北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告张某兰、高某杰向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告协助二原告将坐落于北京市顺义区×号房屋（即诉争房屋）的产权变更到二原告名下。2.本案诉讼费用由二被告承担。
事实与理由：二原告系夫妻关系。高某涛系二原告之子。吴某娜系高某涛配偶。2000年11月份，二原告购买诉争房屋，因二原告当时年逾六旬，房贷办理年限较短且流程复杂，故与二被告达成“借名买房”口头协议，借用二被告名义购房，购房首付款及按揭房贷由二原告缴纳。2020年10月份，二被告向法院起诉，要求二原告腾房并支付占有使用费。鉴于二被告上述行为，现二原告要求二被告协助完成诉争房屋的过户以维护自身的合法权益，特恳请法院依法支持原告诉讼请求。
被告辩称
被告高某涛、吴某娜辩称：二原告请求法院判决二被告将坐落于北京市顺义区×号房屋的产权变更到二原告名下于法无据。二被告系夫妻关系，1997年1月6日登记结婚。2000年11月，二被告购买位于北京市顺义区×号房屋，拿到了开发商颁发的房产证，取得了涉案房屋的所有权，随后将房产证抵押给了银行，办理了银行贷款。2017年二被告提前还清银行剩余6万元贷款之后，银行解除抵押，并于2017年8月18日获得了新的房屋所有权证。
2000年11月买房后，二被告手里没有更多的钱装修，房子一直处于毛坯搁置状态。2002年二原告提出说要装修房子并在此居住，二被告也没多想，就同意了二原告的此项提议。
2010年之后，二原告和二原告的其他子女看到房子升值了，就开始撺掇二原告和二被告争夺此房屋。借名买房是2010年之后才出现的，而二被告之房屋是2000年所买，根本不属于同一时期的事实情况。另外二原告提交的六组证据中更没有一组证据，不管是直接还是间接，可以证明房屋的产权是属于二原告所有的：1.买房记录、遗嘱。此项证据都为二原告自己所写，并非双方合意，也不能证明二原告以二被告的名义购买涉案房屋，办理贷款。更不能证明该房屋的首付款和按揭贷款为二原告偿还，更不存在此房屋权属为二原告所有。
2.房产纠纷证明。本身来说，亲属间的证人证言证明力就弱，另外几位亲属的证言都是听说，并没有实际在现场，仅仅是二原告跟他们转述，就更没有证明力可言。3.刘某娟证人证言。刘某娟作为二原告好友，证言本身证明力就不强，另此项证据只能证明二原告和刘某娟之间存在借贷关系，并不能证明该笔借款用于支付涉案房屋的首付款。4.高某涛名下某银行账户存款凭条及个人存款交易回单；5.高某涛名下某银行账户部分流水。此两项证据只能证明二被告按月存钱，然后银行按月划扣房贷，并不能证明款项为二原告存入，不能证明房贷为二原告所还。
6.各项生活缴费单据（物业、供暖、用水）此项证据与本案无关，原被告双方住在一起，二原告偶尔或者经常缴纳物业、水电、供暖费用也是情理之中。另二被告也会每年给二原告几千块钱，让其缴纳物业、水电、供暖费用。综上所述，二被告为涉案房屋的所有权人，二原告只是作为二被告的父母居住在此，并不是涉案房屋的所有权人。请求法院在查清事实的基础上裁定驳回二原告的诉讼请求，以维护二被告的合法权益。
法院查明
高某杰、张某兰系高某涛父母。高某涛于1997年1月6日与吴某娜登记结婚。
顺义区×房屋现登记在吴某娜、高某涛名下。高某杰、张某兰自2002年5月房屋交付后，占有使用至今。高某杰、张某兰现名下无房屋。
2000年卖方（甲方）北京市顺义某单位与买方（乙方）高某涛签订就×房屋签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定乙方自愿购买甲方的×房屋，价款合计为贰拾万叁仟柒佰伍拾元。
