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北京房产律师——以买卖名义签署的合同实际上为赠与合同有效吗

来源:创始人   作者:创始人   时间:2023-04-23


北京房产专业律师靳双权(13426037149)专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷,腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房,离婚房产分割等房产案件。从业十七余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

蔡某杰向本院提出诉讼请求:请求法院解除我与周某贤网签的《存量房屋买卖合同》。案件受理费由陈某佳承担。

事实与理由:蔡某杰周某贤2014年2月25日签订《存量房屋买卖合同》,在北京市海淀区房屋管理局房屋交易中心网签并公示,防止一房二卖,房屋价款100万元。周某贤没有给付蔡某杰房款,就在2015年9月26日因交通事故去世,涉案的海淀区X1房屋买卖没有实际履行。蔡某杰周某贤系舅甥关系,周某贤陈某佳系夫妻关系,因《存量房屋买卖合同》在海淀区房管所公示,不能随意撤销,无法保护我的合法权益。

 

被告辩称

陈某佳辩称,不同意蔡某杰的诉讼请求。该合同依法成立,合同合法有效,双方当事人应当依法履行相应的合同义务。

 

法院查明

蔡某林杨某芬系夫妻,生育二子三女,蔡某杰周某贤之母蔡某英系姐弟。陈某佳周某贤系夫妻,2015年8月8日登记结婚,周某贤2015年9月2去世。2005年12月6日,蔡某林(已故)、杨某芬(被拆迁人、乙方)与北京市土地整理储备中心海淀区分中心(拆迁人、甲方)签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,约定拆迁乙方在F号所有的房屋,乙方现有在册人口5人,实际居住人口5人,分别是户主杨某芬、之子蔡某杰,户主2高某、之子蔡某峰、之外甥周某贤,拆迁补偿款、补助费合计853750.2元。

2006年1月6日,蔡某杰作为买受人与北京A公司签订3份《购房协议》,购买海淀区海淀区X2(建筑面积87.71平方米)、海淀区X3房屋(建筑面积55.69平方米)、海淀区X1房屋(建筑面积76.76平方米)。庭审中,蔡某杰自述其在海淀区L号另回购有安置房。庭审中,蔡某杰提交2005年3月18日北京A公司《致拆迁居民的一封信》,称安置房购买以当时的户口为准,周某贤的户口是2005年12月12日才迁入的,陈某佳对《致拆迁居民的一封信》认可真实性,但称不能确定户口冻结日的时间,而且拆迁协议上周某贤属于在册人口。

2014年2月25日,蔡某杰(出卖人)与周某贤(买受人)办理《存量房屋买卖合同》网签,约定房屋坐落海淀区X1号,建筑面积76.76平方米;房屋成交价格100万元。上述《存量房屋买卖合同》对付款方式及期限、房屋产权及具体情况的承诺、房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记、争议解决方式等均未约定。

庭审中,蔡某杰称该合同是2014年2月25日签订的,当时蔡某杰想将该房屋以100万的价格卖给周某贤,但办理网签后,周某贤未支付购房款,周某贤也说过没钱,不想买了,但双方未签订解除协议,周某贤就出了交通事故。陈某佳称诉争房屋系老院拆迁所得,之前周某贤的父母离婚,后来周某贤的母亲去世,杨某芬担心周某贤的继父对周某贤不好,所以将周某贤的户口迁入到X1;

该宅院拆迁后,周某贤作为安置人口享有安置利益;蔡某杰夫妇担心周某贤婚前将房屋出售,所以安置房都写在蔡某杰名下;2014年蔡某杰周某贤协商将诉争房屋过户至周某贤名下,因为赠与过户费较高,所以走了买卖的形式。就上述《存量房屋买卖合同》除房屋信息和房款外,没有其他约定一事,蔡某杰称因为周某贤蔡某杰是甥舅关系,当时没想那么多。陈某佳2011年房屋交付,其和周某贤结婚后就在诉争房屋居住,直至2017年春节其被蔡某杰赶出房屋。蔡某杰2017年春节其收回诉争房屋,之前是周某贤陈某佳在此居住。

 

裁判结果

一、,蔡某杰周某贤2014年2月25日办理的网签《存量房屋买卖合同》无效;

二、驳回蔡某杰的诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

《存量房屋买卖合同》除房屋信息和房款数额外,对付款方式及期限、房屋产权及具体情况的承诺、房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记、争议解决方式等均未约定,该合同签订情况明显与常理不符,蔡某杰亦无法进行合理解释。另外,蔡某杰周某贤未支付购房款,但自述2017年春节前周某贤陈某佳已经在诉争房屋中居住,该情况亦与交易习惯不符。

结合考虑蔡某杰周某贤的亲属关系、周某贤X1院腾退安置的在册人口等情况,陈某佳2014年蔡某杰周某贤协商将诉争房屋过户至周某贤名下,因为赠与过户费较高,所以走了买卖的形式,该主张与本案查明情况一致,法院予以采信。蔡某杰周某贤签订《存量房屋买卖合同》,虚构房屋交易事实,规避房屋过户税费,属于恶意串通损害国家利益,故《存量房屋买卖合同》应属无效。



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