北京房产律师——离婚时约定房屋归一方给对方折价款未付清之前能否继续占用房屋

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某林向本院提出诉讼请求：1.判令孙某涵向张某林交付北京市丰台区一号房屋及房屋的房屋产权证书、购房合同、购房发票、钥匙、燃气卡；2.判令孙某涵向张某林支付自2020年5月3日至房屋实际交付之日的房屋使用费，按照每月25000元的标准计算；3.判令孙某涵向张某林支付房屋拖欠的物业管理费13262.04元及电费2100元。

事实和理由：原、被告双方原系夫妻关系。2020年1月9日，双方经丰台区人民法院调解离婚。双方一致同意，位于一号的房屋归张某林所有，张某林向孙某涵支付房屋折价款共计400万元，于2020年1月30日前先行支付40万，孙某涵收到40万元折价款后的三个月内腾退诉争房屋并交付给张某林。张某林于2020年2月3日向孙某涵支付了40万元的折价款，但孙某涵至今未向张某林交付房屋，经张某林多次催告，孙某涵仍不向张某林交付。为了维护张某林的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，望判如所请。

被告辩称

孙某涵辩称：张某林起诉本案违反了一事不再理原则，应在离婚调解执行中一并解决。张某林一直在使用房屋，我于2020年8月对诉争房屋进行了腾退。当时张某林未提出要求立刻腾退房屋，我不同意支付房屋使用费，物业费和电费与我没有关系，诉争房屋归张某林所有，张某林应自行承担。张某林未按照民事调解书，向我交付房屋折价款，我申请强制执行，现在正在执行当中。

法院查明

经我院调解达成如下调解协议：“一、孙某涵与张某林离婚；二、坐落于北京市丰台区一号房屋归张某林所有，该房屋剩余贷款由张某林负责偿还；三、张某林给付孙某涵房屋折价款4000000元。该案的调解笔录中记载：“一号房屋如何处理。原（孙某涵）：1.一号房屋归张某林所有，该房屋剩余贷款由张某林负责偿还；2.张某林给付孙某涵房屋折价款4000000元（于二〇二〇年一月三十日前给付400000元；于二〇二〇年十二月三十一日前给付3600000元）；3.孙某涵于收到第一期40万元房屋折价款后三个月内腾退上述房屋并交付张某林；4.张某林还清贷款后，孙某涵协助张某林办理上述房屋的所有权变更登记手续”。张某林、孙某涵均认可笔录中的约定内容。2020年2月3日，张某林向孙某涵转账支付400000元。双方均认可，截止本案开庭时，张某林尚未支付调解书中3600000元折价款。

关于一号房屋的交付情况，孙某涵主张其于2020年8月27日腾退并交付给张某林，对此其提交了搬家短信及订单截图；张某林主张其于2020年9月中旬收回一号房屋，其放弃要求孙某涵交付一号房屋的诉讼请求。

张某林主张孙某涵应在其2020年2月3日支付折价款400000元之后三个月（即2020年5月3日之前）交付房屋，孙某涵未能交付，其在2020年9月使用房屋却未获得房屋产权证书、购房合同、购房发票及钥匙、燃气卡导致其无法出租房屋，故要求孙某涵赔偿自2020年5月3日至房屋实际交付之日止每月25000元的房屋使用费。孙某涵认可其仍持有房屋所有权证书、购房合同、购房发票及燃气卡，其称钥匙已经遗失，因张某林掌握一号房屋的指纹，不影响其使用房屋；其表示因张某林尚未向其支付房屋折价款3600000元，已经逾期，故其尚未将房产证等交付张某林；张某林提出的物业费和电费均系由张某林使用房屋产生的费用，其不同意承担。

裁判结果

一、孙某涵于本判决生效之日起七日内交付张某林北京市丰台区一号房屋的房屋所有权证、北京市商品房预售合同、购房发票、燃气卡；

二、孙某涵于本判决生效之日起七日内给付张某林房屋使用费73600元、物业费3315.5元、电费1300元；

三、驳回张某林的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

张某林和孙某涵约定一号房屋归张某林所有，孙某涵于收到张某林给付的第一期40万元房屋折价款后三个月内腾退一号房屋并交付张某林。2020年2月3日，孙某涵收到40万元，按照约定，孙某涵应当于2020年5月3日之前腾退一号房屋并交付张某林。孙某涵主张其在2020年8月27日搬离一号房屋，张某林亦认可其在2020年9月开始控制一号房屋，孙某涵逾期四个月交付房屋，张某林要求孙某涵支付房屋使用费的诉讼请求于法有据，张某林要求孙某涵支付房屋使用费至孙某涵交付房屋产权证书等手续之日止，法院认为，张某林既已通过民事调解书确认一号房屋归其所有，缺少房屋手续并不导致张某林无法使用一号房屋，故法院参照市场价格标准考虑到双方的实际情况酌情确定孙某涵给付张某林2020年5月3日至张某林实际使用一号房屋的房屋使用费73600元。

孙某涵尚持有一号房屋的房屋产权证书、购房发票及燃气卡，张某林要求其交付，于法有据，法院对张某林的该项诉讼请求予以支持。孙某涵表示一号房屋的钥匙已经遗失，张某林已经开始实际使用房屋，故法院对于张某林要求孙某涵交付钥匙的诉讼请求不予支持。张某林支付了一号房屋自2020年6月1日至2021年5月31日的物业费（包括物业管理费、生活垃圾清运费、车位服务费）13262.04元，孙某涵应负担其居住使用期间的物业费3315.5元。张某林提出其补交了孙某涵居住期间使用的电费2100元，孙某涵居住期间产生的电费应由其承担，张某林提交的证据显示该2100元包含了其在2020年9月之后使用的电费及电费余额，故法院参照证据确定孙某涵支付张某林电费1300元。