北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
王某兰向本院提出诉讼请求：1.判令依法判令位于北京市房山区一号房屋（以下简称：一号）归原告所有；2.判令被告配合原告办理上述房屋的过户手续；3.确认赵某君和陈某涛的合同《北京市存量房屋买卖合同》无效；4.诉讼费由被告承担。
事实和理由：原、被告于2019年4月8日离婚，有双方离婚时的离婚证和协议书为证，在离婚时，双方在离婚协议书中明确约定了财产关系，有两套房屋归原告所有。由被告协助原告办理过户手续。但离婚后，被告不但不配合协助原告办理过户手续，反而私自将属于原告未过户的一号房屋卖给了第三人，被告的行为严重侵害了原告的财产权益，故诉至法院。
被告辩称
赵某君辩称，不同意原告的诉讼请求，我们离婚前说的是一套房子给王某兰，涉案房屋归我们儿子赵某鹏，但是离婚当天在打离婚协议时，王某兰说跟赵某鹏说好了，涉案房屋归王某兰所有，我以为她说的是真的，我就同意了。后来赵某鹏予以否认。原告用欺骗的手段获得涉案房屋，故不能支持王某兰的诉讼请求。
陈某涛辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是我的合法财产，原、被告无权分割，原告的诉讼请求无法律依据。陈某涛与赵某君所签订的房屋买卖合同，是双方自愿签订，没有合同无效的情形，原告也没有证据予以证明。我对于王某兰、赵某君之间的纠纷不清楚，房屋登记在赵某君名下，我方购买后，履行了合同义务。
法院查明
2019年4月8日，赵某君与王某兰协议登记离婚。双方签订《离婚协议书》，其中载明：“二、财产分割：1.住房：房山区二号，归女方所有。房山区一号，归女方所有。河北省三号，归男方所有。”双方均签字确认。
经查，涉案一号房屋系杨希均与王某兰婚姻存续期间，由双方全款购买，后登记在赵某君名下。赵某君曾用名为张希军。
2019年9月26日，赵某君与陈某涛签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定赵某君以房屋总价款2106000元将一号房屋卖于陈某涛。陈某涛于签订合同前给付赵某君200000元，当月涉案房屋转移过户至陈某涛名下，至今陈某涛未支付该房屋的剩余尾款。现该房屋由王某兰管理，出租给案外人使用。
审理中，陈某涛向法庭提交其与赵某君于2019年9月26日当天签订的另外一份《北京市存量房屋买卖合同》，该合同中约定的涉案房屋总价款为1670000元。
裁判结果
一、确认赵某君与陈某涛之间于2019年9月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
二、赵某君、陈某涛于本判决生效之日起15日内，协助王某兰将位于房山区一号房屋的所有权登记至王某兰名下。
房产律师靳双权点评
本案存在以下两个争议焦点。
一、王某兰与赵某君签订《离婚协议书》时，王某兰是否存在欺诈行为。
本案中，王某兰和赵某君双方于2019年4月8日在自愿、平等的基础上签订《离婚协议书》，该协议合法有效，双方均应按协议履行。赵某君辩称签订《离婚协议书》时受到了欺诈和欺骗，离婚协议中关于涉案房屋的约定应为无效，但王某兰当庭予以否认，赵某君并未提交充分、有效的证据予以证明，故对此辩称法院难以采纳。
二、陈某涛是否构成“善意取得”。
王某兰和赵某君在《离婚协议书》中约定涉案一号房屋归王某兰所有，但离婚后赵某君未经王某兰的同意，将该房屋卖于陈某涛，应属于赵某君无权处分，且需要分析陈某涛是否构成善良取得。
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据上述法律规定，对于陈某涛是否构成善意取得的认定问题，应首先对其主观态度予以判断。
根据本案现有证据显示，赵某君与陈某涛之间买卖涉案房屋的交易过程，相较于一般的房屋买卖交易，存在多项异于常理之处。具体而言：
其一，从合同订立磋商环节看，依交易习惯，对于房屋此种大额不动产交易，买受人除审查房屋权属外，尚需对拟购买标的进行现场查验，对王边环境、现状、居住使用情况予以核实，以排除潜在的交易风险。本案中，在签订合同前，陈某涛虽主张事前进行过看房，但就其主张的此项事实，未无任何证据佐证，且此时房屋尚由案外人实际租住；
其二，从合同签订环节看，赵某君与陈某涛之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》，即双方所称的网签合同，对房屋交付、产权过户时间、违约责任、户籍迁出等主要内容未作约定，留空白条款，且对于房屋状态约定为“未出租”与事实不符。同时陈某涛提交的另一份《北京市存量房屋买卖合同》，虽对房屋交付、产权过户时间、违约责任进行了约定，但是双方约定支付定金200000元后，在合同签订之日起10日内，即办理房屋转移登记手续，均与一般交易常理不符；
其三，从支付购房款环节来看，陈某涛仅支付了购房涉案房屋的定金200000元，赵某君与陈某涛便完成了房屋的转移登记，且陈某涛至今并未支付剩余尾款，赵某君亦未提起诉讼向其张相应权益，亦与一般交易常理不符；
结合上述情节，应当认定陈某涛主观上并非善意，不符合善意取得的构成要件。在此基础上进一步分析，赵某君作为无权处分人，其主观上存在的恶意不言自明。赵某君与陈某涛之间合同目的的实现，系以损害王某兰的合法权益为代价。双方之间的交易行为不仅不构成善意取得，且已符合合同无效情节，故赵某君和陈某涛于2019年9月26日签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》均无效。
