北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某斌向本院提出诉讼请求：1、请求认定北京市朝阳区A号（下称A号房屋）房屋归周某斌所有；2、判令周某光配合周某斌实施A号房屋的变更登记，将A号房屋的产权所有人从周某光变更为周某斌。
事实和理由：周某光与秦某（已于2013年去世）系夫妻，二人于共同生活，育有三个子女：长子周某斌（本案原告）、次子周某湘、小女周某亚。1998年，夫妻二人有意参加周某光原工作单位的“房改”政策，与三位子女协商：谁出资购房，房即归谁所有。周某湘及周某亚均表示不出资亦不要房，最终周某斌以4万元购置了一套A号房屋，由于政策限制，该房屋登记在周某光名下。
2002年10月，周某光因病住院，治疗期间其与秦某共同对二人共有财产的继承问题作出安排。2002年10月23日，秦某代表其夫妻二人，立下《分家单》一份，因秦某不会写字，该《分家单》由周某亚代笔，周某斌、周某湘签字，并由秦某加盖周某光的印章。2013年3月31日，秦某突然去世，周某光与子女三人于2013年7月9日立下第二份《分家单》，该《分家单》由周某光及三位子女核对确认后签字，周某光还加盖了自己的印章。但《分家单》签订后，周某光却不配合办理房屋产权的变更过户手续，并多次对补偿价款提出新要求，导致《分家单》至今未履行。
周某斌认为上述两份《分家单》先后分别从继承和分家析产角度将周某斌明确为A号房屋所有人，语意清晰，表述准确，早应予以执行。但周某光却一直不配合周某斌办理过户手续，此举侵害周某斌合法权益，为维护周某斌合法权益，故诉至法院。
被告辩称
周某光辩称：不同意周某斌的诉讼请求。A号房屋是周某光单位分配给他的，2000年使用了周某光的工龄，没有使用秦某的工龄，因此这是周某光的房屋，不同意将房子给周某斌。周某斌和周某光关系不好，也没尽过赡养义务。A号房屋是夫妻共同财产。是用周某光和秦某自己的钱购买的房屋。
周某湘辩称：不同意周某斌的诉讼请求。这是夫妻共同财产。房子是用周某光和秦某自己的钱购买的。
周某亚辩称：同意周某斌的诉讼请求。当时周某光说了谁出钱买房就留给谁，当时是周某斌出了4万元买的房子。
法院查明
周某光与秦某系夫妻关系，于1950年结婚，二人育有子女三人，分别为周某斌、周某湘、周某亚。秦某于2013年3月31日去世。原被告称秦某的父母均先于其去世，秦某未留遗嘱。
2000年，河北北京办事处（甲方）与周某光（乙方）签订房屋买卖契约，约定甲方将A号房屋按成本价出售给乙方，房价款为29459元。A号房屋于2003年7月15日取得产权证，登记产权人为周某光。周某光与秦某夫妇一直在A号房屋居住。
周某斌提交一份2002年10月23日周某亚代书《分家单》，内容为：“分家单。周某光、秦某：共有住房2套，河北房屋由次子周某湘继承，北京市房屋由长子周某斌继承，购房款肆万元周某斌付的北京市住房。立子为证。代笔人周某亚。周某斌、周某湘，2002年10月23日。”
周某斌提交一份2013年7月9日手书《分家单》，内容为：“分家单。兄弟妹三人：周某斌、周某湘、周某亚。现有家产：宅基地都规老二周某湘所有。北京两居归周某斌所有。原于2001年购房款是由周某斌所负4万元，按目前市场价格，周某斌再拿出60万元作为补偿，给周某湘25万元，周某亚25万元，周某光10万元。补偿款需在半年内负清。周某光，2013年7月9日，周某亚、周某斌、周某湘。”
三被告对该二份《分家单》真实性认可。周某光、周某湘称，2002年10月23日的《分家单》是周某光病危入院时，秦某自己在家，没有秦某和周某光签字，所以不认可。2013年7月9日的《分家单》，是周某光为了不让周某斌闹，周某斌提出方案之后找亲戚执笔写的，当时周某斌提出的方案没有两套房屋也没有买房周某斌出钱的内容，写完之后也没给周某光念内容，秦某刚去世，周某光迫不得已签的。而且当时口头约定周某斌半年内履行分家单上的付款义务，但至今未履行，所以该分家单也是无效的。
周某光名下只有A号房屋一套房，河北的房是周某湘自己买的。4万元借款也不属实，即使4万元是借款也和本案无关。周某亚称，2002年分家单是我代笔的，日期上的人名章是周某光的。不记得秦某签名或者签章了，因为她不会签字，也没想到这么复杂。2013年的分家单我也认可。
周某亚提交其持有的一份《分家单》内容为：“分家单。家庭成员：父亲周某光。母亲秦某。子女：周某斌、周某湘、周某亚。家庭现有产业：河北省秦某宅基地4分，有周某光2分。北京A号有住房一套是周某光、秦某的共有财产。老家的宅基地四分，三个子女平分。北京的房产给秦某29.13平米，我要30平米。2001年买房时周某斌付了肆万元，我的30平米给他10平米，因当时的肆万元只能买10平米，所以给他10平米，还有20平米加上秦某的29.13平米，子女平分。等我百年后再分。立遗嘱人：周某光2004年7月1日。”该《分家单》末尾有如下手写内容：“（2013年7月9日写的分家单作废无效）”。
周某亚提交其持有的一份《遗嘱》，内容为：“河北宅基地给老二周某湘，房子是他自己盖的。北京房屋我的43年工龄，老伴按我的工龄一半计算共63年工龄。周某斌付4万元，4万元当时只能买10平米，从59.13平米拿出10平米给周某斌。还有49.13平米分为三份，为周某湘11平米，周某亚18平米，周某斌20.13平米（按平时对父母的付出大小分配的）。等我百年后按当时的房价高低计算处理。遗嘱：周某光，2013年12月1日。（2013年7月9日写的分家单作废）”
