北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某兰向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求法院依法确认赵某兰与宋某君签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2021年8月6日解除；2.判决宋某君退还赵某兰定金70万元及所产生的利息；3.依法判决宋某君退还赵某兰存入银行托管账户的资金481万元并支付产生的利息和逾期返还违约金；4.依法判决宋某君支付违约金147.2万元。
事实与理由：2021年5月10日，赵某兰作为买受方与宋某君签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中约定：“宋某君将其名下位于北京市通州区一号房屋出卖给赵某兰，成交方式为：委托A中介公司成交；违约责任：任何一方未履行本合同约定义务，违约方按成交总价款每日万分之五的标准向守约方支付违约金，经催告后15日内仍未履行的，守约方有权解除合同”等内容。
同日，赵某兰与宋某君签订《房款支付协议》，约定：“房屋成交总价款为736万元，定金总额为70万元，支付方式赵某兰通过贷款方式购房，拟贷款金额为170万元，第一笔资金赵某兰于2021年7月2日将人民币481万元以资金存管的方式支付给宋某君”。
同日，赵某兰、宋某君、B公司共同签订《居间服务合同》，赵某兰、宋某君签署《房地产经纪服务告知和提示》。上述协议签订后，赵某兰向宋某君支付了购房定金10万元，5月26日，完成网签；6月16日，赵某兰支付宋某君定金23万元；6月18日，赵某兰向宋某君支付定金37万元。2021年7月7日，赵某兰、宋某君、A公司、某银行签署了《某银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》（以下简称“托管协议”），随后，赵某兰将托管资金支付至宋某君的资金托管账户，但其以账户资金不能任其自由支配为由，拒绝协助原告办理贷款手续。7月10日，赵某兰通过微信的方式发送了《催告函》；7月23日，B公司向赵某兰、宋某君发送了《告知函》，但宋某君仍以各种理由不履行合同所约定的义务，故诉至法院。
被告辩称
宋某君辩称：不同意赵某兰的诉讼请求，理由如下：1.赵某兰因贷款义务未完成单方恶意解约，没有合同和法律依据；2.赵某兰逾期支付定金，颠倒合同履行顺序，是合同解除的原因，且合同并未就利息进行约定，主张的利息无依据；3.481万元的托管资金不在宋某君手中，不应由其退还，也不同意支付利息；4.我方不存在违约行为，不同意支付违约金。
宋某君向本院提起反诉请求：1.确认宋某君与赵某兰于2021年5月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附属协议自2021年8月10日解除；2.确认宋某君与赵某兰于2021年5月26日签署的《北京市存量房屋买卖合同》网签备案合同自2021年8月10日解除；3.赵某兰向宋某君支付违约金147.2万元。
事实与理由：2021年5月10日，赵某兰与宋某君在A公司提供居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》等，约定赵某兰以736万元购买宋某君位于通州区一号房屋。合同签订后赵某兰拖延网签、未按时支付定金，且未积极配合贷款。宋某君对赵某兰未能办理贷款不存在过错，系赵某兰对自己的贷款能力持有疑虑，未采取积极措施促成合同履行、回避支付首付款、转移风险，在贷款期限截止前恶意解除合同，逃避违约责任。为维护宋某君合法权益，特诉至法院。
对于宋某君的反诉请求，赵某兰辩称：不同意宋某君的反诉请求。宋某君所述与事实不符，我方不予认可。因宋某君故意不按照银行要求签署文件，阻碍银行批贷，强迫中介起草不合理的补充协议方案，故意转嫁风险给赵某兰，造成房屋买卖合同无法继续履行，银行贷款不能获批。宋某君的违约行为，致使合同目的不能实现，赵某兰有权行使合同解除权。请求法院驳回宋某君的全部反诉请求。
第三人A公司、B公司对于赵某兰的诉讼请求述称：签署的合同合法有效，诉讼请求未涉我公司不发表意见，配合法院调查，服从法院判决。
第三人A公司、B公司对于宋某君的反诉请求述称：不认可解除中介合同，与本案非同一法律关系。
法院查明
