北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某聪向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原告与被告于2021年签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.请求法院判令被告退还原告80万元购房款及逾期支付利息；3.请求法院判令被告向原告支付违约金146万元及逾期支付利息；4.判决被告方承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：被告系北京市西城区A号房屋所有权人,被告及其爱人周某兰通过公证授权孙某涛全权代为办理诉争房屋买卖等相关事宜。2021年6月24日,原告和被告代理人孙某涛通过第三人就诉争房屋买卖事宜签订《北京市存量房屋买卖合同》，就第三人对诉争房屋买卖的居间服务事宜签订《北京市存量房承购经纪服务合同》和《居间服务合同》。同日，原告依约向被告某银行账户转账80万元,被告代理人向原告出具《购房定金收条》,根据双方合同第(一)款第二项第四条“该定金于合同签订时抵作本房屋成交价款”，根据合同第四条第(三)款“买卖双方签订的《存量房自有交易资金划转协议》详见附件六,买受人应当将房价款530万元存入买卖双方共同委托的北京市西城区房屋管理局在中国某银行设立的存量房自有交易资金监管账户,账号:网签时生成待填写”。
后续双方准备材料并按第三人在西城区不动产登记中心申请预约时间于2021年10月18日到网签窗口办理网签手续,网签窗口审核材料后因为被告提供银行卡问题暂时无法办理。后经与北京市住建委资金监管科等部门协商,照顾被告年事已高无法完全满足现有银行卡手续要求,同意被告代理人使用被告外地银行卡办理网签手续,第三人再次向西城不动产登记中心预约时间于2021年10月20日到网签窗口办理网签手续同时办理政府资金监管手续。
当日，原告和被告代理人在网签窗口工作人员自动生成的《存量房自有交易资金划转协议》打印后进行签字确认,但被告代理人又因网签合同个人信息地址不完整、邮编错误及代理人电话写成被告电话等为由拒签网签合同,导致无法继续履行。第三人只能第三次向西城不动产登记中心另行预约2021年10月26日到网签窗口办理网签手续。由于被告代理人上次对窗口打印网签合同信息不完善等提出疑问,因此西城不动产登记中心工作人员让原被告双方自行填写《存量房买卖合同信息表》便于后续手续办理,但被告代理人签完后又以对房管局工作人员不信任及不同意第二次网签及协议撤销为由不同意继续履行合同。
综上,被告及代理人上述无故不配合办理网签合同等手续,已构成根本违约,导致原告无法继续履行合同办理支付购房款等手续。但原告还是想为保证诉争房屋买卖合同继续履行,因此,原告又多次真诚找被告代理人协商,第三人又分别于2021年10月28日、11月5日、11月13日向被告及其代理人发送催告函要求被告及代理人配合继续履行合同办理网签备案手续,被告代理人均已种种理由拒绝并且要求原告诉讼法院解决，故诉于贵院,望判如所请。
被告辩称
苏某君辩称，不同意原告的全部诉讼请求。2021年6月24日,原告和被告代理人通过第三人就诉争房屋买卖事宜签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定成交价格730万元，在签订合同时原告向被告支付定金80万元，520万元购房款通过西城区房屋管理局在中国某银行设立的存量房自有交易资金监管账户进行政府资金监管，支付期限为2021年12月31日前，剩余130万元通过银行贷款于2022年1月31日前支付。
合同签订当日，原告向被告支付了购房定金80万元。2021年10月18日，原告、被告代理人及第三人到房管局网签窗口办理网签及政府资金监管手续时，因被告代理人提供的银行卡并非北京开户，窗口工作人员不予办理，后经被告代理人多方反映才予以解决。2021年10月20日，原告、被告代理人及第三人第二次到房管局网签窗口办理手续，但窗口工作人员录入的网签合同信息存在多处错误，而且要求被告代理人先在申请表中签字确认领取到了《存量房交易结算资金自行划转声明》、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋所有权转移登记申请书》和《办理转移登记服务指南》，并说签完字会把上述四份文件交给被告代理人。但签完字后，被告代理人发现申请表的表格里列明的资金划转协议文件《存量房交易结算资金自行划转声明》，该协议并非政府资金监管方式，窗口工作人员给被告代理人签字的却是《存量房屋结算资金自行划转协议》及《北京市存量房屋买卖合同》，而且《存量房自有交易资金划转协议》加盖的公章是黑色的模糊不清、所留房管局联系电话是原告填写的，窗口工作人员只表示此处不应原告填写但并没有更正。