对于周某亚提交的上述《分家单》和《遗嘱》，周某光、周某湘认可其真实性，周某斌不认可其真实性。
2019年5月10日，周某光（出卖人）与肖某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：周某光将A号房屋出售给肖某，成交价50万元，买受人于2019年5月15日前向出卖人支付。同日，A号房屋所有权人登记变更为肖某。
2020年6月，周某斌起诉周某光、肖某，以周某光、肖某恶意串通将A号房屋出卖给肖某为由要求确认该二人签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并将A号房屋恢复登记至周某光名下。周某光、肖某辩称，A号房屋与周某斌无关，周某斌未履行2013年分家单上的义务，分家单已解除。案件经我院审理判决：一、确认周某光与肖某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、周某光、肖某于判决生效后七日内将A号房屋恢复登记至周某光名下。该判决已生效。在该案中周某斌亦提交其本案中提交的二份《分家单》作为证据，周某光、肖某对其真实性认可。
裁判结果
现登记在案外人肖某名下的北京市朝阳区A号房屋归原告周某斌所有。待按照之前判决书将北京市朝阳区A号房屋从案外人肖某名下恢复登记至被告周某光名下当天，再将该房屋从周某光过户至原告周某斌名下。
周某光本人终生享有在北京市朝阳区A号房屋全部房间内居住的权利。在周某光去世前未经周某光允许，他人不得在此房屋居住，此居住权不得转让继承，待周某光去世此居住权即消灭。
房产律师点评
A号房屋系周某光及秦某在婚姻关系存续期间，使用夫妻工龄以成本价购买的公有住房，登记在周某光名下，该房屋应认定为周某光及秦某的夫妻共同财产，二人各享有一半产权份额。综合周某斌提交的2002年《分家单》、2013年《分家单》，周某亚提交的2004年《分家单》和2013年《遗嘱》，其中均明确在购买A号房屋时周某斌出资4万元，上述证据能够相互印证，法院对于周某斌出资的事实予以认定。但由于A号房屋的购房人是周某光，周某斌的出资仅构成借款或赠与，周某斌并不能因其出资而成为购房人并据此享有A号房屋所有权。
秦某先于周某光去世，未留遗嘱，秦某享有的A号房屋二分之一产权份额为遗产，在秦某去世后即发生法定继承。本案中没有证据证明秦某的遗产存在应当不均等继承的情况，故其遗产应由其法定继承人即原被告四人平均继承，每人各分得A号房屋八分之一产权份额。析产继承分割后，周某光享有该房屋八分之五产权份额，周某斌、周某湘、周某亚三人各享有该房屋八分之一产权份额。
A号房屋在秦某去世后即发生继承，由原被告四人按份共有。原被告四人作为A号房屋的全体共有人，经协商一致有权对该房屋进行处分。原被告四人于2013年7月9日签署《分家单》，从该《分家单》主要内容的书写顺序可以看出，双方首先约定A号房屋归周某斌所有，其次约定周某斌需在半年内向其他共有人支付补偿款60万元，即确定房屋所有权归属在先，确定周某斌支付补偿款在后，且并未约定如周某斌未按时支付补偿款则该《分家单》作废。
房屋产权的归属系物权处分，要求周某斌支付补偿款系其他共有人享有的债权。从2013年《分家单》内容来看，周某斌向其他共有人支付补偿款并非其获得A号房屋全部产权的前提条件，不论周某斌是否履行付款义务，都不影响其依据该《分家单》中的物权处分合意获得A号房屋所有权。其他共有人有权依据《分家单》要求周某斌给付房屋补偿款，此节属其他共有人实现债权问题，但其在本案中均未提出相关要求，故本案对该问题不予处理，双方可另行解决。
原被告四人2013年7月9日签署的《分家单》系全体共有人对于共有物的处分决定，双方均应依约履行。周某光在此后拒绝按照该《分家单》履行，认为该《分家单》已作废，但该《分家单》系全体共有权人对于共有物的共同处分，且对于共有物的处分结果（即A号房屋归周某斌所有）考虑了周某斌在购房时的出资因素，故周某光无权单方废止该《分家单》。周某光未提交证据证明所有共有权人在此后曾就废除2013年7月9日《分家单》达成一致，或达成新的分家析产合意，周某光认为该《分家单》已作废的抗辩意见没有事实和法律依据，法院不予采信。周某斌依据2013年7月9日《分家单》要求获得A号房屋全部产权的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。
在签署2013年7月9日《分家单》时，周某光享有A号房屋八分之五产权份额，但从分家单中补偿款的分配情况来看，周某光是得到房屋补偿款最少的一方，可以看出周某光对自己的利益做出了重大让步和割舍，同时依据公平原则，法院判决周某光对A号房屋享有永久居住权，周某斌不得以房屋产权人身份要求周某光搬离A号房屋。
之前生效民事判决书已判决A号房屋产权登记由肖某恢复至周某光名下，该判决应当得到执行。由于A号房屋尚未按照生效判决恢复登记至周某光名下，法院判决该房屋所有权由肖某过户至周某光名下后再过户给周某斌。若肖某、周某光均怠于履行之前判决，周某斌可申请法院强制执行。
