北京房地产律师：解除房产合同电商费应当及时退还

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某文向本院提出诉讼请求：1.判令M公司、N公司返还我购房款931063元、电商费50000元以及终止协议约定的补偿金（违约金计算基数为购房款931063元）；2.依法确认我享有买受人优先受偿权，确认原告在被告债务清偿程序中（包括分配程序和破产程序）享有“返还请求优先权”。

事实和理由：原告于2016年10月9日与N公司购买了一号房屋，所购房屋合同总价1861063元，电商费50000元。于2016年10月9日至2016年10月15日交付电商费50000元，房款首付款931063元，总合计981063元。

2017年9月7日，双方对退房达成一致，但是原告认为被告规定的终止协议条款不能保证原告权益按时实现。2017年9月28日被告按[终止协议]约定时间协助原告办理了撤销网签手续，按照终止协议的第三条退款说明，被告一直没有还款，时至今日被告未退还原告所有首付房款及电商费以及终止协议约定的补偿金，原告是交付了大部分购房款的买受人，请求依法确认原告享有买受人优先受偿权，确认原告在被告债务清偿程序中（包括分配程序和破产程序）享有“返还请求优先权”。为维护自身合法权益，故诉至法院。

被告辩称

M公司未出庭应诉，但提交书面答辩意见称原告与我公司于2016年10月9日签订涉案合同，原告交纳房款人民币931063元。2017年9月，原告与我公司就退网签、退房款事宜协商一致签订终止协议，退网签后因大量诉讼案件我公司账户被查封、冻结无法支付原告房款及补偿金。对于原告主张返还购房款及补偿金的诉请，我公司同意法院依据终止协议的约定裁判；对于原告主张的电商费诉请，我公司未收取过，不同意垫付；原告证据有我公司盖章的真实性都认可，没有我公司盖章确认的真实性无法核实，所以均不认可。

N公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

本院查明

根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院经审理认定事实如下：张某文于2016年10月9日与M公司签订了房屋买卖合同，购买涉案房屋，截至2016年10月15日，张某文共计支付购房款931063元、电商费50000元。2017年9月7日，双方签订了终止协议。终止协议约定，张某文于2017年9月28日前按M公司要求协助其办理完成撤销网签全部手续。自张某文依约协助M公司办理完毕撤销网签手续后，M公司同意在35个工作日内将其已付全部购房款的50%、电商费及补偿金退还给张某文；M公司在30个自然工作日后将张某文已付全部购房款的另外50%及补偿金退还给张某文。

2018年3月10日，N公司向张某文出具承诺函，承诺2018年6月30日之前向张某文退还总支付房款及利息。对于N公司的承诺，张某文接受且未提出异议。N公司未按其承诺履行还款义务，张某文提起本案诉讼。

裁判结果

一、N公司返还张某文购房款931063元，并给付补偿金；M公司承担连带清偿责任，本判决生效后七日内付清；

二、N公司于本判决生效后七日内退还张某文电商费50000元；

三、驳回张某文的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

张某文与M公司签订的终止协议，对双方当事人具有法律约束力。M公司未按约定履行义务，其应承担继续履行的违约责任。N公司单方以书面形式向张某文发出的承诺函，张某文接受且未提出异议。N公司未在约定期限内履行还款义务，故应在其承诺范围内与M公司承担连带清偿责任。关于违约金计算方式，M公司与张某文约定的按中国人民银行贷款基准利率计息标准已取消，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）。因此，自2019年8月20日后，利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。

虽然M公司否认向张某文收取过电商费，但是根据双方签订的终止协议，M公司自愿退还张某文电商费，法院不持异议，故对张某文要求M公司按照协议返还电商费的请求，法院予以支持。张某文提出的要求确认张某文购房款返还请求权优先于承包人的承包建设工程价款、抵押权人的抵押权及其他债权的诉讼请求，应在符合法律规定的情形时依照法定程序解决，因此，对张某文的该项诉讼请求，法院不予支持。