2000年11月25日，北京市顺义某单位出具收据，内容为：今收到高某涛×交来购房款人民币贰万叁仟柒佰伍拾元肆角整，交款人高某涛。
2000年11月25日，北京市顺义某单位出具收据，内容为：今收到高某涛×交来购房税款人民币伍仟叁佰肆拾壹元玖角伍分整，交款人高某涛。
2001年3月31日，北京市顺义某单位出具收据，内容为：今收到高某涛交来购房款人民币贰万圆整，交款人高某涛。
高某涛自某银行贷款16万元。2002年4月15日，抵押人（甲方）高某涛与抵押权人（乙方）某银行、共有人吴某娜签订《某银行个人住房贷款抵押合同》，约定：甲方抵押担保的贷款金额为壹拾陆万元。
2017年6月26日，高某涛、吴某娜向某银行还贷53497.56元。
2017年6月26日，某银行出具结清证明，内容包括：尊敬的客户高某涛：您在我行的个人贷款，贷款总额壹拾陆万元整，借款人按借款合同的约定分期还款计划，已于2017年6月26日结清。
张某兰、高某杰提交买房记录，拟证明2002年5月，高某杰自书记录了购房过程及每季度的房贷支付情况。双方达成合意：约定张某兰、高某杰以高某涛、吴某娜名义购买涉案房屋、办理贷款。但购房首付款和按揭贷款由张某兰、高某杰自行偿还，该房产由张某兰、高某杰居住使用，且房产实际权属归张某兰、高某杰所有。高某涛、吴某娜认为该证据都是由高某杰自书，无任何高某涛、吴某娜签字，不认可有借名购房协议，不认可借名购房事实。
该房屋置换是2020年9月，该房屋贷款偿还是2017年6月，中间3年时间无任何过户配合障碍。若张某兰、高某杰认为是借名购房，2017年6月完全可以要求变更至其名下。
张某兰、高某杰提交遗嘱，拟证明2015年6月2日，原告自书遗嘱，双方达成合意，约定原告以被告名义购买涉案房屋，办理贷款。但购房首付款和按揭房贷由原告自行偿还。该房产由原告居住使用，且房产实际权属归原告所有。高某涛、吴某娜认为该遗嘱是原告自己所写，不是双方合议，不能证明对方以被告名义购买涉案房屋办理贷款，不能证明涉案房屋首付款、贷款是原告偿还，不能证明房屋产权是原告的。
张某兰、高某杰提交房产纠纷证明，拟证明原、被告几位近亲属均能证明原、被告系借名买房合同关系。高某涛、吴某娜认为亲属证人证言证明力弱，都是听说，没有实际在场，是对方的转述，无证明力。
张某兰、高某杰提交刘某娟证人证言，拟证明2000年，原告向刘某娟借款20000元用于支付案涉房屋的首付款，证明案涉房屋的出资人为原告，其实际权属应归原告所有。原告、吴某娜认为刘某娟是张某兰、高某杰好友，此项证据证明二原告和刘某娟之间存在借贷关系，不能证明该借款用于涉案房屋首付款。
张某兰、高某杰提交高某涛名下某银行×××账户存款凭条及个人存款交易回单（共55笔174000元）及高某涛名下某银行×××账户部分流水，拟证明自2002年5月至2017年5月，该账户中现金存入的55笔款项均为张某兰、高某杰存入，用于归还涉案房屋贷款，即张某兰、高某杰已支付涉案房屋贷款174000元。部分流水可以显示该账户内除每季度房贷约3000元左右的现金存入外，无其他资金进账，可以确认该账户为张某兰、高某杰还贷专用。高某涛、吴某娜认为两组证据证明被告方按月存款，不能证明是原告存入，不能证明是原告所还。
张某兰、高某杰提交各项生活缴费单据（物业、供暖、用水等），拟证明自案涉房屋交房至今，物业、水电燃气供暖费等均由张某兰、高某杰交纳，张某兰、高某杰自2002年5月份交房之日起基于借名买房合同关系占有使用房屋至今，是案涉房屋的实际所有权人。高某涛、吴某娜对该组证据关联性不认可，认为双方居住在一起，二原告偶尔交纳水电费、供暖费是情理之中。