2021年5月10日，赵某兰（乙方、买受方）与宋某君（甲方、出售方）经过A公司的居间撮合签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”），约定主要内容如下：“甲方所售房屋坐落于通州区一号房屋；经双方协商一致，该房屋主体价款为2284万元，房屋装修及设施折价款为452万元；乙方贷款的，贷款方式为商业贷款；除本合同明确约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，违约方按成交总价款每日万分之五的标准向守约方支付违约金，经催告后15日内仍未履行的，守约方有权解除合同；甲、乙双方最晚应于本合同签署之日起120日内，共同办理产权转移登记手续，如需延长，另行签署补充协议；合同解除：
（一）如甲方依照本合同约定解除合同，应当以书面方式通知乙方，自解除通知到达乙方之日解除。甲方应按成交总价款的20%向乙方追究违约责任。甲方应将已收取的价款扣除违约金后返还乙方……（二）如乙方依照本合同约定解除合同，应当以书面方式通知甲方，自解除通知到达甲方之日解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方追究违约责任。乙方有权要求甲方于合同解除之日起5个工作日内返还已收取的价款，甲方逾期返还的，应按照成交总价款每日万分之五的标准向乙方支付违约金……”，买卖合同就资金存管、户口、物业交割等情况进行了约定。
同日，宋某君（甲方、出卖方）、赵某兰（乙方、买受方）、A公司（丙方、居间方）签订了《补充协议》，载明乙方在网签前自行支付甲方购房款10万元，网签后自行支付甲方购房款60万元。2021年5月10日，宋某君（甲方、出售方）与赵某兰（乙方、买受方）签订了《房款支付协议》，约定：房屋总价款为736万元，成交总价款由主体价款和装修及设施折价款组成；定金总额为70万元，乙方于签约当天将10万元以资金自行划转方式划转，第二笔定金于网签后将60万元以资金自行划转的方式划转；乙方通过贷款方式购房，拟贷款金额为170万元，甲方同意除定金、拟贷款金额、物业保证金、户口保证金外的剩余价款共计481万元，由乙方于2021年7月2日将481万元以资金存管的方式支付甲方；甲方同意乙方留存5万元作为物业交割保证金，留存10万元作为户口迁出保证金。
上述买卖合同及系列协议签订后，赵某兰于2021年5月10日签约当日向宋某君支付定金10万元。2021年5月26日，赵某兰和宋某君的房屋买卖合同经过网签备案。2021年6月2日、6月11日，B公司两次向赵某兰发函催促其向宋某君支付剩余的定金60万元。经过催促，赵某兰于2021年6月16日、6月18日分别向宋某君支付定金23万元和37万元，至此，赵某兰共计向宋某君支付定金70万元。庭审中，宋某君主张赵某兰存在迟延支付定金的违约情形，赵某兰认为双方并未约定支付定金的具体时间，故其不存在违约。
2021年7月7日，赵某兰（买方）、宋某君（卖方）、A公司（丙方）、某银行（丁方）四方签订《某银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》，约定了资金托管事宜，另有《交易资金支付委托书》载明“现买方、卖方以及A公司共同委托贵行在达到《某银行房屋交易资金网上托管业务申请书》中约定的支付条件后，将托管账户内的托管资金部分/全部解除托管并由卖方或卖方代理人本人自由支取”，《交易资金退回委托书》载明“买方、卖方以及A公司共同委托贵行在买卖双方交易失败，未达到《某银行房屋交易资金网上托管业务申请书》中约定的支付条件后，将全部托管资金本息解除托管并由买方或买方代理人本人自由支取”。同日，赵某兰向托管账户中汇入481万元，《电汇凭证（回单）》载明汇款人为赵某兰，收款人为宋某君，附加信息及用途为购房首付款。
2021年5月26日，赵某兰、宋某君在A公司居间服务下在A公司与银行办理贷款面签手续，但因赵某兰未支付首付款，故银行批贷工作未完成；2021年7月13日，赵某兰、宋某君与中介人员在A公司办理另外一家银行的贷款审批手续；2021年7月19日，赵某兰、宋某君与中介人员在某银行总部办理贷款审批手续。上述两次银行贷款面签，均需要宋某君出具关于“首付款交付确认”的相关说明，2021年7月13日的面签过程中，宋某君在《个人二手住房贷款买卖双方声明》的第二项“首付款交付确认”中写明“现出卖人已收到买受人交付的首付款资金存管肆佰捌拾壹万元”，因该表述不符合银行方面的要求，赵某兰未获批贷款。
