北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
2009年7月20日，我与被告签订《北京市商品房预售合同》并向被告支付了全部房款。合同第二十条产权登记约定由被告为我代办房屋产权证。2014年3月6日，我在办理房屋入住手续时，按合同约定向被告支付办理产权证的代办费、工本费等费用。被告还替政府权属部门收取我公共维修基金、契税、印花税等。从2010年4月1日至今被告没有为我办理房屋产权证。
在长达4年的时间里，被告未向我做过任何说明与解释。由于被告在合同中对于未按期办理产权证的违约金约定为零，我认为该条款是霸王条款。被告为自己不及时为我办理房产证并长期占用我向权属部门缴纳的各项资金逃脱责任。
现要求：1、被告在30日内为我办理房屋产权证；2、被告赔偿我因逾期办理房产证的损失，自2011年7月20日至产权证办理完毕之日，按总房款320405元，每日万分之三计算。
被告辩称
在双方签订的《商品房预售合同》中约定的交付房屋时间原告未交纳公共维修基金、契税、产权代办费等半办理房屋所有权证书必备的费用，当时因原告自身原因尚不具备办理房屋所有权证书的条件，而原告在商品房实际交付之日才交纳公共维修基金、契税、代办费等费用，具备了办理房屋所有权证书的条件。且契税、代办费等费用是办理产权证的前提。故合同约定的“商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书”应指商品房实际交付之日而非约定交付之日，即2014年3月6日应为原告实际收房之日。按照合同约定，2016年2月24日为最后办证的期限，故我公司没有逾期办理房产证，原告的请求不应该得到法院的支持。
本院查明
2009年5月28日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于北京市朝阳区一号房屋，房屋的用途为经济适用住房，购房款为319238元，被告应当在2009年6月30日前交付房屋。被告应当在2010年4月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告有权退房，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之零的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付。
商品房交付使用后，原告同意委托被告或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不高于1000元；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零的违约金。（上述合同文本均为格式文本，违约金的约定是在空格上打印填写为“零”或“0”。）
原告于2009年7月20日支付购房款319238元，同日实际入住该房屋，因双方另有其他纠纷，被告同意原告在未交纳公共维修基金、契税、印花税及产权代办等费用的情况下先入住。2014年初，被告通知原告交费。2014年3月6日，原告实际交纳公共维修基金、契税、印花税及产权代办等费用，并于2014年3月13日补交购房款1167元。
经查，原、被告均认可该小区共有三个楼栋，两外两个楼栋权属证明及业主的房屋所有权证均已办理完毕，涉案楼栋直到2014年5月12日才办理权属证明。
裁判结果
一、被告M公司于本判决生效后三十日内为原告费办理位于北京市朝阳区一号房屋权属转移登记手续；
二、被告M公司于本判决生效后七日内给付原告费逾期办理房屋权属登记损失二万六千元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的北京市商品房预售合同合法有效，原、被告均应依约履行各自的义务。原告于2009年7月20日实际入住，该日期应认定为房屋交付时间，被告以原告实际交纳公共维修基金等费用的时间为交付日，无法律依据，法院不予采纳。房屋交付时原告虽未交纳办理房屋所有权证必须的相关费用，但系经过被告同意，此后直至2014年，被告未能证明其通知原告交费，根据现有证据在接到被告通知后原告及时交纳了相关费用，并无违约行为。根据查明的事实，涉案房屋所有证长期不能办理的主要原因是楼栋权属证明尚未取得，被告不能证明在未取得楼栋权属证明的情况下，原告相关费用的交纳时间对办理房屋所有权证有何实质影响，故法院对被告的相关抗辩意见不予采纳。
根据合同约定，被告应于2010年4月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，并于交付房屋之日2009年7月20日起720日内即2011年7月10日之前为原告办理完房屋权属转移登记，现被告均未能办理，应认定为违约。现楼栋权属证明已办理，具备了办理房屋所有权证的条件，故法院对原告要求办理房屋所有权证的诉讼请求予以支持。
合同约定的逾期办理楼栋权属证明和房屋产权证的违约金为零。原告认为违约金约定为零属于霸王条款，应为无效约定。法院认为，所涉条款中原告的主要权利是办理房产证，该主要权利并未排除；由于合同法规定的违约责任的承担方式有多种，可以约定违约金，也可以要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等其他责任承担方式，故当事人虽约定违约金为零，但不应视为被告可因此免除其责任。故该条款虽为格式条款，但不涉及可能认定无效的法定情形。
然而，根据合同约定，被告虽不负有支付违约金的合同义务，但并未排除原告向被告主张赔偿损失的权利。法院认为，房产证是不动产所有权的唯一凭证，房产证未能取得，业主的所有权能处于不圆满状态，客观上对所有权的行使造成了限制，业主的多项衍生权利不能顺畅行使，增加了机会成本，造成了一定损失，对此被告应予适当赔偿。综上，法院根据已付购房款总额，酌定原告因未按期取得房屋所有权证的损失。