张某兰、高某杰提交还贷存折流水，其中2017年8月15日存入2900元、2017年11月15日存入2900元，与原告提交的买房记录中贷款归还情况吻合。若根据二被告陈述，贷款是被告自己归还，2017年5月彻底还完银行贷款后，2017年8、11月分别存入贷款，与常理不合。高某涛、吴某娜对该证据真实性认可，证明目的不认可。
张某兰、高某杰提交换折申请书、旧存折自2002年5月至2017年5月，该账户中现金存入的55笔款项均为张某兰、高某杰存入，用于归还涉案房屋贷款，即张某兰、高某杰已支付涉案房屋贷款174000元。部分流水可以显示该账户内除每季度房贷约3000元左右的现金存入外，无其他资金进账，可以确认该账户为张某兰、高某杰还贷专用。高某涛、吴某娜对该证据真实性认可，证明目的不认可。
高某涛、吴某娜提交案涉房屋所有权证、购房款发票、购房税款发票、贷款服务费、抵押贷款合同、贷款结清证明，拟证明涉案房屋为高某涛与吴某娜共同共有。张某兰、高某杰对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为权利证书、合同不具备绝对的证明力，不能排除记载权利人和真实权利人不一致的情况。双方系借名买房合同关系，涉案房屋登记在被告名下，但原告是实际的出资人和实际所有权人。
首付款5万元是原告分2次出资，第一笔3万元中的2万元是原告张某兰向证人刘某娟借款支付。二被告认可其于同年在同小区购买房屋，故其没有支付第二套房款能力。2002年5月-2017年5月，每季度房贷3000余元，均系原告高某杰存入，用归还涉案房屋贷款。故涉案房屋房贷系原告实际支付。
2021年，高某涛、吴某娜据排除妨害案由将高某杰、张某兰诉至本院，向本院提出诉讼请求：1.判令张某兰、高某杰腾退并返还位于北京市顺义区×室房屋；2.判令张某兰、高某杰支付占用房屋期间的费用136500元；3.本案的诉讼费由张某兰、高某杰承担。2021年6月23日，本院作出判决书，判决：驳回原告高某涛、吴某娜的全部诉讼请求。后高某涛、吴某娜不服，上诉至北京市第三中级人民法院。该院判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
审理过程中就诉争房屋出资购买情况，高某涛、吴某娜称系由高某涛、吴某娜出资购买并偿还部分贷款。张某兰、高某杰称系由张某兰、高某杰出资5万，并偿还2002年5月至2017年5月期间的按揭贷款，认为张某兰、高某杰与高某涛、吴某娜系借名买房合同关系，借名原因为张某兰、高某杰2000年买房时年龄较大，如贷款只能贷10年，但高某涛贷款可以贷20年。高某涛、吴某娜确认所有按揭，除最后一笔，都由张某兰、高某杰清偿，但不认可双方系借名买房合同关系，认为张某兰、高某杰交纳的按揭贷款系向其支付的房租。
裁判结果
驳回原告张某兰、高某杰的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为高某涛、吴某娜是否应将诉争房屋过户至高某杰、张某兰名下。双方争议的事实为双方是否存在借名买房合同关系。审查高某杰、张某兰提交的证据，其中买房记录、房产纠纷说明等均拟证明系高某杰、张某兰借用高某涛个人名义买房。另，审查本案中张某兰、高某杰陈述亦明确系其借用高某涛个人名义买房。即吴某娜并未出名。
而法院审查诉争房屋的登记情况，该房屋现登记在高某涛、吴某娜二人名下。在此情况下，即使存在二原告主张的其借用高某涛名义购房一事，法院亦难以判决将诉争房屋径直过户至高某杰、张某兰名下。就高某杰、张某兰的诉讼请求，法院不予支持。
