北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某英向一审法院起诉请求：1、确认赵某鹏与赵某达于2015年2月3日签订的不动产买卖合同无效；2、要求赵某达将位于北京市东城区一号房屋产权恢复登记至赵某鹏名下。
赵某英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认赵某鹏、赵某达于2015年2月3日签订的关于北京市东城区一号房屋（下称涉案房屋）的不动产买卖合同无效；2.依法判令赵某达将涉案房屋产权恢复登记至赵某鹏名下；3.本案诉讼费全部由赵某鹏、赵某达承担。
事实和理由：一、一审法院未依法查明案件事实真相。涉案房屋系赵某鹏、刘某洁夫妻二人婚内共同财产，刘某洁并非对涉案房屋权属转移一事知情默认，而是一直被家人刻意隐瞒，知情时为时已晚且受限于客观身体状况无力改变现状，一审法院对该案件事实情况核查有误。
二、一审法院在查明涉案房屋过户情况时，赵某达刻意隐瞒了涉案房屋系赵某鹏与刘某洁夫妻共有的事实情况，在没有确凿的证据佐证前提下仅凭所谓的“常理推断”来推定刘某洁对涉案房屋过户一事知情并同意或事后没提出异议主张权利，认为我提出的受赵某达欺骗规避房产税交其代持的说法缺乏合理性，据此简单驳回我的诉讼请求实为不当。
三、一审法院对案件关键事实认定错误，赵某鹏系基于对涉案房屋征收房地产税一事的错误认识而将涉案房屋以与赵某达订立房屋买卖合同并为其办理过户的形式交其代持，涉案房屋买卖合同系交易双方为规避国家政策管控恶意串通订立，严重侵害了涉案房屋其他继承人的合法权益，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条之规定应属无效合同。涉案房屋同地段一般房屋出售价格通常高达数百万元，但是涉案房屋的成交价格仅为1万元，其中原因在于赵某达以国家需要征收房产税为由欺骗赵某鹏办理了房屋的买卖和过户事宜，而将涉案房屋以房屋买卖的形式暂交其代持，而房屋的不合理成交价格也恰恰从侧面印证了这一事实情况。
综上，一审法院事实认定不清、证据不足，请求二审法院查明案件事实并依法改判。
赵某鹏上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判我与赵某达2015年2月签订的关于涉案房屋的买卖合同无效，并将房屋产权恢复登记到我名下；2.诉讼费由赵某达承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院在查明涉案房屋过户时我和赵某达隐瞒了涉案房屋系我与刘某洁夫妻共有的情况下，通过分析推定涉案房屋的过户刘某洁知情并同意或事后没提出异议主张权利，认为我提出受赵某达欺骗规避房产税交其代持缺乏合理性，并据此判决驳回赵某英诉讼请求明显无证据支持，认定事实错误。
1.我与赵某达商定将涉案房屋过户到赵某达名下，确实未征得刘某洁的同意且过户时刘某洁不知情，双方是瞒着刘某洁办理的过户手续。赵某达称是刘某洁让办理的过户，这是假话。当时赵某达确实告知我国家要征收房产税，并以此为由让我过户到他名下。
2.我没有将房屋卖给赵某达的想法，尤其仅1万元价格，更没有将房屋赠与赵某达的想法，刘某洁更是没有，对于过户赵某达名下就是因为赵某达的欺骗。赵某达称给了刘某洁1万元购房款，但没有提交证据证明，实际上赵某达一家和老人共同生活家庭开支都是我夫妻支付。赵某达说要征收房产税，将房屋过户到他名下，但房屋所有权人仍旧是我和刘某洁，房屋的支配仍旧是我夫妻决定的。为此，我才同意将房屋过户到赵某达名下，被他带着去办理的过户。
3.一审法院认定刘某洁长达六年从未主张权利受到侵害，与常理不符，并以此拒绝将房屋过户到我名下。但一审法院却无证据证明过户时刘某洁知情，唯一能够证明刘某洁知情的是2021年3月刘某洁病重需要钱，赵某芳说出售涉案房屋，刘某洁才说房屋在赵某达名下，需要赵某达配合，但这不能证明刘某洁默认认可房屋卖给了赵某达。根据规定，对我与赵某达之间签订的房屋买卖合同，即使刘某洁2021年知情但并不能以其没有主张房屋权利而视为默示追认了我的处分行为。
从刘某洁角度来说，无论我提到的受赵某达欺骗将房屋过户，还是赵某达无证据证实的“刘某洁在最初过户的时候同意”但实际过户时隐瞒了刘某洁为房屋权利人，我与赵某达都是串通损害了刘某洁的权益，无效合同自始无效，权利人去世其继承人有权主张合同无效、维护权益。
