北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某芳向本院提出诉讼请求：判令赵某欣向吴某芳支付违约金156.6万元（应支付176.6万元，扣除已支付的定金20万元）。
事实和理由：2021年6月20日，吴某芳与赵某欣经A公司居间签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定吴某芳将坐落于西城区××房屋出售给赵某欣，房屋价格883万元；赵某欣向吴某芳支付定金20万元，于不动产权转移登记办理完毕前2个工作日（即2021年8月27日前）支付第一笔首付款644万元；2021年8月31日前办理该房屋不动产转移登记手续；赵某欣逾期付款超过15日的，构成根本违约，吴某芳有权解除房屋买卖合同，并要求赵某欣按该房屋总价款的20%（即176.6万元）支付违约金。
赵某欣支付了定金20万后，未按期支付首付款，吴某芳通过中介的经纪人员转告、发函等方式多次催告，赵某欣仍拒绝付款。鉴于赵某欣逾期付款超过15日，吴某芳遂根据合同约定，于2021年9月12日向赵某欣发送《解除通知函》，要求解除合同，并要求赵某欣于15日内支付176.6万元违约金。但赵某欣直接拒绝，截至本诉提起之日，赵某欣未向吴某芳承担任何违约责任。
被告辩称
赵某欣辩称，不同意吴某芳的诉讼请求。一、吴某芳单方变更合同将合同约定的户籍迁出时间2021年9月20日前延至2021年11月20日，构成违约，赵某欣有权解除合同。赵某欣于2021年7月4日向吴某芳送达《解除合同通知函》时双方合同解除。二、由于吴某芳违约在先导致合同解除，其应承担相应的法律后果。合同解除后，赵某欣积极与吴某芳沟通协商定金的处理，但吴某芳坚持要求赵某欣支付176.6万元的高额违约金，造成本案诉累，不应予以支持。
A公司述称，未涉及A公司，不发表意见。吴某芳与赵某欣于2021年6月20日签订合同，并且支付定金20万元。7月初吴某芳告知赵某欣需要签署变更协议，将户口迁出时间推迟至2021年11月份。2021年7月4日，赵某欣向吴某芳送达通知要求解除合同，2021年7月5日，吴某芳向赵某欣送达继续履行合同的通知函，本案没有进行网签。
赵某欣向本院提出反诉请求：吴某芳向赵某欣返还定金20万元。事实和理由：双方于《补充协议》约定于2021年9月20日前迁出户口。吴某芳因自身原因单方要求将户籍迁出时间调整为2021年11月20日前，明确不履行合同主要义务，构成根本违约。2021年7月4日，赵某欣向吴某芳送达《解除合同通知函》。2021年7月5日，吴某芳要求继续履行合同。2021年7月8日，赵某欣向吴某芳发出《关于合同终止的确认函》。故此，合同解除系吴某芳原因导致，吴某芳构成违约，应返还赵某欣定金20万元。
吴某芳辩称，不同意赵某欣的反诉请求。吴某芳不构成违约，赵某欣构成违约，户籍问题不足以导致合同解除，是赵某欣违约的理由。
法院查明
2021年6月20日，吴某芳（出卖人）与赵某欣（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：吴某芳出售房屋为北京市西城区××，……如贷款机构批准贷款但因买受人原因导致无法取得，买受人应于90日内支付剩余房款，并赔偿出卖人所受之损失；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起72日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。
2021年6月20日，吴某芳（甲方、出卖方）与赵某欣（乙方、买受方）、A公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：双方同意，总价为8830000元，为甲方净得价；乙方于本合同签订当日支付第一笔定金以自行划转方式100000元，于合同签订之日起7日内将第二笔定金100000元以第三方担保方式支付甲方；（第二条）关于首付款，乙方不晚于不动产转移登记办理完毕前2个工作日将第一笔首付款6440000元以理房通支付方式支付甲方；如乙方以贷款方式购买该房屋时，甲乙双方应于完成网签后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；
甲乙双方同意在2021年8月31日前（含当日）共同办理房屋不动产转移登记手续；甲乙双方一致同意，交易房屋存在户口时，应于不动产权转移登记且按约定迁出户口（二者需同时满足）当日共同前往户籍管理部门核实户口迁出情况，丙方陪同，乙方留存300000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，具体抵扣金额以双方协议或者法院裁判为准，该保证金乙方不晚于权属转移登记前2个工作日以理房通支付的方式支付甲方；甲方若出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同。
1.甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，3.逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，4.甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的，5.拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，6.将该房屋出售给第三方的，甲方出现上述情形，应在违约行为发生之日起十五日内以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金；
乙方若逾期履行本补充协议第二条约定义务超过十五日的，乙方构成根本违约且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金；（其他约定）经甲乙双方协议，甲方应于2021年9月20日之前迁走本人及家属所有户口。
