北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某文、张某君、张某豪向本院提出诉讼请求：1.周某鹏腾退位于北京市丰台区G号的房屋（以下简称“G号房屋”），并将该房屋交付张某文、张某君、张某豪；2.周某鹏向张某文、张某君、张某豪支付自2020年11月至实际腾退房屋之日的房屋使用费。
事实与理由：张某文、张某君、张某豪系G号房屋的所有权人，周某鹏占用该房屋且拒不腾退。
被告辩称
周某鹏辩称，不同意张某文、张某君、张某豪的诉讼请求。周某鹏依据张某文、张某君签字的《房屋租赁合同》及《北京市存量房屋买卖合同》有权占用G号房屋。
法院查明
张某发与吴某芬系夫妻，婚后育有四子女，即张某君、张某文、张某涵、张某辉。张某豪系张某辉之女。张某辉于2016年3月10日死亡，吴某芬于2016年4月16日死亡，张某发于2016年7月12日死亡。G号房屋原系张某发、吴某芬的夫妻共同财产。张某君、张某文、张某涵及张某豪于2020年9月22日就该房屋继承权向北京市某公证处申请办理公证，张某涵自愿放弃对G号房屋的继承权，G号房屋由张某君、张某文、张某豪共同继承。该房屋产权于2020年11月4日登记于张某君、张某文、张某豪名下。
庭审中，周某鹏提交张某涵、张某君为出租方和甲方签字的《房屋租赁合同》，载明：“甲方房屋坐落于北京市丰台区g号……该房屋租赁期限自2019年10月2日至2038年10月1日……该房屋与租金为19年支付30万元/月人民币……乙方按19年支付给甲方，提交张某涵、张某君为出卖人签字的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，载明：“出卖人所售房屋（以下简称该房屋）；提交银行汇款业务回单，显示周某鹏于2019年9月4日向张某文支付300000元，并附言“19年房屋租金”，于2019年9月30日向张某涵支付300000元，并附言“购房首付款”；提交视频，显示张某涵、张某君与周某鹏口头约定以1800000元的价格将G号房屋售与周某鹏，代办理房屋产权登记后，支付周某鹏1200000元，同时终止《房屋租赁合同》《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
提交证明，载明：“本人齐品一定于2019年10月5日前搬出g号房屋，之前房屋租赁合同终止，由新任租房客户与房主履行新的合同，口说凭立字为据”；提交《房屋所有权证》显示房屋所有权人为张某涵，房屋坐落为丰台区G号，登记时间为2011-08-06。张某文、张某君、张某豪对上述证据的证明目的均不予认可。张某文、张某君、张某豪提交周某鹏与张某涵、张某君于2019年9月3日签订的《借款协议书》、周某鹏与张某涵于2019年9月30日签订的《借款协议》、录音、聊天记录，用于证明周某鹏支付张某涵的上述款项为借款，与本案无关；提交物业管理费、供暖费支付凭证，用于证明物业管理费、供暖费金额。
周某鹏对上述证据的证明目的均不予认可。双方均认可张某文持有的《房屋所有权证》为伪造，张某文、张某君、张某豪据此主张张某文无权处分G号房屋。
裁判结果
驳回张某文、张某君、张某豪的全部诉讼请求。
房产律师点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案为排除妨害纠纷。妨害须为不法，物权人才可以请求排除。
张某文、张某君、张某豪虽为G号房屋共有权人，但依据周某鹏向法院提交的《房屋租赁合同》《北京市存量房屋买卖合同》、银行汇款业务回单及视频，可以认定周某鹏与张某文、张某君存在房屋租赁合同及房屋买卖合同关系，当事人无权以出租人或出卖人在缔约时对G号房屋没有所有权或者处分权为由主张合同无效。据此，周某鹏占用G号房屋，具有合同依据。张某文、张某君、张某豪未就周某鹏无权占用G号房屋提交充分证据予以证明，故其要求周某鹏腾退G号房屋并支付房屋使用费的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