4.赵某达称刘某洁知道过户的事情，应该由其举证证明。5.涉案房屋是我一辈子的唯一住房，是我与刘某洁婚内购买，我要求赵某达把房屋过户回来的时候，其反而要求我支付70万元。我与赵某达将涉案房屋以虚假陈述的手段进行买卖形式过户，明显侵害刘某洁权利，行为无效，一审法院却以证据不足驳回房屋过户到我名下的请求，实属适用法律错误。在案证据已经证实涉案房屋过户到赵某达名下是隐瞒刘某洁是共有人事实的，且刘某洁并不知情，且以1万元的价格买卖过户，显然赵某达不是善意第三人。
我与赵某达背着刘某洁过户房屋，无论是出于买卖还是赠与还是避税代持，过户行为都是串通损害了刘某洁的物权，因此涉案房屋2015年的买卖合同应当是无效的。综上，一审判决明显错误，请求二审法院依法改判。
赵某达辩称，同意一审判决，不同意赵某英、赵某鹏的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
赵某芳述称，同意赵某英、赵某鹏的上诉意见。
法院查明
赵某鹏与刘某洁系夫妻关系，育有赵某达、赵某英、赵某芳。2021年5月8日，刘某洁去世。
根据涉案房屋档案材料显示，涉案房屋原系承租公房，由赵某鹏承租。1998年赵某鹏与北京市某单位订立协议书，由赵某鹏以成本价购买涉案房屋。2015年2月3日，赵某鹏与赵某达订立《存量房屋买卖合同》，约定赵某鹏将涉案房屋出售给赵某达，价款为1万元，双方自行完成结算资金划转。在《房屋所有权转移登记申请书》中询问赵某鹏、赵某达涉案房屋是否为夫妻共有时，显示双方回答均为否。就此，赵某鹏称手续办理都是由赵某达完成，其仅签名，赵某达称不记得当时为何填否，也不记得工作人员是否对此进行询问。现涉案房屋登记在赵某达名下。
法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的主张应当提供证据。本案中，赵某英主张涉案房屋系赵某鹏夫妇的夫妻共同财产，赵某鹏将该房屋转移登记至赵某达名下，未征得刘某洁的同意，但除有赵某鹏陈述外，赵某英对此并未提交充分的证据予以证明。从庭审查明情况分析，首先，根据赵某芳陈述，刘某洁在生前即表示过涉案房屋已经登记在赵某达名下，但其并未提出异议，可以证明刘某洁知道涉案房屋转移登记一事，至少是在知道转移登记一事后未表示异议并主张权利，在刘某洁去世后，继承人以刘某洁对此并不知情为由提起本案诉讼，依据不足。
其次，自2015年2月至2021年3月，已经经过六年时间，刘某洁如果不同意转移过户，却从未主张权利受到侵害一事，也与常理不符。
第三，赵某鹏虽称将涉案房屋转移至赵某达名下一事，刘某洁并不知情，但基于双方的夫妻关系，该陈述并不符合常理，也与赵某芳的陈述相互矛盾，且赵某鹏就涉案房屋由赵某达代持的理由，缺乏合理性。
第四，虽然《房屋所有权转移登记申请书》载明赵某鹏、赵某达均表示涉案房屋非夫妻共有，但该表述仅为行政机关办理过户过程中的形式审查内容，并不能以此认定赵某鹏、赵某达之间构成恶意串通。
综上，赵某英现有证据不足以证明赵某鹏转移涉案房屋构成无权处分，也不足以证明赵某鹏、赵某达之间构成恶意串通，应由赵某英承担举证不能的不利后果。赵某英要求确认合同无效并将涉案房屋恢复登记至赵某鹏名下的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
二审期间，赵某英提交刘某洁病历，证明刘某洁病重想卖房治病时才知道涉案房屋已过户给赵某达，但因病很快去世，即便知道也已无力主张权利；赵某达对证明目的不予认可。
赵某英另提交刘某洁弟弟刘某强的证言，证明刘某洁自始至终不知道涉案房屋已过户给赵某达，赵某达不认可刘某强的证言，称刘某强的证言赵某芳曾向其提起过，实际刘某强根本不知道这事。
裁判结果
驳回赵某英全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
赵某英、赵某鹏均主张赵某鹏将涉案房屋转移登记至赵某达名下，未征得刘某洁的同意，要求确认合同无效并将涉案房屋恢复登记至赵某鹏名下。经查，法院系基于涉案房屋转移登记至赵某达名下时赵某鹏与刘某洁夫妻关系的客观事实及自2015年2月至2021年3月，已经经过六年时间，刘某洁如果不同意转移过户，却从未主张权利受到侵害一事的情形，并结合赵某芳的相关陈述，认定赵某鹏所称将涉案房屋转移登记至赵某达名下，未征得刘某洁的同意的陈述，不符合常理；
而《房屋所有权转移登记申请书》载明赵某鹏、赵某达均表示涉案房屋非夫妻共有的表述仅为行政机关办理过户过程中的形式审查内容，并不能以此认定赵某鹏、赵某达之间构成恶意串通。综合上述情形，法院认定赵某英现有证据不足以证明赵某鹏转移涉案房屋构成无权处分，也不足以证明赵某鹏、赵某达之间构成恶意串通，故驳回了赵某英要求确认合同无效并将涉案房屋恢复登记至赵某鹏名下的诉讼请求。
