北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
杨某耀、陈某涵向本院提出诉讼请求：1．判令赵某晨支付购房款547000元；2．判令赵某晨支付因迟延履行支付购房款而产生的违约金；3．本案诉讼费由赵某晨承担。
事实与理由：杨某耀、陈某涵系夫妻关系。2020年12月8日，杨某耀、陈某涵与赵某晨签订房屋买卖合同，约定将陈某涵名下位于北京市昌平区的房屋（以下简称涉案房屋）出售给赵某晨，双方约定房屋成交价为4360000元。2021年4月27日双方办理完成过户手续，赵某晨在获取涉案房屋不动产权证后拒绝向杨某耀、陈某涵支付剩余的购房款547000元，故杨某耀、陈某涵提起诉讼，请求法院判如所请。
被告辩称
赵某晨辩称，不同意杨某耀、陈某涵的诉讼请求。在双方交易过程中，杨某耀、陈某涵有严重的违约行为，包括未按合同约定时间办理过户手续，逾期49天，应支付我方违约金427280元。杨某耀、陈某涵在将涉案房屋过户给我方之前，又出售给了案外人郭某开，造成合同履行困难。杨某耀、陈某涵已构成严重违约，我方提前支付款项，双方约定了利息，以136万为本金，按照月息三分，期限为两个月，利息共81000元。上述款项共计521391元。我方有权抵扣。
我方共支付给杨某耀、陈某涵3813000元。总房款436万元-我方已支付的3813000元-上述521391元=28609元，我方同意支付给杨某耀、陈某涵，但不同意支付利息。
赵某晨提出反诉，诉讼请求为：1．依法判令杨某耀、陈某涵支付迟延过户违约金213640元，提前支付购房款的利息87000元、保险费8112元、保全费5000元、供暖费1800元，以上费用合计315552元；2．判令反诉费用由杨某耀、陈某涵承担。
事实和理由：因杨某耀、陈某涵在合同履行过程中存在诸多严重违约行为，并给赵某晨造成一定的经济损失，因此赵某晨依法依约扣留了部分购房款。关于利息。在合同履行过程中，杨某耀、陈某涵因自身资金困难，与赵某晨商定可提前支付部分购房款，并按照月息3分的标准计息，产生利息金额总计为87000元，有电话录音为证，同时杨某耀、陈某涵自愿向赵某晨出具的收条金额也能证明其认可上述利息的事实。
关于迟延过户违约金。双方合同约定的过户日期为2021年3月8日，但因杨某耀、陈某涵存在将购房款挪用、大额对外欠款、未能及时归还公积金贷款、房本被第三方持有等自身原因导致双方实际过户日期为2021年4月27日，累计延迟49天。双方《房屋买卖居间合同》第四条约定：因延迟履行合同义务，每逾期一日按成交价的千分之一支付违约金；同时过程中杨某耀、陈某涵曾承诺如再次违约按上述标准的双倍履行。现赵某晨酌情按照原合同标准扣留违约金213640元。
关于保全费、保险费。杨某耀、陈某涵还存在一房二卖的严重违约行为。过程中因杨某耀、陈某涵多次以各种虚构的借口提前索要房款并拖延过户，反诉人对其履约能力产生严重怀疑。后经向建委查询，果然得知杨某耀、陈某涵在与赵某晨签署合同前，已于2020年11月10日将涉案房屋出售给案外人郭某开，且郭某开已向昌平区建委申请了异议登记，双方合同存在履行不能、赵某晨已付购房款不能追回的巨大风险。
而此时赵某晨已向杨某耀、陈某涵支付了近400万元的巨额购房款，为维护自己的合法权益，保证双方的合同得以继续履行或能及时追回购房款，赵某晨向昌平法院起诉并申请诉前财产保全，为此支付了保全费、保险费等。
综上所述，赵某晨并非故意、无理由拖欠后续房款，而是基于杨某耀、陈某涵在双方合同履行过程中出现的种种严重违约行为，依照法律规定及双方的合同约定依法行使抗辩权。杨某耀、陈某涵的严重违约行为，赵某晨理应按照双方的合同约定承担违约责任并赔偿给赵某晨造成的全部经济损失。
针对反诉，杨某耀、陈某涵辩称，1．关于利息，本案双方不存在民间借贷关系，赵某晨给付杨某耀、陈某涵的购房款135万余元是双方在2020年12月8日签订的房屋买卖合同中约定的给付购房款期间内，赵某晨是正常履行其合同义务，并不存在提前支付购房款的事实。
2021年2月10日及2月11日赵某晨向杨某耀、陈某涵实际支付购房款655000元，杨某耀、陈某涵向赵某晨出具收条载明为70万元，相差的45000元，杨某耀、陈某涵并未实际收取。赵某晨支付购房款的计算应以其实际支付为准。赵某晨主张月息3分的标准，涉嫌高利贷，超过了人民法院支持的民间借贷利息上限，即使双方属于民间借贷关系，赵某晨主张的利息也超过了法律保护的范围。赵某晨主张的出借周期不明、资金来源不明、贷款合意不明，双方不成立民间借贷关系。
