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房产继承和赠与 税费孰高孰低?

来源:admin   作者:admin   时间:2017-06-16


  赠与房产还需缴纳

  与房产的继承过户不同,房产的赠与还需要缴纳一笔契税。其中具体的手续和费用是这样的。

  首先房产的赠与人与受赠人之间需要订立一份房屋赠与的书面合同,也就是赠与书。然后,赠与人和受赠人要带着这份赠与书和房屋的,同时到房屋所在地的公证处进行房屋赠与的公证。

  这个过程中涉及到了两笔费用,一笔费用是公证费,和一样,房屋赠与的公证费收取的比例也是受益总额的2%,但不低于200元。沿用胡先生的例子,除了1500元的房产评估费,他的房屋赠与公证费是6000元;还有一笔费用就是杨女士所提到的契税,目前上海市对契税的征收比例是房屋评估价值的1.5%,那么胡先生或是他的女儿需要支付的契税就是300000×1.5%=4500元。

  最后一个环节就是到交易中心去办理房屋转移登记手续。需要的材料有房屋赠与的,赠与人和受赠人的身份证件、原来房地产产权证、赠与书及公证材料以及缴纳的契税收据。这个环节需要缴纳的费用还有包括100元的登记费、5元的权证、房屋评估价0.05%的合同印花税。上文中我们已经计算过了,这笔费用加起来为255元。

  交易形式加入子女姓名更省费用

  “原来宝宝的名字加到上这么麻烦!”新近添丁的李莘夫妇,原来准备在儿子周岁的时候,把儿子的名字也加到房产证上,作为完美家庭的见证。拨打了房地产交易中心的咨询电话,电话那头的工作人员却告诉他们,把子女的名字添加到房产证上面,并不像想象中的那样简单。

  也许不少人会认为,房产是我们自己的,宝宝是家庭的新成员,把他的名字写进产权证,还要通过赠与或交易的方式?

  “的确是这样,在房产证上增加产权人,并不像大家想象地那么简单,想加就加,想减就减,而是要依据一定的规定,办理相应的手续。像你们要把儿子的名字添加到产权证上,只能通过赠与或是交易的方式来办理。”杨女士这样说。

  赠与或是交易?那岂不是把父母的名字从产权证上“挤”出去了?不是的,在这个时候可以采用部分赠与和部分产权交易的方式,把一定比例的给子女,其中涉及到的税费也是按照这个比例来计算。

  如果是按照赠与的手续来办理的话,可以参照上文中对于房屋赠与的手续来进行办理,不过不同的是,如果产权证上已经有双方的名字,把子女的名字加入产权证,假定子女的受益额为房屋评估价值的三分之一,其中所需要的公证费用、契税都相应按照评估价值的三分之一来计算。

  像李莘夫妇的这套面积90平方米的房产,经过专业评估公司的评估,评估下来的价值为105万元(评估费为1000000×0.5%+50000×0.25%=5125元),儿子的受益额相当于评估价值的三分之一,也就是35万元,需要的公证费用是350000×2%=7000元,契税是350000×1.5%=5250元。在办理产权证变更的时候要缴纳的费用是100元的登记费、5元的权证印花税以及350000×0.05%=175元的合同印花税,共计17655元。

  相比之下,如果选用“部分交易”的方式来办理,费用就会减少很多。如果李莘夫妇将1/3的产权出售给儿子,可以与儿子签订一份《》,具体的成交价可以自行填报,提请财政局审批。一般情况下,人们总是希望这样的交易价格越低越好,如果填报的金额低得离谱,被财政局驳回,结果自然是“买卖不成”了。所以只要自己的估价基本符合市场行情,一般都会通过审批的。这样操作的最大好处是自己申报交易价格,少掉了中心这个环节,也就不用支付数千元的房产评估费了。此外,用交易的形式,不需要进行公证,公证费用7000元也省去了。但是因为属于这种过户有交易的性质,所以要增加一笔交易费用,交易费用是按照5元/平方米来计算的,像李莘夫妇的这套房产,转让三分之一的产权给儿子,要支付的交易费是90÷3×5=150元。这样算下来,同样是在房产证上给儿子添个名字,以交易的形式共需要缴纳的税费为5680元,比起赠与的方式可要省下1万余元了。

  需要指出来的是,如果子女尚未成年,属于限制民事行为能力人,购房时还要来。在订立《商品房买卖合同》时,需带上子女的出生证或独生子女证、子女和监护人的图章,在买受人一栏和签字的地方写上子女的名字,在法定代理人签字的地方签上父母的名字。此外,这种“部分交易”的方式还可以延伸到其他人的身上。如果在房产证上需要添上其他非嫡系亲属的名字,也可以采取这样的方式,同样签订《商品房买卖合同》,将几分之一的产权出售给他人。

  夫妻姓名的“加减法”

  相比之下,在房产证上夫妻姓名的加减法倒是简便了许多。像马先生和马太太,前已经5年了,去年以他们以马先生个人的名义购买了一套房子(期房),房产证上也只登记了马先生的名字。最近,马太太开始担心房屋产权证上只有丈夫的名字,婚姻出现问题她会一无所有,想把她的名字加上。

  “其实,马太太的顾虑是多余的。”杨女士解释说,“这种婚后的共同财产,即使房产证上只填有一个人的名字,也不影响另一方对房屋享有所有权。”

  如果要在产权证上加上另一方的名字,办理“添名”的手续也比较简单。

  “办理这样的手续,要求夫妻双方都要到场,填好相应的表格,带上、原来的房屋产权证、夫妻双方的身份证明就可以了。需要缴纳的费用主要有100元的登记费、5元的权证印花税。”

  当然,也有不少夫妻因为感情不合而分道扬镳,时候如果双方达成协议,一方同意把将产权房转给另一方所有,把另外一位的名字从产权证上减去,办理的手续也不复杂。在房屋没有给他方的情况下,只要离婚的夫妻双方都到场,填完需要的表格后,凭着双方的身份证件、离婚、原来的房屋产权证就可以办理。缴纳的费用包括100元的登记费和5元的权证印花税。

  



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