2021年7月19日的银行面签过程中，宋某君仍旧以未实际收到款项为由拒绝签署收到首付款的相关声明，赵某兰因此未获批贷款。期间，A公司提议将托管资金取出114万交由宋某君，再由宋某君出具声明，赵某兰不予同意。庭审中，A公司表示因购买房屋办理银行贷款均需要出具已收取首付款的相关声明，但不同银行要求提供该声明的先后顺序不同，有需要面签阶段提供的，亦有在批贷时要求提供的。同时，依据交易习惯，通过银行资金托管的方式获得首付款是可以出具上述声明的，因资金托管属四方托管，不能被随意挪用。
另查，B公司在本次双方买卖合同的交易过程中的主要义务为审核客户资质、为客户预约排号、办理解押手续等。2021年7月B公司向赵某兰（买方）、宋某君（卖方）发出《告知函》，载明：“经A公司的居间服务，买卖双方于2021年5月10日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同），同时与A公司签订了《居间服务合同》，与我公司签订了《履约服务合同》，合同涉及标的房屋的物业地址为北京市通州区一号房屋（以下简称房屋），合同一经签订，即具有法律约束力，各方均应积极履行各自义务，现因买卖双方：事实描述为我司已经三次约银行客户经理面签，分别是2021年5月26日，因乙方首付款没有到位，缺少首付款确认函签字；7月13日资金存管已经完成（存款账户为甲方账户），再次约客户经济签署首付款确认函，卖方签字不符合银行要求，致使无法批贷；7月19日换签银行又因卖方要求银行保证承诺，未完成面签。7月22日，约双方协商解决方案，买方已经按卖方要求在群里声明114万和481万关系问题，及同意物业户口保证金托管。现影响了合同的正常履行，此前我司人员曾多次与双方联系办理上述事宜，但双方至今仍未完成银行面签。
鉴于上述情况，现我公司郑重通知买卖双方，请于2021年7月26日前与我司联系，并尽快配合办理上述事宜，如双方逾期仍未与我公司联系办理上述事宜，将会承诺合同约定的相关责任，及由此产生的不利后果。请谨慎对待，妥善处理此事。”
赵某兰认为因宋某君存在不配合办理批贷手续致使双方买卖合同无法继续履行的违约行为。2021年7月10日，赵某兰通过微信向宋某君发出《催告函》，要求宋某君尽快履行合同义务。同年8月6日，赵某兰向宋某君发出《解除<北京市存量房屋买卖合同>通知书》，以宋某君不协助其办理银行贷款、履行在贷款环节中的义务构成严重违约为由，要求解除合同，并要求宋某君赔偿相关损失。
宋某君认为因赵某兰在房屋买卖合同签署后，以其可能无法批贷，要求签无条件解约协议；拖延网签；延迟支付定金；拒不支付首付款；拒不接受A公司提出的解决方案构成违约，致使合同无法履行。2021年8月9日，宋某君向赵某兰发出《关于解除<北京市存量房屋买卖合同>及附属协议的律师函》，要求：1.解除《北京市存量房屋买卖合同》及附属协议、2.支付违约金、3.注销《北京市存量房屋买卖合同》网签。
裁判结果
一、依法确认原告（反诉被告）赵某兰与被告（反诉原告）宋某君于2021年5月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《房款支付协议》于2021年8月6日解除，双方互相配合办理解除该《北京市存量房屋买卖合同》的网签备案手续，于本判决书生效之日起七日内执行清；
二、被告（反诉原告）宋某君返还原告（反诉被告）赵某兰定金70万元，于本判决书生效之日起七日内执行清；
三、被告（反诉原告）宋某君、第三人A公司、第三人北京B公司配合原告（反诉被告）赵某兰取出其存于某银行宋某君名下的托管资金481万元及该笔资金产生的利息，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、被告（反诉原告）宋某君赔偿原告（反诉被告）赵某兰违约金50万元，于本判决生效之日起七日内执行清；
房产律师靳双权点评
民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当的减少。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿金额。涉案房屋买卖合同及其附属协议签订于民法典实施之后，双方争议适用民法典及其相关司法解释。
赵某兰、宋某君均要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，法院对此不持异议。另《履约服务合同》《居间服务合同》与本案非同一法律关系，对于宋某君要求解除上述合同的诉讼请求，法院不予处理，双方当事人可另行解决。对于合同解除的时间，赵某兰于2021年8月6日向宋某君发出《解除<北京市存量房屋买卖合同>通知书》，赵某兰发送解除合同通知的行为系行使合同解除权的行为，宋某君收到了赵某兰发送的解除通知，故法院依法认定双方的房屋买卖合同于2021年8月6日解除。
