北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还已支付的定金200000元及利息1075.89元；2、判令被告支付违约金886000元及利息3364.37元；3、判令被告赔付原告已支付的居间服务费53160元及过户按揭服务费4430元，共计57590元及利息309.80元；4、请求追加李某贤之配偶杨某君为本案被告,承担连带给付责任;5、本案诉讼费、保全费等由被告承担。
事实和理由：原告与被告及第三人于2021年5月16日签署了《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》及其补充协议，第三人为合同的居间方，原告购买被告位于房山区x的房屋（以下简称涉案房屋），总房款为4430000元（大写人民币肆佰肆拾叁万元整）。合同及其补充协议对付款方式、付款期限及违约责任等内容也作了明确约定。合同签署后，原告按约定于2021年5月16日及5月17日向被告支付了定金共计20万元；于2021年5月17日向第三人支付了居间服务费及按揭过户费共计57590元。
2021年5月21日第三人告知原告涉案房屋被房山区人民法院查封无法办理网签及后续不动产转移登记（后第三人告知原告，因被告与其母亲就案涉房屋存在产权纠纷导致房屋被查封）。根据补充协议第二条第（五）款不动产转移登记的约定，双方应于2021年7月16日前办理不动产转移登记手续。现因该房屋被法院查封，至今未解封，根据补充协议第四条违约责任的约定，原告有权解除房屋买卖合同，原告已于2021年8月30日书面通知乙方及第三人解除房屋买卖合同。
根据合同第四条违约责任的约定，被告应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向原告支付违约金，第三方收取的原告的所有费用不退还，由被告直接赔付原告。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告辩称
李某贤、杨某君辩称：案涉房屋的争议已经得到解决，不存在无法继续履行的情形，应当驳回原告的诉讼请求。第一，签订案涉房屋买卖合同时，第三人对案涉房屋的权利瑕疵进行了调查，当时未查封。因法院查封导致房屋买卖合同不能履行，被告并没有构成违约。第二，被告一直为房屋买卖合同的履行而努力。包括办理过户迁移手续，腾空户口等。得知法院查封房屋之后，也一直与法院沟通。
第三，为了保护市场交易的稳定和安全，案涉房屋的解封已经是时间问题，导致合同继续履行的情形已经消失，所以为维护市场交易秩序的稳定，应当要求原告继续履行合同。第四，原告方也存在过错，原告其实是不愿意继续购买案涉房屋，即便案涉房屋不查封也不愿意继续履行合同。另外，根据合同相对性原则，被告杨某君没有与原告签订房屋买卖合同，所以不承担相应的责任。
M公司述称：对原告的诉讼请求没有异议，支持原告的诉请。
法院查明
李某贤（出卖人）与赵某兰（买受人）于2021年5月16日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：1、李某贤将坐落于北京市房山区x房屋出卖给赵某兰。总房款4430000元；买受人采取商业贷款付款。出卖人应当在甲方收到全部购房款后365日内（含当日）前将该房屋交付给买受人。
违约责任：1、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。（1）逾期15日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款的万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）并按照总房款的20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付买受人总房款万分之五的违约金，合同继续履行。
2021年5月16日李某贤、赵某兰及M公司签订了《居间服务合同》约定：1、居间服务费（1）出卖人支付居间服务费元整。（2）买受人支付居间服务费人民币伍万叁仟壹佰陆拾元整。三方对居间方提供的服务项目及相应的权利义务、违约责任进行了具体的约定。
2021年5月16日，甲方李某贤（出卖人）与乙方赵某兰（买受人）签订了《补充协议》，约定……。不动产转移登记：甲乙双方同意，在2021年7月16日前甲乙双方应共同办理不动产转移登记手续，丙方协助。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。乙方应按时领取产权证并配合办理手续，如因乙方原因导致甲方收款迟延的，则乙方按照本协议第四条约定承担违约责任。
