北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某伟向本院提出诉讼请求：1.陈某旭和赵某芝偿还陈某伟人民币705万元及利息；2.诉讼费用由陈某旭和赵某芝承担。
事实和理由：陈某伟系陈某旭的父亲。陈某旭和赵某芝系夫妻关系，二人于2009年登记结婚，婚后二人生育一子陈某浩，陈某浩于2018年9月就读西城区某小学。陈某伟是北京市西城区一号房屋（以下简称一号房屋）原产权人。2017年下半年，陈某旭和赵某芝以陈某浩要进入某小学就读为由，要求陈某伟将一号房屋过户到陈某旭名下，陈某旭在2017年10月26日为陈某伟出具《欠条》，确认陈某伟将一号房屋以705万价格卖给陈某旭，如果陈某旭能在2018年9月1日前将该房产重新过户给陈某伟，该欠条作废，如果不能重新过户给陈某伟则应在2020年9月1日前付清房款。
其后，陈某旭既未将一号房屋重新过户给陈某伟，也没有支付任何房款，且将一号房屋出售后另行购置二号房屋。陈某伟将陈某旭诉至法院，要求陈某旭偿还705万元及相应利息，在法院主持下双方达成和解并作出裁定书。赵某芝为逃避该债务，向法院起诉离婚要求分割二号房屋，并申请法院撤销前述裁定。法院经审理后认为：赵某芝未参与陈某伟和陈某旭达成和解的相关程序，客观上损害赵某芝的诉讼权利，裁定撤销了裁定书。
陈某旭和赵某芝以孩子入学为由要求陈某伟将房产过户给陈某旭，并承诺给付705万元或将房产还给陈某伟。现陈某旭和赵某芝以离婚、申请撤销裁定等种种手段，意图侵占房产、逃避还款义务。故提起本次诉讼，望判如所请，以维护陈某伟合法权益。
被告辩称
陈某旭辩称：同意陈某伟的诉讼请求。陈某伟起诉状所述属实。
赵某芝辩称：不同意陈某伟的全部诉求。涉案房屋为陈某伟赠与陈某旭和赵某芝。陈某伟以及陈某旭伪造合同欠条进行虚假诉讼，其根本目的是伪造婚内共同债务。我们希望法院查明事实，驳回其全部诉求。
周某芳述称：涉案房屋是老人的唯一住房，没有赠与。欠条是在房屋过户前签署的。
法院查明
一、陈某伟与周某芳系夫妻关系，陈某旭系二人之子。陈某旭与赵某芝于2009年登记结婚，育有一子陈某浩。
2017年11月13日，陈某伟（出卖人）与陈某旭（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定陈某伟将一号房屋出售给陈某旭，成交价格为1750000元。后，该房屋的所有权转移登记至陈某旭名下。各方均认可陈某旭未实际向陈某伟支付房款。
赵某芝主张，上述房屋买卖合同实为赠与合同，真实意思为陈某伟将房屋赠与陈某旭、赵某芝，通过签署买卖合同办理所有权转移手续。
陈某伟、陈某旭、周某芳否认有赠与的意思表示，均表示只是通过该种方式将房屋过户至陈某旭名下，目的是解决陈某旭与赵某芝之子陈某浩的小学入学问题，为了保证孩子能上一个较好的学校。
二、陈某伟向本院提交陈某旭向其出具的、落款日期为2017年10月26日的《欠条》一份，用以证明其与陈某旭之间存在房屋买卖合同关系，该欠条的内容为：“本人陈某旭购买房屋所有权人陈某伟的位于北京市西城区一号处房产，……房权人陈某伟为了让孙子陈某浩能于2018学年在育民学区顺利上学，决定把该房屋卖给本人陈某旭，因陈某旭当下没有支付能力，立此欠条约定当下该房产真实价值以作未来还款证据。
……父亲陈某伟答应房屋（满五唯一）以705万元人民币（柒佰零伍万元）整卖给陈某旭，如果陈某浩升入某小学后，陈某旭能把房产在2018年9月1日前重新过户给陈某伟，该欠条即作废。如果该房产不能重新过户给陈某伟，陈某旭承诺最迟在2020年9月1日前把705万元(柒佰零伍万元）整房款付清。……。”
