在线咨询 | 联系我们
咨询电话:400-183-6969

继承顺序

团队介绍
业务领域
联系我们
说房网

在线咨询

  • (*仅律师可见)
  • (*仅律师可见)
您现在的位置是: 继承顺序 >

北京房产律师 解析一起有公房拆迁引发的纠纷

来源:未知   作者:未知   时间:2020-12-28


北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
原告诉称
楚某、尹A向本院提出诉讼请求:1.判令A市一号房屋、二号房屋、三号房屋、四号房屋的所有权及使用权等相关权益属于楚某、尹A所有,待该四套房屋具备过户条件时,尹B、孙某、刘某及M公司协助楚某、尹A将四套房屋的所有权过户至楚某、尹A名下;2.尹B给付楚某、尹A拆迁补偿款82万元;
事实和理由:尹B系楚某前夫,尹A系楚某与尹B之女,孙某系尹B之妻,刘某系孙某之女。位于A市一号房屋系楚某和尹B共同承租的公房。2007年,该房屋纳入拆迁范围。2011年8月19日,楚某和尹B协议离婚,其中约定该公房在离婚后继续由楚某、尹B、尹A共同承租,直至拆迁全部结束为止,拆迁最终签字楚某、尹B、尹A必须全部在场,尹A占拆迁款的30%的产权,其余的全部拆迁款和拆迁所得房屋产权将由楚某、尹B各50%,如果任何一方私自处理未拆房屋,视为自动放弃,所有拆迁补偿款及房屋全部归对方所有。2016年4月,尹B隐瞒楚某、尹A,与M公司签订了拆迁协议,获得了四套安置房及补偿款。根据协议,上述拆迁利益应全部归楚某和尹A所有。
 
被告辩称
尹B辩称,尹B不同意楚某、尹A的全部诉讼请求,理由是:第一,尹B与楚某所签署的《离婚协议书》的第3条和第4条属于无效条款,一号房屋属于国家所有,而非尹B和楚某二人可以独自分割处分的共有财产,二人在离婚协议中约定由尹B、楚某、尹A共同承租,未经过尹A同意,也未经过产权单位同意,而且相应的未来的拆迁利益也不属于二人离婚时已取得的共有财产,在2016年实际拆迁时,相应利益中有孙某、刘某、尹A的相关权益,二人在离婚协议中约定对拆迁利益进行分割,侵犯了孙某、刘某、尹A的合法权益;
第二,一号房屋由尹B一人承租,尹B和楚某离婚后与孙某再婚,婚后由尹B、孙某、刘某共同在一号房屋内居住,M公司依据拆迁政策与尹B签订相关拆迁协议,尹B系被拆迁人,尹B、孙某、尹A、刘某系被安置人,拆迁所得的四套房屋和补偿款均属于尹B个人所有,尹B有义务解决孙某、尹A、刘某的实际居住问题;
第三,尹B也没有违约行为,不应使用《离婚协议书》第5条的约定,尹B在拆迁前并未私自处理未拆房屋,而是辛辛苦苦做了多年的“钉子户”,以实际行动向拆迁公司强烈表示不同意拆迁,在此过程中,楚某曾多次找到拆迁公司,要求与拆迁公司签订拆迁协议,但均被拆迁公司以不属于被拆迁人或被安置人为由拒绝,尹B最后与M公司签订的相关拆迁协议,也并未损害楚某的权益,而且双方第五条约定的违约责任过高,申请法院予以降低。
孙某辩称,孙某不同意楚某、尹A的全部诉讼请求,理由是:除了尹B所答辩的居住内容外,孙某作为尹B的妻子,有权取得拆迁所得的四套房屋和补偿款的共有权,有权实际居住、使用。
刘某辩称,刘某不同意楚某、尹A的全部诉讼请求,理由是:除了尹B所答辩的居住内容外,刘某作为被安置人,有权在四号房屋内居住,并取得该套房屋的所有权,对于拆迁所得的补偿款,刘某也享有部分所有权。
M公司未作陈述。
 
