一起父母出资购房登记在子女名下去世后引发的继承纠纷

 
北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
张某霞向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认张某霞与郭某玉之间就北京市朝阳区一号房屋存在借名买房的关系；2．请求依法判决郭某向张某霞返还购房款的1/2，即2600000元；3．请求依法判决郭某向张某霞返还购房中介费用、税款及保障服务费用的1/2，即242200元；4．请求依法判决郭某向张某霞赔偿房屋增值损失的1/2，即3871445元；5．案件受理费及评估费由郭某承担。
事实和理由：张某霞系郭某玉之母，郭某系郭某玉之子。2019年6月17日，郭某玉因病去世，郭某玉与齐某华已于2011年10月28日经法院调解离婚，郭某玉父亲郭父于2010年9月18日因病去世，现张某霞与郭某系郭某玉的法定继承人。2012年4月17日，张某霞通过北京某中介公司向迟某岭购买位于北京市朝阳区一号房屋，面积212．37平方米，房屋价款520万元。
因当时张某霞名下有房，依据当时购房政策，张某霞无购房资格，中介公司工作人员建议用亲属名字购买，张某霞与郭某玉协商，以郭某玉名义购买501室房屋，郭某玉表示同意。后501室房屋从选房、支付定金、支付购房款、交纳税金，到收房、装修均由张某霞完成，房屋虽登记在郭某玉名下，但物业费，水电费等相关费用均由张某霞实际支付。因此，张某霞与郭某玉存在借名买房的关系，张某霞为房屋的实际权利人，郭某玉应向张某霞返还购买房屋的价款及装修款等费用，赔偿房屋增值部分的损失。现郭某玉因病去世，未留有遗嘱，张某霞与郭某作为郭某玉法定继承人，应依法继承登记在郭某玉名下的501号房屋，同时应继承郭某玉相应债务，因此张某霞要求郭某按照法定继承二分之一的比例，返还、赔偿相关款项。
 
被告辩称
郭某辩称，不同意张某霞的诉讼请求。理由如下：第一，张某霞和郭某玉之间是不存在借名买房关系，因此张某霞所述的购房款、居间费、增值损失等均不属于郭某玉的生前债务，郭某无须承担。第二，郭某玉是涉案房屋的所有权人，自购买房屋至生病去世，郭某玉一直在实际占有并使用涉案房屋，张某霞在起诉书中也认可涉案房屋是郭某玉遗产。第三，借名买房关系成立首先要有借名合意，但郭某玉并未与张某霞签订代持协议，房屋虽然由张某霞出资购买，但购买房屋时郭某玉只有26岁，且郭某玉在张某霞公司任职，双方财产有关联性，母子俩也相依为命，张某霞在与郭某玉居住房屋附近去给郭某玉买一套房屋也是合情合理的。第四，借名买房本质上是合同纠纷，根据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题会议纪要第十条规定，借名关系中借名人可以要求协助过户而非确认借名关系存在，张某霞要求确认借名买房关系存在不属于本案审理范围。
齐某华述称，不同意张某霞的诉讼请求。涉案房屋是在齐某华与郭某玉离婚后购买，离婚时无财产分割，郭某由齐某华抚养，按照离婚调解书郭某玉每月应该给3000元抚养费，但事实上，抚养费都是张某霞给的，郭某玉没有给过。
 
本院查明
郭某玉系张某霞、郭父之子。郭某玉与齐某华原系夫妻关系，二人育有一子郭某。郭父于2010年9月18日去世，郭某玉于2019年6月17日去世。郭某玉与齐某华于2011年10月28日经北京市朝阳区人民法院调解自愿离婚。
2012年4月17日，迟某岭（出卖人）与郭某玉（买受人）经北京某中介公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定郭某玉购买迟某岭所有的位于朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋），房屋用途为公寓，建筑面积212．37平方米，房屋成交价格450万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价70万元。
同日，张某霞通过银行转账向迟某岭支付购房定金20万元，4月25日，张某霞通过银行转账向迟某岭支付200万元。5月30日，张某霞通过银行转账向迟某岭支付300万元，并交纳了各种税费。
2012年5月30日，涉案房屋登记在郭某玉名下，房屋性质为商品房，规划用途为公寓。
张某霞申请向北京市朝阳区不动产登记事务中心调取的涉案房屋档案显示：张某霞作为郭某玉委托代理人与迟某岭签订存量房屋买卖合同，申请房屋所有权转移登记。
现张某霞主张其与郭某玉之间存在借名买房关系，郭某、齐某华不予认可，郭某表示涉案房屋是张某霞为郭某玉购买并登记在郭某玉名下。张某霞针对其主张的借名买房的事实提交如下证据：

1. 房屋所有权证2本，用以证明张某霞名下已有两套房屋，因限购政策无购房资格，故借用郭某玉名义在北京购置房产。郭某、齐某华对证据的真实性认可，对证明目的不认可，并认为张某霞名下房产情况与张某霞为郭某玉购买涉案房屋没有直接关系。