第四条违约责任（一）甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方对该房屋享有合法权利，并提供的该房屋产权证、原购房合同、税票等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的；6、甲方在办理转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的；7、该房屋为凶宅的；8、该房屋设立居住权的；9、甲方承诺的学区名额使用情况不属实，或甲方逾期迁出户口，导致乙方无法实现购买该学区房屋之目的的。
甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。双方还对相关事宜进行了具体约定。杨某君在《同意出售声明》落款处签字，内容：本人杨某君系售房人李某贤之配偶，本人与房屋出售人共有的房屋位于房山区x且本人同意房屋出售上述房屋。
合同签订当日2021年5月16日和5月17日，赵某兰共向李某贤转账200000元，李某贤向赵某兰出具两份定金收据，2021年5月17日，赵某兰向第三人M公司支付房屋居间服务费及过户按揭服务费57590元。2021年5月21日，M公司通知微信通知赵某兰涉案房屋被保全查封无法网签。截止2021年9月1日，涉案房屋尚在查封状态。
赵某兰于2021年8月30日向李某贤发出解除买卖合同通知书，内容：……1、双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议于贵方收到本函之日起解除；2、请贵方于收到本函之日返还我方已支付的定金200000元；3.按照补充协议第四条违约责任第二款的约定，请贵方于收到本函之日支付我方违约金，按该房屋总价款的20%计算，共计886000元整。……李某贤已于2021年8月31日签收该解除买卖合同书。
另查，李某贤的母亲刘某莉以赠与合同纠纷将李某贤起诉至法院，并申请对本案所涉x号房屋进行了保全查封。
裁判结果
一、李某贤于本判决生效后十日内返还赵某兰定金200000元并支付自2021年7月16日至实际返还之日止的利息；
二、李某贤于本判决生效后十日内给付赵某兰违约金150000元；
三、李某贤于本判决生效后十日内给付赵某兰居间服务费损失57590元并支付自2021年7月16日至实际给付之日止的利息（；
四、杨某君对上述三项执行内容承担连带责任。
五、驳回赵某兰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点一为赵某兰是否拥有解除权。赵某兰与李某贤签订的《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》及《补充协议》系合同各方真实意思表示，且未违反相关法律法规规定，应合法有效。依法成立的合同，对合同双方均具有法律约束力。双方当事人均应本着诚实守信原则全面履行各自的义务。
根据《补充协议》约定：“该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。”本案中，赵某兰履行了支付定金和居间服务费的义务，而在办理网签过程中因涉案房屋被司法查封致使合同履行受阻。截止到8月30日，涉案房屋均在查封状态，无法办理房屋产权变更登记，李某贤违约，已经达到了合同约定的解除条件，故赵某兰于2021年8月30日向李某贤发出《解除房屋买卖合同书》的行为系行使合同解除权，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”，李某贤于2021年8月31日收到《解除房屋买卖合同书》时合同解除，法院予以确认。李某贤关于双方可以继续履行合同的答辩意见缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。
本案争议焦点二为违约金的合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
本案中，李某贤主张赵某兰关于违约金的诉求严重与其损失不符，法院认为，李某贤在出卖涉案房屋时理应与其相关的权利和利害关系人取得一致意见，以确保出售房屋不存在任何权利瑕疵或争议，现涉案房屋被司法查封致使合同不能正常履行，理应按合同约定支付违约金，但考虑到本案中李某贤的过错程度、与案涉房屋相关诉讼产生的时间节点以及赵某兰经济受损情况，法院对于赵某兰主张违约金数额酌情予以确定为150000元。关于居间服务费和过户按揭服务费57590元及利息，因李某贤违约致使赵某兰受损，赵某兰要求李某贤赔付该笔费用于法有据，法院予以支持。
由于李某贤与赵某兰及M公司因涉诉房屋所形成的债权债务关系发生在李某贤与杨某君夫妻关系存续期间，且杨某君亦签订了《同意出售声明》，因此该债务应系夫妻共同债务，由夫妻双方共同承担。故赵某兰要求杨某君承担连带给付责任的诉讼请求法院予以支持。
综上，赵某兰的诉讼请求中的合理部分，法院予以支持，其过高部分，法院不予支持。