本院查明
本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有异议的事实,本院确认如下:
楚某和尹B于1985年9月26日登记结婚,尹A系二人之女,二人于2011年8月19日协议离婚。尹B与孙某于2013年11月9日登记结婚。刘某系孙某与其前夫之女。
2000年4月1日,尹B作为承租方与A市房管局签订《A市公有住宅租赁合同》,约定由尹B承租一号房屋。
2007年,一号房屋纳入拆迁范围,拆迁人为M公司。
2011年8月19日,楚某与尹B在协议离婚时签署《离婚协议书》,其中约定如下内容:“3、尹B承租的一号房屋,离婚后继续由尹B、楚某、尹A共同承租直至拆迁全部结束为止,拆迁时最终签字尹B、楚某、尹A必须全部在场,拆迁协议各持1份。4、房屋拆迁时尹A占拆迁款项30%的产权,其余的全部拆迁款和拆迁所得房屋产权将由尹B、楚某各占50%。5、如果任何一方私自处理未拆迁房屋,若被发现,将视为自动放弃,所有拆迁补偿款及房屋全部归对方所有。6、除房屋外,其余全部财产由两人自行处理。”
2016年4月6日,尹B(被拆迁人、乙方)与M公司(拆迁人、甲方)签订《A市城市房屋拆迁补偿安置协议书》(以下简称《补偿安置协议书》),其中约定:本协议第四条、第五条、第六条约定的补偿、补助等款项合计为959650元,折抵本条第一款约定购房款后,甲方仍须向乙方支付补偿补助款400000元。”
同日,尹B(被拆迁人、乙方)还与M公司(拆迁人、甲方)签订《A市城市房屋拆迁补偿安置协议书补充协议书》(以下简称《补充协议书》),其中约定:本协议第四条、第五条、第六条约定的补偿、补助等款项合计为1139700元,折抵本条第一款约定购房款后,甲方仍须向乙方支付补偿补助款420000元。”
 
裁判结果
一、尹B与M公司所签署的《A市城市房屋拆迁补偿安置协议书》和《A市城市房屋拆迁补偿安置协议书补充协议书》项下的A市二号房屋和A市四号房屋上的全部权益由楚某享有,待上述房屋具备过户条件时,尹B和M公司协助楚某将上述房屋过户至楚某名下;
二、尹B与M公司所签署的《A市城市房屋拆迁补偿安置协议书》项下的A市三号房屋和A市一号房屋上的全部权益由尹B享有,待上述房屋具备过户条件时,楚某和M公司协助尹B将上述房屋过户至尹B名下;
三、尹B于本判决生效后三十日内向楚某给付房屋拆迁款77000元;
四、尹B于本判决生效后三十日内向尹A给付房屋拆迁款266000元;
五、驳回楚某、尹A的其他诉讼请求;
六、驳回尹B、孙某、刘某的其他诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为:
共有物可以予以分割。本案中,关于本案所涉拆迁利益的具体分割:第一,根据尹B和M公司所签署的《补偿安置协议书》、《补充协议》所约定的内容,尹B为被拆迁人,孙某、尹A、刘某为应安置人口,故相应的拆迁利益应当在尹B、孙某、尹A、刘某之间先行进行分配,而对比尹B与M公司所签署的《补偿安置协议书》、《补充协议》的内容和拆迁手册中的《致被拆迁居民的一封信》和《房屋回购管理办法》的内容,前者所约定的补偿标准明显不同于且高于后者所约定的补偿标准,故尹B与M公司在签署《补偿安置协议书》和《补充协议》时存在较高的自主协商内容,现有的拆迁手册中的约定标准不能作为本案分配拆迁利益的唯一依据,应结合《补偿安置协议书》和《补充协议》的实际约定内容综合判定。
本案中,对于原房屋及地上附属物的补偿款,鉴于一号房屋为公租房,承租人为尹B,而孙某、尹A、刘某均非系承租人,相应权益应归尹B享有;对于安置房屋,如前所述,协议中的安置房屋并非拆迁手册中的回购房屋,且从《补充协议》约定的内容来看,安置面积为47.98平方米,而超过标准面积也为47.98平方米,故安置房屋与安置人口因素无关,相应安置房屋的利益亦应归尹B享有,孙某、尹A、刘某作为应安置人口,有权使用安置房屋,但并不直接构成共有权;对于其他拆迁奖励及补助费,因现有证据并不能具体明确各项补偿的具体核算标准,无法确定孙某、尹A、刘某作为安置人口的个人补偿数额。
第二,在析出孙某、尹A、刘某的拆迁利益后,尹B所享有的拆迁利益应依据其与楚某所签署的《离婚协议书》的约定内容再行分配。首先,对于楚某和尹B所签署的《离婚协议书》的第3条和第4条的效力。靳律师认为,本案所涉的一号房屋的性质虽为公租房,楚某和尹B所签署的《离婚协议书》的第3条所约定的共同承租内容,实际上是对该房屋的居住使用问题的约定,并没有侵犯该房屋所有权人的权益,即便孙某、刘某对于实际取得的拆迁利益享有财产权益,但楚某、尹B的约定仅限于楚某、尹B、尹A之间,并未排除孙某、刘某的权益。因此,《离婚协议书》相应的条款均为合法有效;
其次,对于楚某和尹B所签署的《离婚协议书》的第3-5条的适用。从《离婚协议书》的内容和目的来看,双方约定的“在签字时,尹B、楚某、尹A必须全部在场”、“任何一方私自处理未拆房屋”内容,其目的在于保障协议各方对一号房屋拆迁的知情权和同意权,避免减少另一方的应得拆迁利益,对于尹A的安置问题,由楚某予以解决;对于孙某、刘某的安置问题,由尹B予以解决,且鉴于尹B与孙某系夫妻关系存续期间,有关彼此之间的夫妻财产份额问题,本案不予处理。



添加微信×

扫描添加微信