2、签约文件合订本（房屋交易保障服务合同、买卖定金协议书、链家地产签约提示、交易方留存信息表、北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议）、房产证，用以证明涉案房屋全部购房文件复印件及产权证原件均在张某霞处保存，且上述交易文件中郭某玉的签字均为张某霞代签。
郭某、齐某华认为签约文件合订本为复印件，对真实性不予认可，并表示在张某霞未提交原件的情况下无法核实郭某玉签字真伪，对房产证的真实性予以认可。
3、与购房相关的税费缴纳凭证、电汇凭证、转账凭证、收据、银联刷卡单，用以证明张某霞实际支付了购房款以及与购房相关的税费，张某霞持有全部税、费支付的凭证的原件。
郭某、齐某华对证据的真实性认可，对证明目的不认可，表示中介公司的两张收据显示客户为郭某玉，缴费手续应为郭某玉办理。
4、证人崔某到庭陈述：我是中介公司经理，张某霞之前经我介绍购买过位于望京的房屋，因涉案房屋的房主急于出国、低价出售，我向张某霞推荐了涉案房屋，张某霞没有购房资质，就用她儿子郭某玉的名义购买，购房手续是由张某霞完成，房屋买卖合同是也由张某霞代郭某玉签字。
张某霞认可上述证言的真实性。郭某、齐某华对证言不予认可，并表示证人所述的望京房屋是由张某霞长期居住的，望京房屋与涉案房屋距离较近，张某霞给郭某玉购买涉案房屋，方便母子互相照应是合情合理的。
另查，一、关于涉案房屋的居住使用情况，郭某表示涉案房屋购买后一直由郭某玉个人居住，张某霞表示其名下有多处房产，涉案房屋购买后长期闲置，后于2020年4月由张某霞对外出租，涉案房屋的物业费、供暖费等费用由张某霞公司支出。
二、郭某另向本院提交了企业信用信息、郭某账户历史明细清单，用以证明张某霞、郭某玉系多家公司股东、郭某玉的经济来源为张某霞，二人未明确区分财务，郭某的抚养费亦是由张某霞代郭某玉支付。张某霞对证据的真实性认可，对证明目的不认可，并表示这些公司均由张某霞一人控制经营，郭某玉未出资也未参与经营，二人不存在财务混同支出。
三、张某霞申请对涉案房屋的市场价值进行评估，涉案房屋于2020年11月25日时点的房地产市场价值为12942890元。经询，双方表示郭某与张某霞法定继承纠纷正在审理中。
 
裁判结果
驳回张某霞的全部诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案双方争议焦点为张某霞与郭某玉之间是否形成借名买房合同关系。民事合同的订立应当符合法律规定，可以书面形式，也可以口头形式或其他形式。张某霞主张与郭某玉之间存在借名买房合同关系，郭某对此予以否认，故张某霞应当对产生借名买房的基本事实承担举证证明责任。首先，张某霞与郭某玉并未签订书面借名买房协议，且在郭某玉已去世的情况下双方是否存在借名合意仅能通过现有证据进行判断；其次，张某霞提交的证据能够证明其支付了全部购房款并参与了涉案房屋买卖的缔约过程，但基于双方的母子关系，无法就此得出张某霞系基于自己取得房屋所有权的意思表示而购买涉案房屋，此外，张某霞为证明存量房屋买卖合同上郭某玉签字非郭某玉书写而提出的笔迹鉴定申请无鉴定必要，法院不予准许；
再次，张某霞表示涉案房屋购买后长期空置，郭某玉去世后由其对外出租，与涉案房屋有关的物业费、供暖费均由公司支付，郭某表示涉案房屋由郭某玉居住使用并提交了郭某玉就诊病历予以证明，该病历记载郭某玉居住地为涉案房屋，因此，根据现有证据法院难以认定张某霞在郭某玉生前占有控制涉案房屋；第四，关于借名必要性，张某霞主张其因购房资格限制而借用郭某玉名义，但其提交的一份房屋所有权证显示规划用途并非住宅，郭某、齐某华主张因张某霞在其住所附近给郭某玉购买涉案房屋，方便互相照料，亦存在一定合理性；最后，关于张某霞持有涉案房屋所有权证、购房发票原件等情况，因郭某玉去世后房屋由张某霞控制，故该因素不能作为认定借名买房的因素。
综上所述，根据双方当事人陈述结合在案证据，法院不能认定张某霞与郭某玉之间存在借名买房关系，张某霞依据借名买房法律关系主张郭某返还购房款、中介费、税款及保障服务费并赔偿房屋增值损失，均缺乏事实和法律依据，法院不予支持。需要指出的是，关于张某霞的出资债权问题，因郭某玉已去世，继承人尚未处理遗产，且本案作为借名买房合同纠纷，审查重点系张某霞与郭某玉之间是否存在借名买房的约定，故法院对于张某霞出资的性质不予进一步审查，张某霞可另行主张。