2021年6月20日，赵某欣分两笔向吴某芳共计支付定金100000元。
2021年6月26日，赵某欣以理房通支付的方式向吴某芳支付定金100000元。
2021年7月1日，吴某芳（甲方、出卖方）与赵某欣（乙方、买受方）签订《变更协议书》，A公司（丙方、居间方）也在首部主体，约定：原《北京市存量房屋买卖合同》第十条第三项约定变更为出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日后且于2021年11月20日（含当日）前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续；原《居间服务合同》第二条第1项约定变更为，A公司代理费的费率标准为交易金额的2.2%，经友好协商，交易各方同意向A公司缴纳居间代理费，即应向丙方支付居间代理费184260元，其中由甲方承担0元，乙方承担184260元，并应于本合同签订当日向丙方支付；
原《补充协议》第六条第1项约定变更为经甲乙双方友好协商，在不影响乙方落户的前提下，乙方于过户后两日内协助甲方办理户口迁出手续，并提供迁出户口所需材料，甲方陪同，如影响乙方落户，甲方应于2021年9月20日前，迁出房屋内所有户口手续；本协议一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力，自各方签字盖章之日起生效。协议尾部甲方有吴某芳签字、乙方有赵某欣签字，丙方处A公司无盖章。
2021年7月2日，吴某芳出具《承诺书》，内容为：吴某芳为西城区××房屋之业主，本人承诺房屋内户口于2021年11月20日前办理迁出手续；作为户口延迟迁出，吴某芳同意于办理银行贷款面签时通过银行转账支付给购买人赵某欣1万元作为补偿金。
2021年7月4日，赵某欣与吴某芳沟通户口迁出事宜等，吴某芳并未向赵某欣明确表示其无法在2021年9月20日前无法将户口迁出。当日，赵某欣向吴某芳发出《解除合同通知函》，主要内容为：吴某芳单方提出将户口迁出时间延期到2021年11月20日，由于经纪人提供《变更协议书》条款不完整且信息不对称，赵某欣及时发出《关于更改协议无效的声明》，撤回了《变更协议书》，要求继续履行双方《北京市存量房屋买卖合同》；2021年7月4日吴某芳与赵某欣在A公司见面协商履约事宜，明确表示无法按照2021年9月20日前迁出户籍；吴某芳单方变更合同，构成违约，且在合同履行过程中，吴某芳及其经纪人言行动摇了合同履行基础，通知吴某芳解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》等。
2021年7月5日，吴某芳向赵某欣作出《关于要求继续履行合同的回函》，要求继续履行合同，同时认为赵某欣以户籍迁移问题为由解除合同缺乏依据，户籍条款不影响房屋买卖合同的政策履行，不同意解除合同。
2021年7月8日，赵某欣向吴某芳作出《关于合同终止的确认函》，表示吴某芳明确不能于2021年9月20日前迁户，构成预期违约，有权解除合同，吴某芳此后可另行出售房屋。
2021年9月15日，赵某欣收到吴某芳发出的《解除通知函》，在该函中，吴某芳以赵某欣超出约定日期十五日未支付首付款为由解除合同。
2021年9月16日，赵某欣针对吴某芳《解除通知函》作出《关于解除通知函的回函》，明确双方合同此前已解除。
一、庭审中，赵某欣认可如无其他原因其应在2021年8月27日前支付首付款6440000元，但其客观上并未支付该笔款项，已超过15日。赵某欣认为其已于2021年7月4日向吴某芳发出《解除合同通知函》，双方合同关系已解除，所以未支付首付款不构成违约。
二、庭审中，吴某芳表示己方损失为房屋无法出售的下跌损失。赵某欣表示吴某芳原因导致无法履行，有过错，同时表示户口迁出系主要义务，吴某芳构成违约。
三、庭审中，关于定金200000元，吴某芳主张在违约金支付时予以扣除，赵某欣表示如法院认定违约支付违约金时可予以折抵，但不认为己方构成违约。
裁判结果
一、于本判决生效后九十日内，赵某欣共计向吴某芳支付违约金900000元；
二、驳回吴某芳的其他诉讼请求；
三、驳回赵某欣的反诉请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为何者构成违约；如何确定违约责任。
关于焦点一，吴某芳不构成违约，赵某欣构成违约。双方合同签订后，应按约定履行合同。吴某芳因自身原因与赵某欣讨论户口迁出延迟事宜，并于2021年7月1日与赵某欣签订《变更协议书》，但因A公司未盖章，该协议未生效。故此，根据双方约定，吴某芳如未按约定迁出户口，构成违约，应按约定承担违约责任。双方于2021年7月4日协商时，吴某芳亦未明确表示不能迁出户口，且尚未到合同约定的迁出户口日期。故此，无法认定吴某芳构成违约。相反，赵某欣未按合同约定的日期支付首付款，已构成根本违约，应向吴某芳承担违约责任。
关于焦点二，赵某欣应向吴某芳实际支付违约金900000元。吴某芳依据合同约定主张赵某欣支付违约金156.6万元（176.6万元扣除已支付的定金20万元），赵某欣申请对违约金进行酌减。审理中，吴某芳主张房屋价格下跌，法院认为，吴某芳与赵某欣合同约定的房屋价格为8830000元，参考鉴定结论可显示房屋价格的变化，但考虑到房屋价格并非稳定不动，同时，合同履行过程中，吴某芳基于户口迁出问题在合同签订后再与赵某欣协商，虽不构成违约，但亦对赵某欣心理造成一定波动，对合同履行的判断亦较之前有所不同，赵某欣采取的行为虽构成违约，但亦与吴某芳协商户口行为并非没有关联。
法院酌情确定赵某欣向吴某芳支付的违约金为1100000元，扣除已支付的定金200000元后，赵某欣向吴某芳支付的违约金实际数额为900000元。相应地，赵某欣要求返还定金200000元，不予支持。
综上所述，吴某芳诉讼请求部分成立，赵某欣反诉请求不成立。