当天，各方都没有在上面签字。因窗口工作人员并没有给被告代理人《房屋所有权转移登记申请书》和《办理转移登记服务指南》，被告代理人于10月22日前往房管局自行追讨回这两份文件，又发现了申请书中几处被告基本信息错误。这令被告代理人产生质疑。2021年10月26日，原告、被告代理人及第三人第三次前往房管局网签窗口，被告代理人要求必须更正网签合同及申请书上录入的错误信息，窗口工作人员表示不能更正，只能先撤销原来的。在撤销后，被告代理人保持高度警惕，要求在申请表签字与领取表中文件同步进行，但窗口工作人员表示必须先签字确认，并且表中的文件名称不能更改，因此被告代理人拒绝签字。
后，原告及第三人与被告直接联系，强行要求被告更换代理人，被告拒绝。此外，在2021年10月20日和26日两次去房管局办理网签时，原告均未提供《购房资格证明》打印件，仅是递交了购房资格保证书。
综上所述，原、被告及第三人前往西城区房屋管理局办理网签手续时，房管局工作人员非法强制被告代理人签字确认《存量房交易结算资金自行划转声明》，但这并非政府资金监管的结算协议书，因被告代理人拒绝签字，导致原、被告无法在合同约定的期限内完成网签手续、生成网签合同、生成政府资金监管账户、监管资金的支付和划转、房屋产权过户等手续。
被告认为：第一，被告诚心卖房，鉴于必须保障交易资金的安全，所以在双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定，买卖双方须与西城区房屋管理局签订《存量房屋自有交易资金划转协议》，将交易资金存入政府监管账户。但西城区房屋管理局强制双方必须签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，属于滥用职权。被告代理人拒绝在《存量房屋买卖合同信息表（自行成交版）》中签字，是正确行为，但房管局以被告代理人拒绝签字为由，拒绝办理网签，违规违法，这是造成买卖双方不能按期履约唯一原因，被告没有任何过错。被告代理人已提出行政复议申请，西城区司法局已决定立案受理，虽然目前尚未作出行政复议处理通知书，但立案行为也能表明房管局的行政行为的确存在问题。
第二，被告提交的证据综合显示，原告与第三人及房管局有串通嫌疑。原告明知房管局违规违法，明知被告代理人拒绝在《存量房屋买卖合同信息表（自行成交版）》中签字是正确履约行为，但原告不向房管局交涉，反而以此为由长时间无理纠缠于被告，并且伙同第三人意欲通过暴力胁迫手段强制被告代理人签字，性质恶劣。同理，第三人明知房管局违规违法，但不向房管局交涉，反而三次向被告发送催告函，是严重违约行为。
第三，被告代理人积极配合办理相关房屋买卖手续，但前提是必须符合双方已经签订的《北京市存量房屋买卖合同》中相关约定，必须是签订《存量房屋自有交易资金划转协议》，将交易资金存入政府监管账户，没有约定银行托管方式进行资金划转。原告三次前去办理网签时均没有提交《购房资格证明》打印件，说明原告就没有打算顺利办网签，原告向法庭补交的购房资格证明被告不予认可。
基于上述事实和理由，苏某君提出反诉请求：1.解除与原告于2021年6月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及于2021年7月3日签订的《交易房屋坐落地址登记信息变更协议书》、于2021年10月18日签订的《房屋买卖合同变更协议书》;与第三人签订的《北京市存量房屋出售经纪服务合同》与第三人及原告共同签订的《居间服务合同》同时解除；2.原告支付被告的购房定金80万元不予返还；3.本案的诉讼费用全部由原告承担。
林某聪针对苏某君的反诉辩称，同意被告的第一项反诉请求，不同意被告的其他反诉请求。原告依约履行合同，但被告违约反悔不配合办理网签，导致原告无法实现购房目的，依照法律规定及合同约定，被告理应返还购房款并承担违约责任。具体办理网签过程中，双方按第三人预约在2021年10月18日办理网签，因被告提供的银行卡问题未能办理。后为照顾被告年事已高，经相关部门协调统一，第三人再次为双方预约2021年10月20日办理网签。