2．关于迟延过户违约金。双方签订的补充协议中，赵某晨同意为杨某耀、陈某涵延迟办理过户时间是2021年4月20日，事实上双方于2021年4月27日完成了过户。2021年3月8日至2021年4月27日期间，双方经过几次协商一致认为2021年4月20日前过户，故我方认为延迟过户仅有7天。
法院查明
杨某耀与陈某涵系夫妻关系。
2020年12月8日，杨某耀、陈某涵（出售方，甲方）、赵某晨（购买方，乙方）与案外人C公司（经纪方，丙方）签订《房屋买卖居间合同》。
上述合同签订当日，杨某耀、陈某涵（甲方）与赵某晨（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，涉案房屋贷款余额约320万元，定金为50万元，甲乙双方约定涉案房屋成交价为436万元，甲乙双方应当于签署本合同后90日之内到房屋权属登记部门办理过户手续，甲乙双方应于完成过户手续后3日之内，到房屋物业办理交割手续。甲方未按本合同约定的期限配合乙方将上述房屋交付给乙方的，每逾期一日，甲方应向乙方支付上述房屋成交价的1‰的违约金。乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付上述房屋成交价的1‰的违约金，合同继续履行。
备注：第一笔首付款于2020年12月31日，叁拾万元整。第二笔于2021年2月28日前，贰佰贰拾万元整。尾款于过户当日付清，壹佰叁拾陆万元整。该合同附页部分有手写约定载明：第一笔首付款于2020年12月31日叁拾万元整；第二笔于2021年2月28日前贰佰贰拾万元整，尾款于过户当日付清，壹佰叁拾陆万元整。2021年3月10日补充协议乙方赵某晨同意给甲方陈某涵杨某耀延期办理过户时间为2021年4月20日前，如再次违约按房屋买卖合同第五条违约责任双倍履约。合同还约定了其他内容。
2020年12月31日，陈某涵为赵某晨出具收据一份，载明：“今收到赵某晨购买涉案房屋定金及房款人民币壹佰万元整。”
2021年1月20日，陈某涵为赵某晨出具收据一份，载明：“今收到赵某晨购买涉案房屋款人民币壹佰肆拾万元整，写此为据。”
2021年2月1日，陈某涵为赵某晨出具收据一份，载明：“今收到赵某晨购买涉案房屋款人民币捌拾万元整，写此为据。”
2021年2月10日，陈某涵为赵某晨出具收据一份，载明：“今收到赵某晨以银行转账方式购买涉案房屋款人民币柒拾万元整，写此为据。”
2021年3月16日，杨某耀、陈某涵签署《承诺书》一份，载明：“本人陈某涵（卖方）与赵某晨（买方）于2020年12月8日签订《房屋买卖合同》，并约定于2021年3月8日前办理过户交房手续。现因我本人与第三方就该房屋存在纠纷及其他原因，导致本人出现违约并不能按原定日期办理过户交房手续。现本人承诺如下：1．目前本人已收到赵某晨支付的购房款390万元整。为保证交易，现本人承诺于2021年3月31日前退还390万元整，赵某晨保留按合同约定追究本人违约责任的权利（双倍返还定金并按日支付违约金，原合同违约责任）。
2．本人承诺在2021年4月10日前处理完毕房屋涉及的一切纠纷并满足过户条件，届时赵某晨可选择继续按原合同进行交易或解除合同，且无论是何种选择，赵某晨均可以依照合同追究我本人的违约责任。3．过户前如赵某晨已对房屋进行装饰装修，无论何种原因导致双方最终未能完成交易，赵某晨为装饰装修的所有费用均由我本人承担，并赔偿因此给赵某晨造成的全部经济损失。以上内容我看过，系我本人完全真实的意思表示，本承诺系我本人自愿签署。”
2021年4月27日，陈某涵为赵某晨出具一份《代收协议》，载明：“今2021年4月27日江超代陈某涵收10万元房款，房款由赵某晨老公宋某景转付。”
本案庭审中，杨某耀、陈某涵主张赵某晨实际支付购房款3813000元，2021年3月23日杨某耀、陈某涵向赵某晨返还10万元，2021年4月27日案外人代陈某涵收款10万元。故赵某晨尚欠购房款547000元未支付。
赵某晨认可实际支付3813000元购房款，但主张付款过程中因杨某耀、陈某涵曾因需要高利贷款，故赵某晨与杨某耀协商以月息三分的利息向杨某耀提供借款，本金和利息全部抵做房款，提前向杨某耀、陈某涵支付了136万元购房款，故杨某耀、陈某涵同意按照月息三分支付利息,经折算利息为87000元，并出具了390万元的购房款收条。
杨某耀、陈某涵对赵某晨的主张不予认可，称赵某晨系按约支付购房款并未提前支付，并称双方不存在民间借贷的合意，赵某晨主张的借款出借周期不明、资金来源不明，且利息超过了人民法院支持的民间借贷利息的上限，故应当按照赵某晨实际支付的款项作为认定已支付购房款的依据。