陈某伟、陈某旭、周某芳均认可该欠条的真实性、出具时间，并主张赵某芝亦全部知情。关于该欠条的出具经过，陈某伟在庭审中陈述如下：
关于欠条中所述房屋的处理方式，赵某芝与陈某旭均参与了协商并同意该房屋作价705万元，赵某芝对欠条的内容及相关事实均知情并同意。因为关于房屋的具体手续都是由陈某旭和陈某伟操办的，所以只让陈某旭在其上签字。
关于让陈某旭出具欠条的原因，陈某伟称：其在将一号房屋的所有权转移登记至陈某旭名下之前，在不动产交易大厅进行了咨询，工作人员向其提示了产权转移之后的风险。陈某伟为了预防风险，即预防陈某旭、赵某芝不返还房屋，故通过让陈某旭出具欠条的方式予以保障财产的安全。
本院进一步询问，不动产交易大厅的工作人员亦曾向你做风险提示，你既然担心存在儿子不返还房屋的风险而让其签字，为何不担心赵某芝反悔的风险，而让其签字以进一步确定权利义务关系陈某伟称，其系与陈某旭做交易，其认为只要有陈某旭的签字就足够了。至于陈某旭和赵某芝怎么说的其不知情，其只是想让孩子入学，其他的没有想那么多。
庭审中，陈某伟、周某芳均主张曾向陈某旭、赵某芝索要过欠款，但未提交相关证据。
三、陈某旭称，2020年4月15日，陈某旭将一号房屋出售，净得房价款为666.9万元。2020年4月23日，陈某旭以845万元的价格购买坐落于北京市丰台区房屋，房屋的所有权登记在陈某旭名下。
本院询问陈某伟、周某芳，在原先将一号房屋过户至陈某旭名下时，为了防止其反悔让其出具了欠条，但为何在陈某旭将一号房屋出售再行购买新的房产且未将陈某伟、周某芳登记为房屋所有权人的情形下，未曾采取相应的预防陈某旭夫妇反悔的措施。陈某伟称，其认为之前的欠条依然有效，且基于对陈某旭夫妇的信任，故未采取措施。
四、另查，本院曾于2021立案受理申请人赵某芝申请撤销司法确认调解协议裁定一案，……陈某伟、陈某旭经北京市西城区诉前人民调解委员会主持达成协议：一、陈某旭于2020年11月30日前给付陈某伟705万元；二、若陈某旭未按时给付上述款项，则陈某旭应额外向陈某伟给付利息（以705万元为基数，按年利率6%的标准计算，……。
2021年3月8日，陈某旭在与赵某芝离婚纠纷一案中提交答辩状，载明‘欠陈某伟(我父亲)705万元及利息，该负债是因为位于西城区一号是陈某伟房产，因孩子在西城区入学需要，2017年11月陈某伟以705万元的价格将该房卖给我们，当时我和赵某芝没钱支付购房款，就未付房款想过户，孩子2018年入学。2020年上半年，因为西城区入学政策发生变化，加之房地产市场行情有下降趋势，我们将该房产出售，出售价款669.9万元，此款用于购置第一项财产二号房屋。该债务属于双方共同债务，双方共同偿还’……”。
裁判结果
驳回陈某伟的全部诉讼请求。
房产律师点评
本案的争议焦点为如何认定陈某伟提交的显示陈某旭于2017年10月26日出具的《欠条》，以及陈某伟、陈某旭所持双方基于该欠条形成房屋买卖合同关系的主张能否成立。
陈某旭、陈某伟主张双方之间基于《欠条》形成房屋买卖合同关系不能成立，该欠条系陈某旭与陈某伟以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效。论述如下：
