房产买卖律师——因开发商未及时办理房产证造成的损失可以起诉要求对方承担吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告李某鑫向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合原告办理房屋登记手续；2.判令被告向原告退还原告已缴纳的契税24786元、印花税413元、产权代办费1000元、产证登记费550元；3.判令被告向原告赔偿2019年8月1日至实际取得房屋所有权证之日止的逾期办理房屋所有权证违约金；4.判令被告因电没有实现合同约定，按每天20元标准赔偿原告截至2020年8月31日的损失24360元；5.诉讼费由被告承担。

事实与理由：2016年11月2日，原、被告签订北京市商品房预售合同，约定原告购买被告开发的房山区一号房屋一套。按合同约定，自收房之日不超过730天，可以取得房产证。现已经超期，被告仍未给原告办理房产证，应当向原告支付违约金。同时，由于被告未能实现合同约定的市政供电，目前小区仍是临时用电，亦应当向原告承担违约责任。原告为维护自身权益，特起诉。

被告辩称

涉案房屋具备办证条件，同意向原告支付逾期办证违约金，临电损失依据之前判决处理，不同意退还原告契税等相关费用。

法院查明

2016年11月2日，李某鑫（买受人）与W公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类，以下简称预售合同），约定李某鑫购买W公司开发的位于房山区一号房屋一套。该房屋预测建筑面积共41.82平方米，房屋总价款828843元，。W公司应当于2017年5月1日前向李某鑫交付该商品房。预售合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定2017年5月1日达到市政正常供电。预售合同第二十二条关于转移登记约定买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元人民币。

因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同附件十补充协议第九条约定，买受人在预售合同中办理房屋权属转移登记及代办税费的委托不得撤销。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。

上述协议签订后，李某鑫向W公司支付了全部购房款826201元，亦向W公司交纳了契税24786元、产权代办费1000元、印花税413元、登记费550元。李某鑫于2017年5月9日与W公司办理了房屋交接手续。李某鑫至今未取得涉案房屋的不动产权证书。被告已经向原告支付截至2019年7月31日的逾期办理不动产权证违约金，此后的违约金未支付。

关于涉案项目的供用电情况，本院曾向电力公司（以下简称供电公司）进行调查。供电公司于2019年4月25日复函称W公司在涉案地块与其有供用电关系，供电方式为临时用电，由客户与供电公司建立供用电合同关系，并交纳电费。目前，涉案项目供电方式仍属于临时用电。

裁判结果

一、北京W公司于本判决生效之日起三十日内协助李某鑫办理房山区一号房屋的不动产权属转移登记；

二、北京W公司于本判决生效之日起十日内向李某鑫支付截至2020年8月31日的逾期办理房屋权属转移登记违约金32634.9元；

三、北京W公司于本判决生效之日起十日内向李某鑫赔偿截至2020年8月31日的逾期实现正式供电的损失费19750元；

四、驳回李某鑫的其他诉讼请求。

房产律师点评

李某鑫与W公司在自愿基础上签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。现李某鑫按时履行了付款义务，但W公司未能依约履行协助办理房屋权属转移登记的合同义务，构成违约，应当承担违约责任。李某鑫要求W公司协助办理涉案房屋权属转移登记及支付逾期办理房屋权属转移登记违约金，理由正当，法院予以支持，违约金的标准及数额，法院依法确认。由于办理房屋权属转移登记的具体时间尚不确定，现逾期办理房屋权属转移登记违约金暂计算至2020年8月31日，此后的逾期办理房屋权属转移登记违约金，双方可以另行解决。对于供电问题，根据查明的事实，李某鑫购买的房屋自交付至今，未能实现合同约定的纳入城市供电网络并正式供电。

W公司向李某鑫提供了临时用电的替代性履行方式，虽使房屋达到了交付条件，但仍存在不符合合同约定的情形。鉴于临时用电相比正式供电存在不稳定的问题，对李某鑫确实会造成一定影响，法院综合考虑李某鑫遭受的损失情况、合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情确定房屋交付日至2020年8月31日期间W公司向李某鑫给付逾期实现正式供电违约损失的数额。对李某鑫要求W公司退还契税、印花税、产权代办费、产证登记费的诉讼请求，因双方合同明确约定由W公司代为办理不动产权证并代交税费，且该委托不得撤销，故李某鑫要求退还上述费用缺乏依据，法院不予支持。