当日办理网签窗口生成的存量房屋结算资金自行划转协议打印进行确认后，被告代理人又以网签信息不完整等拒绝签署网签合同。第三人于2021年11月26日第三次预约网签，且窗口工作人员同意将合同信息进行完整补充，由双方自行填写信息表再办理网签，但被告代理人又拒绝办理网签手续。被告代理人存在明显不同意卖房找相关借口，从而导致原告不能实现合同目的，给原告造成了重大经济财产损失。
M公司述称，第三人是原、被告房屋交易的居间方，双方合同约定了政府资金监管方式。协议本身是政府制定的，我们对该文件的合法性不持异议，但被告代理人对这个协议有异议，导致网签没能进行。原告是有购房资格的，第三人在2021年10月12日给原告提交审核过一次，但是购房资格期限是一个月。第三人于2022年1月17日又给原告提交过一次购房资格核验，也通过了。第三人同意原告的全部诉讼请求，不同意被告的全部反诉请求。
法院查明
北京市西城区A号房屋（以下简称：诉争房屋），建筑面积72.2平方米，于2002年12月12日登记于苏某君名下。
苏某君、周某兰系夫妻关系。2021年3月19日，苏某君、周某兰向孙某涛出具《授权委托书》，委托孙某涛代为出售诉争房屋。
2021年6月24日，孙某涛代苏某君（出卖人）与林某聪（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容有：出卖人所售房屋为诉争房屋，房屋性质为已购公有住房，出卖人和买受人通过M公司达成交易，经买、卖双方协商一致，该房屋成交价格为7300000元。定金800000元，签订合同前买受人已向出卖人支付，该定金于合同签订交付首期房价款时抵作本房屋成交价款。买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。
……附件八补充协议及其他约定：非因出卖人的原因而解除或终止本合同，购房定金不返还买受人。同日，双方还与M公司签订了《居间服务合同》，孙某涛代苏某君与M公司签订了《北京市存量房屋出售经纪服务合同》。
上述合同签订当日，林某聪向苏某君支付购房定金800000元。
2021年7月22日，中央国家机关房改办相关部门出具《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，同意诉争房屋办理产权变更登记。
2021年10月8日，孙某涛代苏某君、林某聪与M公司签订《房屋买卖合同变更协议书》，约定申请贷款银行变更为中国邮政储蓄银行北京分行、贷款金额变更为1300000元、资金监管金额变更为5200000元。
2021年10月12日，林某聪申请购房资格审核，显示初步核验通过。
2021年10月18日，孙某涛、林某聪与M公司前往西城区不动产登记事务中心办理网签事宜，因苏某君银行卡开户地问题，双方未办理网签。
2021年10月20日，孙某涛、林某聪与M公司再次西城区不动产登记事务中心办理网签。孙某涛代苏某君与林某聪签字确认了《存量房屋买卖合同信息表（自行成交版）》，该信息表载明了出卖人及买受人信息、房屋及交易信息等，其中信息表最后一栏“确认单二”载明：“买卖双方共同确认已收到……《存量房交易结算资金自行划转声明》……”。
同日，孙某涛代苏某君（房屋出卖人、甲方）、林某聪（房屋买受人、乙方）与北京市西城区房屋管理局（区县房屋行政管理部门、丙方）签订了《存量房自有交易资金划转协议》，设立监管账户。
同日，房管局生成《北京市存量房屋买卖合同》，孙某涛拒绝签字。孙某涛认为该份网签合同存在出卖人及代理人联系电话错误、通讯地址不完整、邮编错误等多处问题。此外，孙某涛认为《存量房自有交易资金划转协议》落款处丙方公章为黑色且模糊不清、窗口经办人员未在丙方落款处签字、林某聪错误在丙方落款处填写联系电话但经办人未予更正，因此对该份协议不予认可。基于上述原因，孙某涛、林某聪当日未在网签合同上签字确认。
因孙某涛提出要更正录入的错误信息，才能签订网签合同。2021年10月26日，孙某涛、林某聪与M公司第三次前往西城区不动产登记事务中心办理网签。经办人员撤销了双方于2021年10月20日签订的相关文件。在确认《存量房屋买卖合同信息表（自行成交版）》时，孙某涛提出异议认为，信息表中最后一栏“确认单二”中载明的资金划转文件为《存量房交易结算资金自行划转声明》，但买卖双方约定的资金划转形式为政府资金监管，因此双方应签订《存量房自有交易资金划转协议》。经办人员告知孙某涛信息表“确认单二”为制式内容，不能修改，买卖双方如选择政府资金监管，经办人员后续会打印出《存量房自有交易资金划转协议》由双方签订。