一、从各方当事人的陈述及证据，可以推断陈某伟与陈某旭、赵某芝之间并无真实的房屋买卖合同关系。陈某伟与陈某旭曾就一号房屋签署房屋买卖协议，但陈某伟、陈某旭均主张签署该协议的真实目的系为了陈某旭与赵某芝之子顺利上学，签署买卖协议仅系为了办理产权转移登记手续所需，陈某旭亦未实际支付房款。
二、陈某伟、陈某旭、周某芳所持赵某芝对《欠条》自始知情且同意的主张、以及对赵某芝未在欠条上签字原因的陈述，法院难以采信。陈某伟主张，在一号房屋过户之前，其曾咨询不动产交易大厅的工作人员并得到风险提示，为预防陈某旭反悔的风险故让其出具《欠条》，但根据一般的经验逻辑与生活常理，在此种情形下，作为父母既然能考虑到需预防儿子陈某旭反悔可能产生的纠纷，则更应该会考虑到儿媳赵某芝反悔导致纠纷的情况。如确像陈某伟等所言在一号房屋转移过户之前陈某旭即出具了欠条且赵某芝知情并同意，则陈某伟等不让赵某芝在该欠条上签字不符合常理。
三、欠条的内容与陈某伟等在其后的表现尤其是陈某旭将一号房屋出售并另购房屋过程中的表现，与常理及逻辑不符。欠条的关键内容或关键目的是为了防止陈某旭反悔，故明确约定如陈某旭未能在2018年9月1日之前将一号房屋返还陈某旭，则须支付705万元及利息，并载明了利息的计算方式及截止至该日的具体利息数额。从欠条约定的内容看，虽陈某旭与陈某伟系父子关系，但双方对权利、义务的约定还是相当重视且具体的。
而从之后的实际情况看，在本次诉讼中，除陈某伟曾在2020年10月左右以陈某旭为被告向法院提起房屋买卖合同纠纷之诉外，陈某伟等未提交任何其他曾向陈某旭、赵某芝追索款项或要求履行欠条义务的证据。应该说，如陈某伟等在将一号房屋转移登记前采取了签署欠条的方式予以防范，那么陈某伟等人是有比较清楚的风险防范意识的。从一般公民对风险的考虑与朴素认识，陈某旭2020年4月将一号房屋出售、另购的新的房产且所有权人中未登记陈某伟、周某芳，其对陈某伟、周某芳等可能产生的失去房产的风险应当大于或者至少不小于此前将一号房屋转移登记至陈某旭名下的风险。
陈某旭出售一号房屋且另购房产的行为，显然是以行动表明不再返还陈某伟一号的房产。法院就该事实询问陈某伟等，根据其答复，可以看出陈某伟等在此情形下亦未要求陈某旭履行欠条的义务，其所陈述的以住进新购的房屋的方式索要欠款、本意是陈某伟登记为新购房屋产权人但受陈某旭欺骗等，显然缺乏逻辑与说服力。且退一步讲，即便确如陈某伟等所言是陈某旭购房时，陈某伟与其约定以陈某伟为新购房屋的所有权人，则更进一步说明陈某伟与陈某旭就一号房屋之间不存在买卖合同关系。
四、陈某伟等主张赵某芝对《欠条》自始知情且同意的主张，但从现有查明的相关事实可以推断出，陈某伟于2020年10月向人民法院提起诉讼要求陈某旭履行欠条的义务时，赵某芝与陈某旭存在夫妻感情不和的情形，且赵某芝对陈某伟之间的该次诉讼事项并不知情。在通过人民调解确定债权债务关系后，陈某旭即在其与赵某芝的离婚诉讼中以该债务作为答辩事由之一。以此来看，陈某伟等在主观上是存在一定的认识，认为陈某旭在《欠条》中所负的债务与赵某芝有可能相关。但在本次诉讼中，陈某伟等未提交任何证据，证明曾向赵某芝主张欠条中约定的义务。
根据以上论述，综合考虑陈某伟、陈某旭之间的父子关系，陈某旭与赵某芝之间的夫妻关系及感情状况，法院认为，陈某旭、陈某伟主张双方之间基于《欠条》形成房屋买卖合同关系不能成立，该欠条系陈某旭与陈某伟以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效。现陈某伟基于该无效民事法律行为向陈某旭、赵某芝提出的诉讼请求，法院不予支持。