依据赵某兰、宋某君签订的《交易资金退回委托书》《某银行房屋交易资金网上托管业务申请书》，现房屋交易失败、未达到支付条件，需将全部托管资金本息解除托管并由赵某兰自由支取，现赵某兰、宋某君签署的房屋买卖合同已解除，故宋某君、A公司、B公司应配合赵某兰取出托管于某银行的账户资金481万元及孳息。
本案争议的焦点是违约责任的认定问题。本案中，双方房屋买卖合同不能继续履行的根本原因是赵某兰无法获批银行贷款。赵某兰主张因宋某君不配合办理银行贷款致使合同无法继续履行，合同签订后，A公司分别于2021年5月26日、7月13日、7月19日组织赵某兰、宋某君办理银行贷款，其中5月26日，因首付款未到位，未能办理银行贷款；2021年7月13日、7月19日，均因宋某君未出具收到首付款的相关说明，未能办理银行贷款。但依据双方提交的证据，截至2021年6月18日，赵某兰已支付宋某君定金70万元，截至2021年7月7日，赵某兰另行将481万元存入宋某君位于某银行的银行托管账户中，宋某君仍拒绝出具收到首付款114万元的相关证明。
关于房款的支付，双方签订了房款支付协议，明确约定了房款支付方式为定金70万元、资金托管481万元、银行贷款170万元，综合整个履约过程，赵某兰在办理后两次银行贷款审批手续时，已经严格按照房款支付协议的约定向宋某君支付了定金70万元，打入宋某君名下资金托管481万元，赵某兰已经完成了其个人的房款支付义务，银行贷款部分根据现行的交易管理，需要卖方即宋某君的配合来完成，但宋某君两次拒绝签署收到首付款的相关声明，导致银行贷款无法获批。
庭审中，A公司表示，因购买房产办理银行贷款，批贷银行一般会要求卖方出具收到首付款的证明，属行业惯例，通过银行资金托管的方式获得首付款是可以出具上述声明的，因资金托管属四方托管，不能被随意挪用。在交易过程中，A公司、B公司已向宋某君多次说明托管资金的性质，赵某兰也就114万和481万关系问题进行了说明，宋某君理应对托管资金的情况有客观了解，但宋某君均以未实际收到首付款114万元为由拒绝出具说明材料，导致无法办理银行贷款，致使合同无法继续履行。
对于存于某银行的托管资金，电汇凭证中载明了收款人为宋某君，且附加信息及用途为购房款首付，宋某君应明知托管资金中包含了购房款的首付，综合考虑，宋某君所述的首付款差额与涉案房屋总交易价款、托管资金数额、定金数额相较较少，在赵某兰同意将户口、物业保证金均存至托管账户的情况下，宋某君仍多次以未收到足额114万元首付款为由，不积极履行合同义务致使合同无法继续履行，应承担违约责任。
关于宋某君要求赵某兰承担违约责任的主张。其中，宋某君未能提供证据证明赵某兰在办理银行贷款前要求签署贷款无法获批的解约协议，亦未举证证明赵某兰存在拖延网签的行为，应承担举证不能的不利后果，对于宋某君上述主张，法院不予采纳。对于宋某君关于赵某兰延迟支付定金的主张，双方签订的合同约定的定金支付时间为赵某兰需在网签前支付定金10万元、在网签后支付定金60万元，此处的“网签后”并未明确指向应支付的具体时间，双方的房屋买卖合同在2021年5月26日完成网签备案手续，在此之后赵某兰即应当积极履行支付定金的义务，但赵某兰在经两次催告后才分两次向宋某君支付定金，确实存在履行上的瑕疵，致使双方产生了不信任，但不应认定赵某兰存在拖欠支付定金的违约行为。
对于宋某君主张赵某兰拒绝支付首付款、不接受A公司提出的解决方案的相关主张，赵某兰已经按照房款支付协议的约定向宋某君支付定金70万元、向宋某君银行托管账户支付481万元，不存在赵某兰拒绝支付首付款的情形，同时，A公司提出的将托管账户取出114万元支付给宋某君的解决方案，不符合双方房屋买卖合同及房款支付协议的约定，将会给赵某兰就该部分款项带来风险，赵某兰予以拒绝，并无不妥，故对于宋某君上述主张，法院亦不予采纳。
综上，赵某兰在合同的履行过程中不存在违约行为，不应承担违约责任，但在涉案房屋交易的过程中，赵某兰确实存在履行上的瑕疵行为，未能积极与宋某君建立信任，致使合同履行过程中双方存在较多争议，以至于最终合同无法继续履行，赵某兰对于涉案合同的解除也应承担部分过错。
经审理，宋某君对于《北京市存量房屋买卖合同》的解除应承担违约责任，应赔偿赵某兰违约金，双方约定的违约金数额较高，综合考虑赵某兰受到的实际损失、买卖合同的整个履约过程、宋某君的过错程度，法院依法酌定宋某君支付赵某兰违约金50万元。同时，宋某君应返还赵某兰定金70万元，对于定金利息因双方没有就此进行约定，且赵某兰已另行主张违约金，足以覆盖因此产生的利息损失，故对于赵某兰要求宋某君支付利息的诉请，法院不予支持。