孙某涛对信息表中制式内容的不予认可，故不同意签字确认，同时表示不同意先确认信息表再领取签订资金划转协议。基于上述原因，孙某涛、林某聪于当日未办理生成网签事宜。双方由此产生纠纷。
孙某涛与M公司工作人员微信聊天记录显示：经纪人员多次向孙某涛告知二手房交易流程，并要求孙某涛配合完成网签事宜，孙某涛表示由法院解决。孙某涛提交的录音显示，其就资金监管问题向市住建委进行了咨询。
M公司分别于2021年10月28日、2021年11月5日、2021年11月13日向苏某君邮寄送达催告函，要求苏某君及孙某涛办理网签备案手续，并配合网签所需要的签字材料完成网签生成手续。
经询，林某聪表示其依据合同中关于转移登记的违约金条款以及合同中关于合同价款的约定要求苏某君按照房屋成交价的20%支付违约金。经本院释明，林某聪坚持按照该违约金条款主张。
另查，本院依照苏某君申请，向西城区不动产登记事务中心调取了诉争房屋的房屋档案，并就本案资金监管问题进行调查询问，被告知《存量房屋买卖合同信息表（自行成交版）》“确认单二”所载明的文件名称为制式表格，如交易双方选择资金监管，会另行签订《存量房自有交易资金划转协议》。
裁判结果
一、解除苏某君与林某聪于2021年签订的《北京市存量房屋买卖合同》，《交易房屋坐落地址登记信息变更协议书》《房屋买卖合同变更协议书》；
二、于本判决生效之日起七日内，苏某君返还林某聪购房款800000元；
三、驳回林某聪的其他诉讼请求；
四、驳回苏某君的其他反诉请求。
房产律师靳双权点评
孙某涛代苏某君与林某聪签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方共同与M公司签订的《交易房屋坐落地址登记信息变更协议书》、《房屋买卖合同变更协议书》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。合同签订各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
根据存量房屋的交易流程及双方合同约定，网签备案是资金监管、申请贷款及办理房屋产权过户手续的必经程序。孙某涛作为苏某君的代理人，应积极配合履行网签备案的合同义务。在此过程中，孙某涛先是以网签录入的联系信息等错误为由拒绝签订网签合同，在房屋行政管理部门同意撤销原有生成信息再次为本案交易生成网签信息时，孙某涛又以信息表中所载资金划转协议名称与双方合同中约定的资金监管方式不符为由拒绝签字确认。
需要指出的是，确认信息表仅为生成网签合同的前置环节，信息表的确认并不构成对原有合同的变更，双方行使权利、履行义务的依据为在网签备案之前已经签订的《北京市存量房屋买卖合同》。根据双方合同约定，首期房价款通过资金监管方式支付，且载明了监管账户账号网签时生成，孙某涛就应当了解该支付方式的要求，并应积极履行协助、配合完成网签的义务。即便孙某涛认为信息表中部分制式内容存在瑕疵，但在房屋行政管理部门及居间方向其解释告知双方应另行签订办理资金监管的《存量房自有交易资金划转协议》后，孙某涛仍拒绝履行，孙某涛所持的信息表所载部分制式内容与实际不符的意见，不能成为其拒绝履约的充分、合理的理由，不具有正当性，其未能积极履行协助、配合义务，构成违约。
因双方合同无法继续履行，林某聪购房目的不能实现，林某聪要求解除诉争合同，苏某君亦同意解除，法院对此不持异议，双方针对诉争合同所签订的补充协议亦应同时解除，故法院对林某聪的该项诉讼请求及苏某君的相应反诉请求予以支持。苏某君要求解除的经纪服务合同、居间合同，与本案房屋买卖合同并非同一法律关系，不属本案处理范围，本案对此不作处理。
因合同解除并非林某聪原因，故苏某君应将收取的购房定金予以返还，对于林某聪要求苏某君返还80万元购房款的诉讼请求，法院予以支持，对苏某君要求确认该笔款项不予返还的反诉请求，法院不予支持。对于购房款利息，因购房款应在合同解除后返还，故法院对林某聪的该项诉讼请求不予支持。苏某君构成违约,应当承担违约责任，但林某聪主张的违约金条款系针对房屋交易中转移登记环节约定的违约责任，与本案情形不符，不能得到适用，经法院释明，林某聪坚持依据该条款主张违约金，故法院无法支持，林某聪可另行主张。
