由赵先生自行出售，吴女士配合赵先生办理上述房屋的出售手续，赵先生于2019年12月31日前给付吴女士房屋折价款182.2万元；……”此外，调解协议还约定了二人按份共有的其他房屋的分割等内容。该《民事调解书》于当日生效。

2019年6月16日，经Z公司居间，赵先生与吴女士作为出卖人与案外人孙某超作为买受人签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》载明的房屋成交价格为374万元，家具、家电、装饰装饰装修及配套设施设备等作价为65万元。在合同签署过程中，赵先生、吴女士、孙某超、房屋交易经纪人员在场，赵先生与吴女士签署完毕相应文件后，在协商确定出卖人收款账户时，赵先生与吴女士产生争议，赵先生坚持将售房款打入其个人账户、吴女士只有配合签字的义务；

吴女士主张将《民事调解书》第一项载明的赵先生应向其支付的182.2万元打入其个人账户或者打入法院账户。双方产生争论，吴女士向买受人和房屋交易经纪人员表示后续配合售房事宜向其本人联系，后离开合同签署现场。赵先生表示孙某超因担心一号房屋存在交易风险，不再购买该房屋，赵先生于当日与孙某超解约，并退还孙某超定金1万元。

2019年6月17日，赵先生向本院申请强制执行，2020年6月20日立案，申请执行内容为要求吴女士配合其办理房屋出售手续。2019年8月23日，吴女士的诉讼代理人至本院说明情况：“吴女士一直配合赵先生办理房屋出售手续，但是赵先生无理要求必须将房款汇入其个人账户，而吴女士认为应该就钱汇入法院账户或者共管账户，否则不能保证赵先生是否转移案款，不支付吴女士房屋折价款……”2019年8月26日，赵先生向本院撤回执行申请。

因赵先生未按《民事调解书》约定的时间向吴女士给付房屋折价款，吴女士向本院申请强制执行，本院执行部门综合考虑申请人意见并参考二手房交易所需时间，给予赵先生三个月自行出售房屋的时间，即2020年8月20日前完成一号房屋的出售事宜并给付吴女士房屋折价款。后一号房屋未在本院执行部门规定的时间内出售，经吴女士申请，本院裁定拍卖一号房屋。2020年10月，一号房屋以3352856元的拍卖价格成交。

在本案审理过程中，赵先生向本院提交其与房地产交易中介人员的短信、微信聊天记录，证明其自2020年5月26日起，多次委托房地产交易中介出售一号房屋。2020年8月16日，赵先生通过微信通知吴女士至中介配合房屋出售签字，吴女士回复“由于其他原因，明天下午或者后天有时间过来”，赵先生表示因当日吴女士未到场，故欲购买一号房屋的案外人支付定金1万元；

关于收款账户没有谈好，吴女士表示应将182.2万元购房款打到法院，或者赵先生提供收款银行卡号由法院冻结。2020年8月21日，因双方对收款方式没有达成一致意见，此次房屋买卖交易未能继续进行。

裁判结果

一、被告吴女士向原告赵先生赔偿损失518572元，于本判决生效之日起七日内执行清；

二、驳回原告赵先生的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同对缔约双方具有法律拘束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，《民事调解书》并未对一号房屋的产权情况进一步约定，故在赵先生与吴女士履行《民事调解书》第一项内容的过程中，一号房屋的产权状态仍为赵先生和吴女士按份共有，虽约定“由赵先生自行出售”，但从履行的可行性来看，房屋的出售需要赵先生和吴女士均做出相应的出售行为才能完成。而2019年6月16日，赵先生、吴女士作为出卖人与买受人孙某超签署《房屋买卖合同》的过程中，赵先生和吴女士因收款人账户的确定问题发生争议，赵先生主张将全部购房款打入其个人账户，吴女士主张将《民事调解书》第一项载明的赵先生应向其支付的182.2万元打入其个人账户或者打入法院账户，造成房屋未能成功出售。

且直至2020年8月，在法院执行部门给予双方的售房时间内，赵先生与吴女士仍未就购房款的收取方式达成一致意见，导致房屋又一次未能成功出售，最终一号房屋通过法院司法拍卖以3352856元的价格成交，与《房屋买卖合同》载明的439万元房屋总价款相较，价格差是客观存在的。《民事调解书》第一项载明赵先生应给付吴女士房屋折价款182.2万元的数额是确定的，赵先生取得除上述房屋折价款和剩余房屋贷款之外的款项，故之于赵先生，产生了价格差损失。在一号房屋由赵先生与吴女士按份共有的情况下，房屋交易过程中收款人账户的确定应由作为出卖方的共有权人自行协商确定，赵先生与吴女士对双方产生收款方式争议进而导致房屋未成功通过二手房交易市场出售而通过司法拍卖成交产生价格差损失均存在过错，法院综合考虑《民事调解书》订立的背景和过程、双方履行过程中的过错程度，认定赵先生与吴女士对上述损失各承担50%的责任。