另查一，杨某耀、陈某涵主张于2021年1月初将涉案房屋的钥匙交给中介公司，不清楚中介公司何时交给赵某晨。赵某晨主张于2021年1月底收到中介公司给的钥匙。涉案房屋于2021年4月27日过户至赵某晨名下。
另查二，陈某涵曾于2020年11月10日与案外人郭某开签订过一份《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给郭某开，但该《房屋买卖合同》并未实际履行。2021年3月15日，郭某开向房屋登记主管部门提出了异议登记。赵某晨另主张由于杨某耀和陈某涵一房二卖，导致实际过户时间（2021年4月27日）晚于约定的过户时（2021年3月8日），根据《房屋买卖居间合同》第四条约定，因延迟履行合同义务，每逾期一日按成交价的千分之一支付违约金，同时2021年3月10日，杨某耀、陈某涵曾承诺如再次违约按上述标准的双倍履行，故赵某晨据此要求杨某耀、陈某涵支付迟延过户违约金。杨某耀、陈某涵主张双方协商变更过户时间为2021年4月20日，赵某晨主张的迟延过户违约金过高。
裁判结果
一、赵某晨于本判决生效后七日内支付杨某耀、陈某涵购房款547000元及违约金。
二、杨某耀、陈某涵于本判决生效后七日内支付赵某晨迟延过户违约金。
房产律师靳双权点评
杨某耀、陈某涵与赵某晨签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖居间合同》及相关补充协议均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。
关于赵某晨应支付的剩余购房款数额，赵某晨认可已实际支付杨某耀、陈某涵购房款3813000元，但主张因提前付款产生87000元利息，应当抵扣剩余应付购房款，并称杨某耀、陈某涵以签署收条的方式对该事项予以了认可。对此法院认为，由于双方并非是以减少购房款的方式对房屋买卖合同进行的变更，赵某晨主张系为杨某耀、陈某涵提供了部分借款并产生利息，杨某耀、陈某涵在本案庭审中亦认可存在利息，但主张利息的计算标准过高，超过法定的民间借贷利率标准，由于本案系房屋买卖合同纠纷，并非民间借贷纠纷，故法院对双方主张的民间借贷事宜不予处理，仍以赵某晨实际支付的3831000万元为实际购房款数额，故赵某晨还应支付杨某耀、陈某涵购房款547000元。对于赵某晨主张的利息，可持相关证据另案主张。
对于杨某耀、陈某涵主张的迟延支付购房款的违约金一节，根据房屋买卖合同约定，赵某晨应于过户当日支付购房尾款，杨某耀、陈某涵于2021年1月将涉案房屋交付给赵某晨，于2021年4月27日将涉案房屋过户给赵某晨，赵某晨亦应于过户当日将剩余购房款支付给杨某耀、陈某涵，赵某晨主张的抵扣违约金和损失不能构成其不支付剩余购房款的合法抗辩理由，故赵某晨构成违约，应当支付杨某耀、陈某涵迟延付款违约金，但由于双方约定的违约金标准过高，故法院根据本案事实和证据情况，以及双方当事人的过错程度，酌定赵某晨支付杨某耀、陈某涵违约金，以4360000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至实际付清之日止。
关于赵某晨主张的迟延过户违约金一节，由于双方在2021年3月10日签订的补充协议中约定赵某晨同意给杨某耀、陈某涵延期办理过户的时间为2021年4月20日，故可视为双方协商一致变更过户时间为2021年4月20日，而双方实际过户时间为2021年4月27日，故杨某耀、陈某涵存在迟延过户的情形，应当支付赵某晨迟延过户违约金。根据双方补充协议的约定“如再次违约按房屋买卖合同第五条违约责任双倍履约”，《房屋买卖合同》中虽未有关于迟延过户的违约责任，但根据双方签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖居间合同》的内容来看，双方对于违约责任的约定均为按房屋成交价的日千分之一计算违约金，故法院认定双方在补充协议中的意思表示应为按房屋成交价的日千分之一的二倍即日千分之二计算迟延过户违约金。
对于该笔违约金，法院亦按照本案的事实和证据情况，根据双方的过错程度予以酌定为以4360000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算。
对于杨某耀、陈某涵本诉中的过高请求，以及赵某晨反诉中的过高请求，法院均不予支持。
